Anche il mattone si tinge di verde. L’accelerazione nell’emanazione di normative per il contenimento delle emissioni degli immobili, responsabili del 40% del consumo energetico globale e del 39% della produzione globale di Co2, sta portando a una vera e propria rivoluzione green nel comparto dell’edilizia fatta di riqualificazioni, bonus ristrutturazioni, utilizzo di materiali green e soprattutto, certificazioni esg.
Una manovra a tenaglia che si muove su più fronti: da una parte, il mondo retail alle prese con l’adeguamento del patrimonio immobiliare alla Direttiva europea ‘Casa green’ sulla prestazione energetica in edilizia (Epbd), con l’obiettivo di raggiungere un parco immobiliare decarbonizzato entro il 2050. Dall’altra, gli investitori istituzionali, legati a doppio filo alla Sustainable finance disclosure regulation (Sfrd), la normativa, entrata in vigore nel marzo 2021, che impone maggiore trasparenza nella disclosure delle informazioni sulla sostenibilità dei prodotti d’investimento. Un elemento vincolante per il mondo dei fondi immobiliari, ma anche per il comparto bancario, alle prese con la concessione di finanziamenti diretti all’industria del mattone e agli acquirenti di case attraverso l’erogazione di mutui, sempre più verdi e sostenibili.
“L’adeguamento del patrimonio immobiliare italiano alle previsioni della direttiva Epbd richiederà soluzioni tecniche con riferimento agli interventi da porre in essere a livello del singolo edificio ma anche infrastrutturale”, ha spiegato Luca Panizzi, Director di Deloitte Financial Advisory. “Renderà necessarie soluzioni giuridiche sia per quanto riguarda gli aspetti amministrativi, sia per quelli connessi alla proprietà che, in ambito residenziale, in Italia è tra le più frazionate in Europa. Necessiterà, infine, del supporto di nuovi strumenti finanziari che, tuttavia, non potranno prescindere dalle dinamiche di mercato, già influenzate da molti altri fattori tra cui quelli demografici e di trasformazione della società”.
Il risultato, per il momento, è una corsa alla riconversione del parco immobiliare esistente in chiave esg con evidenti ripercussioni sotto il profilo economico. Secondo una recente analisi condotta da Cbre, per esempio, il premio disposto a pagare dai tenant per la locazione di un immobile dotato di certificazione energetica elevata va da un +25% del canone nella città di Stoccolma, per scendere al +22% di Madrid, +17% di Barcellona, via via fino ad arrivare al +2,5% di Milano a dimostrazione delle diverse sensibilità presenti in Europa in tema di sostenibilità.
“La riconversione e il miglioramento qualitativo degli immobili secondo i criteri esg rappresentano una grande opportunità”, ha sottolineato Silvio Sancilio, head of capital market di Colliers Italia. In Italia, la quota di edifici di Grado A certificati, come Leed o Breeam, è del 14% a Milano e di appena il 6% a Roma. Dati che risultano di gran lunga inferiori rispetto ai principali mercati internazionali. Londra, per esempio, guida la classifica con un 46%, seguita da Barcellona (43%), Berlino (30%), Francoforte (32%) e Madrid al 25%.
“I criteri esg sono diventati un parametro imprescindibile per gli investitori core, e l’aumento della quota di immobili certificati sarà il volano principale per la crescita dei volumi di investimento”, ha aggiunto Sancilio, sottolineando l’importanza della componente green all’interno dei portafogli immobiliari dei grandi portafogli in mano a investitori istituzionali.
Intanto, gli esperti di Deloitte hanno messo nero su bianco la stima di investimenti necessari per riqualificare il patrimonio immobiliare italiano alla luce della direttiva europea sulle ‘Case Green’ che impone ai costruttori di realizzare edifici a emissioni zero dal primo gennaio 2030. Mentre per quelli esistenti, il consumo medio di energia primaria dovrà diminuire di almeno il 16% entro il 2030 e del 20-22% di qui al 2035. A conti fatti, secondo Deloitte, per riqualificare il patrimonio immobiliare degli edifici, potrebbero essere necessari investimenti compresi tra 800 e mille miliardi di euro. Analizzando la percentuale di immobili di classe energetica F e G, infatti, si vede bene che in Italia gli edifici appartenenti a questa categoria sono oltre il 60% del totale, a fronte del 45% della Germania, 25% della Spagna e del 21% registrato in Francia.
“Per convertire in opportunità la direttiva ‘Case Green’ serve una soluzione sistemica capace di indirizzare le criticità patrimoniali ed economiche che la direttva Epbd potrebbe far ricadere sui cittadini e sul sistema bancario in assenza di una strategia coordinata», ha ammesso Claudio Scardovi, partner Deloitte e responsabile per M&A e private equity. In altre parole, secondo il manager, c’è bisogno di un piano programmatico che coinvolga developer e costruttori, investitori istituzionali e retail, insieme al sistema bancario, con il contributo mirato dello Stato, a supporto di un settore strategico per la competitività e per il benessere del Paese.