Il 2025 si profila come un anno di ripresa per il settore immobiliare, sostenuto da tassi di interesse stabili e una crescente domanda in economie sviluppate. Tuttavia, la ripresa sarà disomogenea: uffici e retail restano deboli, mentre mercati emergenti e settori alternativi, come data center e residenziale, guidano la crescita. L’attenzione si concentra su investimenti attivi e strategie flessibili, con un occhio all’impatto del cambiamento climatico e delle incertezze geopolitiche. L’Europa offre opportunità interessanti, nonostante sfide politiche ed economiche. La trasformazione degli spazi di lavoro e la crisi dell’accessibilità abitativa restano priorità, con un focus crescente su riforme strutturali e innovazione per soddisfare le esigenze del mercato.
UN ANNO DI OPPORTUNITÀ
Dopo anni difficili per il settore immobiliare, il 2025 si preannuncia dunque come un periodo di prospettive più favorevoli per gli investitori. Tuttavia, gli esperti concordano sul fatto che qualsiasi ripresa dipenderà da un’ulteriore riduzione dei tassi di interesse, o almeno dalla loro stabilità, oltre che dalla prosecuzione della crescita che sta emergendo nelle economie sviluppate. Tutto questo rende il 2025 un anno di opportunità per il real estate.
Quali saranno però i settori con maggiori possibilità di sviluppo? Il 2025 potrebbe essere caratterizzato da una domanda più robusta, una maggior liquidità segnando di fatto una nuova fase nel ciclo di recovery. Nonostante le previsioni generalmente positive, la ripresa è ancora agli inizi e non si è manifestata ovunque in modo simultaneo. Secondo una recente analisi di Morgan Stanley Capital International (MSCI) il passaggio a una ripresa più sicura dipenderà da dinamiche eterogenee e non sarà uniforme: alcuni settori del mercato potrebbero riprendere slancio rapidamente mentre altri rischiano di rimanere indietro per un periodo prolungato. Da un lato, i tradizionali segmenti come uffici e retail continuano a mostrare segnali di debolezza; dall’altro, i mercati emergenti, sostenuti da cambiamenti tecnologici e demografici, offrono nuove prospettive di crescita. Non sorprende, quindi, che molti investitori stiano riorientando i loro portafogli verso queste tipologie di asset, mentre altri vedono nei settori tradizionali, attualmente ai minimi ciclici, un’opportunità per investimenti di valore.
CRUCIALE LA GESTIONE E LA SELEZIONE STRATEGICA DEGLI INVESTIMENTI
In questo contesto, lo stress legato al rifinanziamento del debito e la fragilità strutturale di alcuni asset, come gli uffici standard, stanno guidando la ridefinizione dei prezzi di mercato. Inoltre, gli investitori non potranno più fare affidamento su una compressione significativa dei rendimenti, sarà invece cruciale adottare un approccio attivo, basato su una gestione e selezione strategica degli investimenti, per ottenere risultati concreti. A complicare ulteriormente il quadro ci sono le incertezze geopolitiche ed economiche, accompagnate dall’ombra sempre più presente del cambiamento climatico.
INTEGRARE LE CONSIDERAZIONI AMBIENTALI NELLE DECISIONI DI INVESTIMENTO
Lontani dagli obiettivi di “net-zero”, il mondo sta affrontando un aumento di eventi meteorologici estremi, come dimostrano i recenti incendi in California. Questi fenomeni sottolineano l’importanza di integrare le considerazioni ambientali nelle decisioni di investimento. Se l’analisi si sposta sul fronte geografico, alcuni operatori contattati da Ipe Real Assets, gestore indipendente di investimenti immobiliari in Europa nei settori residenziale e value-add, indicano nell’Europa l’area favorita in quanto potrebbe presentare un miglior entry level ma allo stesso tempo non mancano le preoccupazioni determinate dall’instabilità politica in due dei maggiori mercati europei – Francia e Germania – oltre alle tensioni delle finanze pubbliche dinamiche che fanno sì che le prospettive di crescita economica siano piuttosto scarse.
Sul versante dei segmenti, le preferenze degli investitori rimangono focalizzate sul settore abitativo e sugli asset industriali nonché sugli immobili esposti a cambiamenti socioeconomici e tecnologici più ampi. Una delle operazioni più importanti del 2024, va ricordato, è stato l’acquisto da parte di Blackstone Inc. per 16 miliardi di dollari dell’operatore di data center pan-regionale AirTrunk, e la domanda di beni come i data center e le nuove infrastrutture energetiche renderà meno visibile la linea di demarcazione tra immobili commerciali tradizionali e infrastrutture. Tuttavia a sollevare le questioni più urgenti è lo squilibrio tra domanda e offerta a livello mondiale che ha spinto i settori residenziali e ‘abitativi’ in cima alla lista degli investitori. Ma i problemi di accessibilità economica e i vari ostacoli allo sviluppo continueranno a rendere il settore una sfida anche nel 2025.
CONTINUANO GLI INVESTIMENTI NEGLI ‘ALTERNATIVE’
Il Team Research di Dils per il 2025 prevede la prosecuzione dell’attuale fase di crescita, che ha già contribuito a generare una consistente pipeline di investimenti la cui finalizzazione è attesa nel corso del nuovo anno. Alle operazioni nelle asset class più consolidate continueranno ad affiancarsi gli investimenti ‘alternative’, che rappresentano una scelta strategica di diversificazione dei portafogli degli investitori e offrono allo stesso tempo un’opportunità di assecondare la domanda generata da nuove dinamiche sociali ed economiche. Grazie a oltre 500 milioni di euro nel Q4 il settore Alternative e Mixed use, ricorda Dils, ha chiuso il 2024 con investimenti pari a circa 1,3 miliardi di euro (+47% rispetto all’anno precedente), di cui circa 900 milioni di euro riconducibili ad asset o sviluppi a destinazione d’uso mista. Rispetto agli ultimi anni, si è ridotta la quota di investimenti nel settore Healthcare, che aveva costituito un’importante tendenza del 2023. Nel corso del 2024, al contrario, sono stati i comparti Education e Data Center a rivestire un ruolo centrale e crescente. “I risultati del trimestre appena concluso hanno confermato, come previsto, il trend di crescita degli investimenti nel 2024, dove i miglioramenti nel contesto finanziario e il proseguimento del processo di repricing hanno rafforzato l’interesse degli investitori – istituzionali e non – nelle opportunità offerte dal mercato italiano. Tuttavia, a subire una battuta d’arresto è stato proprio il comparto che ha maggiormente trainato gli investimenti negli ultimi anni, ovvero le operazioni di medie e grandi dimensioni di sviluppo nella città di Milano. Tale criticità è stata abbondantemente compensata dal dinamismo e dalle performance registrate dalle altre tipologie di investimento”.
RIFORME POLITICHE E SNELLIMENTO NORMATIVO PER SOSTENERE RESIDENZIALE
Nel residenziale, per migliorare la situazione sono necessari una serie di cambiamenti indispensabili come le riforme politiche per snellire le normative, la burocrazia e incentivare gli sviluppatori al fine di garantire un mercato immobiliare equilibrato che soddisfi le esigenze sia degli affittuari che dei potenziali proprietari di case. Secondo Marius Schöner, responsabile della divisione operatori residenziali Emea di CBRE Investment Management, è improbabile che la crisi dell’affordability economica venga risolta entro i prossimi due anni. I dati recenti mostrano che in tutta Europa il tasso di rilascio delle licenze edilizie è sceso di quasi il 30% rispetto al picco recente, già insufficiente a soddisfare la domanda.“I governi stanno affrontando il problema dell’”affordability” attraverso una maggiore regolamentazione degli affitti. Tuttavia, questo approccio affronta solo i sintomi – i livelli degli affitti – piuttosto che la causa principale – l’insufficienza della nuova offerta. Sebbene esistano gli strumenti per affrontare la crisi abitativa, le misure governative sono spesso frammentarie e mancano di un piano strategico e coordinato a lungo termine”. I migliori risultati nelle categorie residenziali per l’anno in corso sono attesi in Europa negli alloggi per studenti la cui performance sarà trainata dalla politica di immigrazione degli studenti stranieri che è rimasta stabile, mentre altre regioni del mondo sono diventate più restrittive”.
UFFICI, RIDIMENSIONAMENTO PORTAFOGLIO E TRASFORMAZIONE SPAZI
Altro tema che è quello degli uffici in relazione ai recenti annunci da parte di aziende globali di alto profilo che indicano la tendenza a imporre una maggiore presenza in ufficio, con alcuni che richiedono fino a cinque giorni alla settimana e implementano misure di monitoraggio delle presenze. JLL nel Global Real estate Outlook 2025 prevede che le politiche di presenza in ufficio continueranno a spostarsi verso una media di quattro giorni a settimana. Per raggiungere questo obiettivo sarà necessario più spazio: Il 57% dei partecipanti al sondaggio, sia i “sostenitori del solo ufficio” che i “promotori dell’ibrido”, ha indicato l’espansione dell’attività come una delle principali aspettative dal 2025 al 2030. Tuttavia, nel breve termine, l’attenzione si concentrerà sul ridimensionamento del portafoglio e sulla trasformazione degli spazi in luoghi di lavoro adatti allo scopo. Almeno per ora, molte organizzazioni hanno un certo grado di certezza sulla divisione ibrido/luogo di lavoro e sono in grado di prendere decisioni immobiliari. Gli esperti di JLL si aspettano che i leader del settore CRE inizino a mettere in atto le loro strategie dopo un periodo di pausa. Ciò può significare il trasferimento in nuovi spazi o la riconfigurazione e la riprogettazione di quelli esistenti per soddisfare meglio i requisiti della forza lavoro e le aspettative aziendali. Per le organizzazioni in cerca di nuovi spazi, le decisioni prese nel 2025 dovranno avere un certo grado di flessibilità incorporata per consentire un’espansione futura negli anni a venire.