Osservando Milano e i profondi cambiamenti che hanno interessato la città nel corso degli ultimi decenni, più di qualcuno si chiede se sia ancora opportuno riferirsi alle definizioni tradizionali di centro e di periferia e, se di quest’ultima è ancora possibile parlare, tuttavia appare evidente come il termine stesso sia oggetto di una profonda trasformazione del suo significato.
“Il termine periferia – commenta a Pambianco Real Estate Joseph di Pasquale, fondatore e titolare dell’omonimo studio ‘JdP Architects’ ma anche progettista e urbanista con esperienza e riconoscimenti internazionali – non ha più oggi il significato di distanza fisica da un centro, ma piuttosto di assenza di qualità urbana. L’aspetto forse più evidente che emerge nell’analizzare le caratteristiche del tessuto urbano di Milano è la metamorfosi della sua geometria relazionale che ha di fatto portato alla scomparsa del concetto di ‘periferia’ così come la conoscevamo o, quanto meno, ad una sua profonda risemantizzazione. Il profondo influsso che la virtualità digitale ha esercitato sui comportamenti urbani legati al lavoro ha avuto ad esempio un effetto concretissimo sul mondo fisico e sulle modalità di fruizione dello spazio urbano. La geometria relazionale della rete sembra cioè aver progressivamente adeguato il mondo fisico alla propria modalità funzionale, causando il passaggio dalla città centrica o policentrica del XX secolo a quella che io chiamo la città reticolare del XXI secolo”.
Spia di quanto sta accadendo è, ancora una volta, il mercato che ha progressivamente uniformato i valori immobiliari, con la presenza di picchi in zone della città considerate, solo un decennio fa, periferiche.
Un altro fenomeno noto è lo spostamento degli headquarter delle grandi multinazionali italiane e straniere che, oltre ad avere un impatto sull’edilizia legata agli uffici, determinando anche profondi cambiamenti nel mercato degli immobili ad uso residenziale, è un altro degli elementi che hanno contribuito profondamente al modificarsi delle abitudini e delle relazioni sociali.
In principio è stato il distretto di Porta Nuova a beneficiare di un lungo intervento di riqualificazione che ha visto Unicredit, con la sua torre svettante sulla piazza Gae Aulenti, ad inaugurare nel 2012 il primo di una lunga serie di spostamenti che hanno contribuito a modificare completamente il volto di un’area ad oggi tra le più ambite da investitori, imprenditori e cittadini. E’ bastato spostarsi di poche centinaia di metri per vedere arrivare i colossi dell’high tech che, in quello che è considerato il medesimo distretto, si sono installati progressivamente. Dapprima fu Google Italia che nel 2014 ha portato il suo headquarter all’ombra del celebre Bosco Verticale a cui, solo un anno più tardi, si aggiunse Samsung impegnato in quello che fu ribattezzato il “Samsung District”, così come non tardarono molto ad arrivare Amazon con la sua sede in viale Monte Grappa e Microsoft con quella di Viale Pasubio. Ultima, ma solo in senso cronologico, l’acquisizione da parte di Patrizia del Lybra Building che ospiterà la nuova sede di SAP.
Puntando verso ovest, lo sguardo è immediatamente catturato dalle torri di CityLife, capaci di attrarre i grandi gruppi assicurativi (Allianz e Generali) e rinomate società di consulenza (PwC).
Anche la mappa a sud della Madonnina ha visto il modificarsi radicalmente di interi suoi quartieri. Tra questi, spicca la riqualificazione che continua ad interessare l’area di Santa Giulia dove Sky Italia ha collocato il suo centro direzionale e dove si sta lavorando anche alla costruzione di una nuova arena sportiva da inaugurare in occasione di Milano-Cortina 2026. L’area a sud del centro di Milano si popola anche grazie al progetto “Symbiosis”, sviluppato dal developer Covivio impegnato anche nella riqualificazione di un’altra zona poco distante. Nell’area Symbiosis si affaccia per prima l’azienda di telecomunicazioni Fastweb, seguita poi da Snam e Moncler. Entrambi i quartieri associano all’installarsi di grandi aziende anche la nascita di numerose strutture abitative in grado di far vivere tali aree ben oltre l’orario lavorativo.
Rimanendo nell’area sud ma muovendo leggermente verso il quadrante ovest, ci si imbatte in due dei complessi immobiliari più innovativi della città. Il primo, nonché nuovo progetto di rigenerazione urbana di Covivio, è The Sign Business District. Costruito nell’area dell’ex Fonderia Vedani, comprende quattro edifici che ospitano le sedi di Aon e NTT Data oltre all’appena inaugurata sede di L’Oréal Italia. The Sign, siglato dallo studio Progetto CMR – Massimo Roj Architects prevede, oltre agli uffici, ampie aree verdi dedicate alla comunità e un’offerta retail diversificata completano.
Il secondo, un po’ più ad ovest, è Park West, hub di uffici da 30.000 mq firmato dallo studio Mca (Mario Cucinella Architects). Il complesso ospita già realtà aziendali come Carrefour Italia, Lutech, Dow Chemical e Regus.
Park West, integrato nel tessuto urbano e parte del nuovo quartiere residenziale denominato SeiMilano (sviluppo che prevede mille residenze in edilizia libera e convenzionata) è composto da tre torri, i “green building”, definiti tali non solo grazie alle certificazioni di sostenibilità ambientale previste, ma anche per la presenza di quello che si prevede diventerà uno dei parchi più grandi di Milano, con oltre 160.000 mq di verde. Carrefour Italia, uno tra i primi tenant della struttura, sta sperimentando un modello “multi-hub” che vedrà la presenza di nuovi uffici anche all’interno di spazi riconvertiti di alcuni punti vendita sul territorio milanese, di cui Park West è il perno centrale.
Muovendo verso nord, invece, è l’azienda statunitense Whirpool ad aver trovato casa nel Milano Certosa District. Il distretto, che incrocia i quartieri di Musocco, Villapizzone e Quarto Oggiaro, prende il nome dalla stazione ferroviaria di Certosa e può vantare, oltre alla presenza di numerose aziende, anche un ambizioso Progetto Food con proposte enogastronomiche di qualità ispirate alle migliori cucine internazionali. Infine, almeno per il momento, troviamo MIND – Milano Innovation District. Sorto sull’area su cui si è tenuto, nel 2015, Expo Milano, MIND rappresenta il nuovo centro italiano dell’eccellenza scientifica con alcuni dei più importanti nomi del mondo della ricerca farmacologica e delle tecnologie innovative, già insediatesi nei suoi spazi.
Con lo sguardo rivolto verso il futuro prosegue il commento di Joseph di Pasquale: “Nonostante l’attuale paralisi in cui versa la città, un ruolo chiave potranno senz’altro averlo i progetti di rigenerazione degli scali ferroviari come ulteriori inneschi di dinamiche analoghe a quelle che abbiamo vissuto negli ultimi decenni. Vi sono comunque alcune “direttrici” della città con un maggiore potenziale trasformativo rispetto ad altre. Trovo ad esempio che i quadranti est e nord est della città presentino sacche di “periferia residuale” i cui valori potenziali attivano puntualmente occasioni minute ma diffuse di riqualificazione. Penso all’asse da Piazzale Loreto, NOLO verso Sesto e verso Monza, alla sacca residua tra Ortica e Lambrate intorno alla grande caserma Rubattino dove grosse iniziative di rigenerazione dormienti da decenni si sono improvvisamente riattivate, e dove lo stesso progetto di rigenerazione dello Scalo Lambrate potrebbe avere un ruolo centrale nel completamento della trasformazione di questo ambito di prossimità”.
E’ così che Milano appare oggi, agli occhi di chi la abitava prima che la trasformazione urbana avesse inizio, una città completamente trasformata dove la nostalgia del passato si fonde con l’innovazione che i nuovi modi dell’abitare portano con sé.