Ogni anno l’Italia perde 9 miliardi di euro a causa del consumo di suolo dovuto all’espansione edilizia. Eppure, una soluzione esiste: il Brownfield. Questo termine indica la pratica di costruire su aree già urbanizzate e dismesse, come vecchi stabilimenti industriali, caserme abbandonate o ex scali ferroviari. Una scelta che permetterebbe di limitare il consumo di nuovo suolo, ridurre l’impatto ambientale e favorire la rigenerazione urbana.
Tuttavia, il Brownfield in Italia è un percorso ad ostacoli: la complessa burocrazia rende l’iter autorizzativo lungo e costoso, con tempi che possono persino raddoppiare in modo imprevedibile, creando incertezze economiche per le aziende. Un tema cruciale, affrontato durante il convegno ‘Rigenerare per costruire: Il futuro dell’edilizia parte dal Brownfield’, organizzato da Gse Italia, dove esperti e operatori del settore hanno discusso strategie e possibili soluzioni per rendere questa scelta più accessibile e conveniente.
Stando ai dati Ispra sul consumo di suolo: nel 2023 abbiamo perso 72,5 km 2 , con una crescita sul 2022 del 7,16% a conferma di un trend di incremento progressivo ininterrotto dal 2006 e che ogni anno impedisce al
nostro Paese di creare servizi ecosistemici per oltre 9 miliardi di euro. Confrontando questi dati con quelli dell’Unione Europea, emerge come l’Italia sia il quinto paese membro per tasso di crescita del consumo di suolo, con una velocità quasi doppia rispetto alla media dell’Unione. Del terreno perso nel 2023, 21,42 chilometri quadrati sono situati in zone a rischio idrogeologico. L’Unione Europea ha posto un obiettivo di monitoraggio e riduzione del consumo di suolo entro il 2050 e fra gli strumenti più utili a disposizione degli Stati Membri c’è il Brownfield. Questa misura avrebbe un impatto immediato sul consumo di suolo nel nostro Paese e, pertanto, dovrebbe essere spinto dalle Istituzioni e le aziende dovrebbero essere messe nelle condizioni di sceglierlo per le proprie sedi. Ma dall’analisi della situazione italiana emerge un quadro non semplice.
“I tempi lunghi e soprattutto imprevedibili per ottenere i permessi a costruire su terreni brownfield mettono a rischio gli investimenti”, afferma Valentino Chiarparin, Country Manager di Gse Italia. “Questi terreni presentano un intrinseco pericolo connesso alla presenza di eventuali inquinanti, la cui classificazione non è spesso né immediata né univoca. Questo aspetto, assieme alla scarsità dei centri di conferimento adatti al loro trattamento, genera un importante impatto economico, temporale ed ambientale. C’è poi un altro tema rilevante, che limita l’adozione di questo modello virtuoso da parte delle aziende: a fronte di difficoltà oggettive, al momento non esiste alcuna premialità fiscale o procedurale per chi sceglie di realizzare degli edifici su aree di recupero che di fatto non sono inserite in nessuna corsia preferenziale rispetto a quelle greenfield”.
“Con l’approvazione dell’ultima direttiva europea sulla rendicontazione non finanziaria, un numero sempre maggiore di aziende, a partire dal 2024, verrà chiamato a confrontarsi con nuove sfide” sottolinea Martina Coslovich, ricercatrice dell’Osservatorio Contract Logistics Gino Marchet. Tra queste, “il calo della popolazione attiva, fenomeno particolarmente evidente in Italia, che ha contribuito a uno shortage di oltre 60mila addetti nella logistica e oltre 1 milione di persone in tutta Europa. Le aziende stanno adattando le loro strategie alla crescente complessità del contesto globale. Se da un lato la globalizzazione ha rivoluzionato le catene di approvvigionamento, dall’altro eventi geopolitici come conflitti e tensioni nel Mar Rosso stanno mettendo a dura prova la continuità operativa del settore. Queste criticità obbligano le aziende a riconfigurare le loro supply chain e reti logistiche per mantenere l’efficienza”.
Negli ultimi anni, l’imprevedibilità del mercato ha accelerato il fenomeno del reshoring: molte aziende stanno riportando la produzione più vicino ai mercati di riferimento per ridurre la vulnerabilità della catena di fornitura. Secondo recenti dati, il 62% delle aziende sta ripensando le proprie strategie distributive, puntando su approcci più diversificati e sostenibili.
L’attenzione delle aziende si sta sempre più concentrando sull’ottimizzazione delle reti logistiche e sullo sviluppo di immobili sostenibili. Accanto alla posizione strategica, sempre fondamentale,” stanno diventando prioritari l’efficienza energetica, la sostenibilità ambientale e il benessere dei lavoratori. Tuttavia, il settore logistico, che rappresenta il 9% del PIL, si trova ad affrontare sfide significative. L’aumento dei costi di costruzione, legato ai rincari di energia, carburante e manodopera, costituisce un ostacolo rilevante. Inoltre, la regolamentazione frammentata a livello locale limita l’uso del suolo vergine, con conseguenti difficoltà per gli investimenti logistici. Anche la percezione del settore da parte della comunità e delle amministrazioni pubbliche rappresenta una barriera, poiché la logistica è spesso associata a traffico e impatti ambientali.
“Una soluzione sempre più considerata dalle aziende – conferma Coslovich – è la riqualificazione di aree brownfield, ovvero il recupero di terreni già urbanizzati. Questo approccio offre vantaggi ambientali e sociali, evitando il consumo di suolo vergine e contribuendo alla rigenerazione di aree degradate. Inoltre, la localizzazione strategica di queste aree, spesso vicine ai centri urbani, le rende una scelta competitiva per la logistica”. Tuttavia, “persistono alcune criticità legate ai costi di bonifica, demolizione e riqualificazione, oltre alla complessità normativa. L’incertezza sullo stato del terreno richiede analisi preliminari approfondite per ridurre il rischio d’investimento. Un ulteriore ostacolo è rappresentato dalla burocrazia e dalla richiesta di oneri non previsti da parte della pubblica amministrazione. Inoltre, per il settore logistico, la possibilità di modificare la destinazione d’uso del suolo rappresenta un aspetto cruciale”.
Inoltre, “dal punto di vista economico, i costi del brownfield sono superiori rispetto a quelli del greenfield, principalmente a causa delle spese di demolizione e smaltimento dei materiali. Inoltre, nel recupero di edifici esistenti, possono sorgere limitazioni strutturali, come altezze sottotrave non ottimali o dimensioni non conformi agli standard moderni”. Nonostante le difficoltà, alcuni esempi concreti dimostrano “il successo della riqualificazione immobiliare nel settore logistico. Si osserva una crescente diversificazione nella proprietà degli immobili e una tendenza marcata alla riconversione di strutture esistenti per nuovi utilizzi. Ogni progetto presenta caratteristiche specifiche, ma la direzione futura è chiara: la logistica del domani sarà sempre più sostenibile, efficiente e integrata nel contesto urbano”.