L’aumento della domanda di soluzioni di finanziamento innovative apre nuove prospettive per il mercato immobiliare. Il settore punta a un futuro sostenibile, con un equilibrio maggiore e numerose occasioni per investitori e acquirenti. In quasi 5 anni di attività, Concrete Investing ha finanziato 34 operazioni immobiliari, con oltre 65,5 milioni di capitali raccolti, più di 4.100 investimenti gestiti e 17 exit realizzate, per un valore immobiliare totale delle operazioni finanziate di circa 800 milioni di euro e un ammontare complessivo rimborsato agli investitori di oltre 36,5 milioni di euro, con rendimenti superiori ai tradizionali strumenti accessibili ai risparmiatori. Il ticket di investimento medio degli investitori: tra i 15.000 e i 20.000 euro. Ne abbiamo parlato con il CEO Lorenzo Pedotti.
Concrete Investing, attiva dal 2019, racconta sei anni di evoluzione nel crowdfunding immobiliare, con Milano come cuore delle operazioni. Dal 2023, l’introduzione di un regolamento europeo più stringente ha reso il settore più sicuro e trasparente, rafforzando la protezione degli investitori. In un mercato milanese sempre competitivo, l’azienda continua a offrire strumenti di finanziamento alternativi, rispondendo a sviluppatori immobiliari in cerca di flessibilità. Con il rallentamento del boom immobiliare post-pandemia, Concrete Investing guarda al futuro con ottimismo, puntando su innovazione e crescita in un contesto sempre più regolamentato e dinamico”.
Milano è una piazza importante, ma anche un po’ complessa. Può darci un aggiornamento sulla vostra posizione attuale e sui riscontri che avete ricevuto?
“Nel 2025 entriamo nel nostro sesto anno di operatività. Concrete Investing è attiva dal 2019, e attraverso il nostro portale sono state cofinanziate circa 35 operazioni di sviluppo immobiliare, la maggior parte delle quali è concentrata sul mercato milanese, con un focus particolare sul residenziale. Milano è un mercato di grande rilevanza per noi, sia per la sua centralità a livello nazionale sia per l’importanza del mercato immobiliare in generale.
Nel 2023 c’è stato un cambiamento significativo: fino a quel momento, le piattaforme come la nostra rispondevano a un regolamento nazionale emesso da Consob. Ma da ottobre 2023, è entrato in vigore un regolamento europeo, il 1503 del 2020, che ha reso la vigilanza molto più stringente e ha ampliato l’ambito di competenza anche alla Banca d’Italia. Il nuovo regolamento ha rafforzato alcune normative, come la gestione dei conflitti di interesse e l’inquadramento dell’investitore, ed è stato posto un maggiore focus sulle comunicazioni di marketing da parte delle piattaforme. Queste devono ora essere più trasparenti e correttamente inquadrate, con avvertenze e disclaimer necessari per proteggere l’investitore”.
Come avete recepito l’evoluzione del quadro normativo?
“L’introduzione del nuovo regolamento europeo ha avuto un impatto importante sul nostro settore. Se prima, con il regolamento nazionale, le maglie erano un po’ più larghe e i requisiti erano meno severi, dal 2023 c’è stata una stretta significativa. Le tematiche relative alla gestione dei conflitti di interesse, all’inquadramento dell’investitore e alla trasparenza delle comunicazioni sono diventate molto più rilevanti. Queste modifiche rendono il panorama ancora più regolamentato, ma allo stesso tempo offrono maggiori garanzie sia per gli investitori che per gli operatori del settore. È un cambiamento che ha portato maggiore rigidità, ma che in definitiva migliora la trasparenza e la sicurezza dell’intero ecosistema.
Dal punto di vista pratico, questo significa che oggi ci sono circa una quarantina di soggetti autorizzati a gestire piattaforme online di raccolta di capitali, e una quindicina di queste operano specificamente nel settore immobiliare. Il resto delle piattaforme è concentrato su PMI innovative e startup. La realtà è che, sebbene il numero di soggetti autorizzati sia piuttosto elevato, le piattaforme effettivamente operative nel settore immobiliare sono meno di una decina. Alcune sono ancora in fase di avvio, mentre altre erano già attive prima dell’introduzione del nuovo regolamento, ma con modalità meno strutturate”.
Come è cambiata la vostra proposta nel tempo e qual è il vostro approccio oggi?
“Abbiamo visto il crowdfunding come uno strumento fondamentale per la raccolta di capitali alternativi in un ambito regolato, cosa che nel settore immobiliare non era sempre presente. Spesso, infatti, nel passato, gli sviluppatori immobiliari ricorrevano a modalità di raccolta capitali più informali, come i “club deal immobiliari” o i gruppi di “familiari e amici”. Quando abbiamo lanciato Concrete Investing nel 2019, la nostra intuizione è stata quella di applicare un sistema normato, con regole chiare, che potesse rendere replicabili e standardizzabili le operazioni immobiliari. Questo ha permesso a chi operava nel settore di raccogliere capitale in modo più sicuro e strutturato.
Il nostro obiettivo è sempre stato quello di integrare l’offerta di finanziamento. Piuttosto che cercare di sostituirci al tradizionale finanziamento bancario, abbiamo puntato a una diversificazione delle fonti di capitale. In questo modo, gli sviluppatori immobiliari non dipendono esclusivamente dai mutui bancari, ma possono avvalersi di altre opzioni di finanziamento alternative e complementari, che danno maggiore flessibilità e sicurezza. La nostra piattaforma ha visto una continua crescita e oggi abbiamo una proposta che risponde a un mercato molto diverso rispetto a quello iniziale, con nuove necessità e nuove opportunità per gli investitori”.
Come vedete il futuro del mercato milanese, soprattutto dopo la pandemia e con le nuove dinamiche economiche che stanno emergendo?
“Milano ha attraversato un periodo di crescita straordinaria, soprattutto dopo il 2020, grazie a una combinazione di incentivi fiscali, tassi di interesse bassi e una grande quantità di liquidità in circolazione. Questo ha alimentato un boom delle transazioni immobiliari, soprattutto nel settore residenziale, con ritmi che sembravano quasi fuori dal normale. Abbiamo visto una domanda crescente e, soprattutto, gli immobili venivano venduti al 100% su carta, prima ancora di essere completati. Ma da metà 2023, con l’aumento dei tassi sui mutui, c’è stata una naturale correzione.
Oggi il mercato è tornato più nella normalità. Le persone sono diventate più attente e riflessive prima di fare investimenti importanti come l’acquisto di una casa. In questo contesto, la nostra piattaforma ha visto un aumento della domanda di capitali per lo sviluppo immobiliare, nonostante il rallentamento del mercato residenziale. Gli sviluppatori ora sono alla ricerca di finanziamenti alternativi, proprio perché il ricorso ai mutui bancari è diventato più costoso”.
Quali sono le prospettive per Concrete Investing?
“Le prospettive per Concrete Investing sono molto positive. Da una parte, il mercato si sta stabilizzando, ma dall’altra ci sono ancora molte opportunità, soprattutto per gli sviluppatori che hanno bisogno di diversificare le proprie fonti di capitale. Oggi siamo in grado di raccogliere capitali per operazioni immobiliari che, seppur risentendo dei cambiamenti del mercato, continuano ad avere un forte potenziale. La nostra piattaforma sta diventando un punto di riferimento per gli sviluppatori che vogliono accedere a capitali alternativi in modo regolato e sicuro, e noi continueremo a lavorare per offrire il massimo supporto sia a chi investe che a chi sviluppa. Il nostro obiettivo è crescere, innovare e rispondere sempre meglio alle esigenze di un mercato in continua evoluzione”.
Perché Milano?
“Milano è stata la scelta naturale, soprattutto per la nostra base operativa. Essendo milanesi, abbiamo un’esposizione diretta al mercato e alle sue dinamiche. Milano è il cuore del mercato immobiliare italiano, con una quantità di transazioni e investimenti molto rilevanti. Questo è un mercato che offre grandi opportunità, ma anche una sfida importante, perché è molto competitivo. Inoltre, Milano ha una peculiarità: sebbene siano presenti importanti investitori istituzionali, una grande parte del mercato immobiliare è gestito da sviluppatori privati che non hanno accesso diretto a capitale istituzionale, ma hanno bisogno di forme alternative di finanziamento, come il crowdfunding. In questo senso, la nostra proposta non è mai stata quella di sostituire il capitale tradizionale, ma di integrarlo, offrendo un’alternativa che consenta agli sviluppatori di avere maggiore flessibilità”.
Come si è evoluto il vostro approccio?
“È vero, il cambiamento nel mercato ha portato anche a un’evoluzione nelle nostre esigenze. In passato, eravamo noi a spingere per avviare le campagne di crowdfunding e a cercare nuovi investitori. Oggi invece siamo sempre più contattati da sviluppatori che cercano alternative ai mutui bancari. Con l’aumento dei tassi sui mutui, molte operazioni non sono più così facilmente finanziabili tramite canali tradizionali. Inoltre, gli sviluppatori sono più cauti nel fare previsioni di vendita, in particolare sulle vendite ‘su carta’, che erano molto comuni prima. Questo ha creato una domanda crescente di finanziamenti alternativi, come il crowdfunding, che offre una soluzione più flessibile e adatta a questi nuovi scenari”.
Il mercato residenziale ha avuto una crescita straordinaria negli anni precedenti, ma adesso sembra esserci una fase di attesa.
“La situazione attuale, con una certa attesa da parte degli acquirenti, credo sia sana. L’acquisto di una casa è una delle decisioni più importanti nella vita di una famiglia, quindi è naturale che le persone siano più attente e riflessive, soprattutto dopo i cambiamenti del mercato. Le case non sono beni di consumo come un telefono o un computer; sono investimenti a lungo termine. Quindi, ritengo che una pausa nel mercato, in cui gli acquirenti valutano più attentamente le proprie scelte, sia normale. Questa fase, seppur più lenta, porta comunque delle opportunità per chi è pronto a investire in operazioni di sviluppo. Anche noi, come piattaforma, stiamo vivendo questa fase con ottimismo, poiché la necessità di finanziamento alternative e diversificate continua a crescere. Crediamo che nel futuro ci sarà una ripresa sostenibile, con un mercato più equilibrato, ma sempre dinamico e ricco di occasioni”.