Serve una pianificazione strategica che possa rispondere all’evoluzione del mercato, soprattutto in relazione alla rigenerazione urbana su brownfield e alla crescente domanda di logistica. Con un investimento di 8 miliardi di euro in Italia, Hines sta puntando sulla riqualificazione di aree dismesse come lo Scalo Farini di Milano, l’Ex trotto, le ex Aree Flack, restituendo spazi verdi alle città. Tuttavia, la politica locale fatica a stare al passo con il ritmo del mercato, rallentando gli investimenti necessari. La pianificazione strategica dovrebbe anticipare le esigenze del mercato, evitando di porre ostacoli che impediscano lo sviluppo sostenibile e la crescita delle città. Ne parla Cristiano Brambilla, Senior Vice President di Hines e presidente del Tavolo Milano in Confindustria Assoimmobiliare.
Distinguendo tra rigenerazione urbana su browfiled nelle città da una parte e logistica nelle aree periferiche dall’altra, Brambilla ricorda che “parlando da investitore, noi come Hines in Italia abbiamo investito 8 miliardi di euro, di cui 1 miliardo destinato alla logistica. La maggior parte degli investimenti è concentrata nelle città, in particolare a Milano e Firenze. Non c’è un nostro intervento che non sia brownfield. In quelli più importanti rendiamo alla città spazi verdi che prima non esistevano. Un esempio concreto è lo Scalo Farini di Milano, un progetto molto impegnativo che restituirà più del 60% della superficie dell’area a verde pubblico. Si tratta di un’area dismessa, precedentemente occupata da attrezzature ferroviarie. Un altro esempio simile, le aree ex Falck che comportano un impegno finanziario enorme e che pure restituiranno una grande area verde. Ma anche l’Ex trotto di Milano, un ex circuito per cavalli e un parcheggio che porterà un nuovo parco urbano”.
In relazione al ‘Salva Milano’, “tutti sappiamo che gli interventi oggetto dell’inchiesta sono su brownfield. Mettiamoci d’accordo: o l’indirizzo è quello del recupero del territorio e la pianificazione strategica e politica va in una certa direzione. Ma se si torna indietro, evidentemente, c’è qualcosa che non va”. Quale presidente del tavolo Milano in Assoimmobiliare, “partecipo a tavoli sulla discussione del Pgt di Milano. Un dei temi è che non si costruisca più in altezza. Va benissimo. Però qualcuno deve spiegare: ogni anno servono migliaia di appartamenti. Non possiamo andare in altezza, non possiamo consumare suolo. Dove li facciamo? Sottoterra? E’ giusto che si apra un momento di discussione, però quello che è anche evidente è che manca una pianificazione strategica che segua il mercato”.
E attenzione, avverte Brambilla, “riscontriamo che tante volte si cerca di creare un argime al mencato. Ma, credetimi, è impossibile. Non si può pensare di arginare il mercato. Se c’è una esigenza chiara di unità abitative a Milano, non è mettendo tutti i paletti possibili che questa cosa si risolve”.
In generale, la logistica sta crescendo, soprattutto dopo il Covid con l’esplosione dell’e-commerce. “La richiesta di spazi di stoccaggio è aumentata enormemente, ma – fa notare Brambilla – non tutti i capannoni sono uguali. Il mercato oggi richiede edifici con certificazioni ambientali, altezze e dimensioni precise, ma le normative non aiutano a rinnovare quelli obsoleti”.
Il vero problema è che “il mercato sta evolvendo a una velocità che la politica non riesce a seguire. La pianificazione strategica non può essere solo nelle mani dei privati. I privati devono essere ascoltati per anticipare i problemi e trovare soluzioni. In Lombardia, esiste una legge che aiuta sul tema della bonifica dei siti, ma i comuni non la applicano correttamente, e questo rallenta fortemente gli investimenti. Se non risolviamo questi problemi, stiamo rallentando gli investimenti in Milano, che rappresentano il 50% del mercato immobiliare italiano. È necessario avere più chiarezza nelle politiche, altrimenti non riusciremo ad affrontare l’evoluzione del mercato. La logistica ha bisogno di spazi adeguati, e dobbiamo decidere dove allocarli, senza tornare indietro. La politica non può più permettersi di restare indietro. Se non rispondiamo alle esigenze di oggi, rischiamo di compromettere il futuro del mercato immobiliare e dell’intera economia” chiosa Brambilla.