La ripartenza del credito bancario fa da traino al mercato immobiliare. Lasciata alle spalle la flessione delle compravendite legate all’inasprimento delle condizioni di accesso ai mutui, il mercato del real estate sembra pronto a una nuova ripartenza. E’ quanto emerso dall’ultimo Osservatorio sul Mercato Immobiliare realizzato da Nomisma che ha analizzato le performance immobiliari dei 13 principali mercati italiani.
“Alla ripresa delle compravendite fa riscontro, in maniera tutt’altro che sorprendente, la frenata dei prezzi, che dopo un’ascesa ininterrotta chiudono l’anno, in media, sui livelli del primo semestre”, avvertono gli esperti di Nomisma secondo cui alla sostanziale invarianza dei 13 mercati maggiori concorrono residue ascese di scarsa entità affiancate ad alcune flessioni. Tra queste, la più eclatante è quella registrata sul mercato milanese (-1,5% su base semestrale), cui seguono Bari, Roma, Torino e Venezia Laguna. Se la presenza di Milano potrebbe essere interpretata come un segnale anticipatorio di indebolimento del mercato italiano, il graduale ritorno di interesse di parte della domanda e il recupero degli scambi già in atto, inducono ad invertire questa proiezione.”
Considerando invece la variazione su base annua l’incremento dei prezzi medio per i mercati monitorati è pari a un +1,7% per le abitazioni in ottimo stato di conservazione e in un +1,5% per quelli in buono stato.
Gli esperti di Nomisma hanno analizzato anche il mercato delle locazioni. “In attesa che attraverso il ricorso al credito l’acquisto di casa torni ad essere accessibile per una quota di soggetti recentemente esclusi“- si legge nel rapporto – “il sovraffollamento che si è venuto a determinare sul segmento della locazione ha impresso un’ulteriore accelerazione ai canoni, che sono cresciuti quasi ovunque con intensità ampiamente superiore al 3% annuo”. In particolare, sui mercati di Milano e di Roma, nonostante si sia registrato un indebolimento della domanda per l’affitto, la crescita dei canoni registrata a consuntivo dell’anno è risultata rispettivamente pari a +3,2% e +4,7%. Il rendimento totale medio lordo annuo per il segmento abitativo, si attesta in media al 6,8%, in linea con quello dello scorso anno.
Ma quali sono le motivazioni che alimentano il mercato della locazione? In base all’indagine di Nomisma, cresce la quota di famiglie che considera l’affitto come l’unica opzione possibile a causa della mancanza di risorse economiche sufficienti per accedere al mercato dell’acquisto. La percentuale delle famiglie che ha optato per l’affitto è passata dal 56% del 2023 al 59,3% del 2024. La situazione sconta una totale assenza di politiche pubbliche a riguardo, sia a livello nazionale che locale, che ha finito per delegare al mercato la regolazione dei fenomeni con intuibili conseguenze per la componente di famiglie più fragili e prive di effettive alternative.
E cosa dire dei tempi medi di assorbimento nel mercato residenziale? Il rapporto di Nomisma ha messo in luce come negli ultimi 10 anni il trend che ha caratterizzato l’evoluzione dei tempi di vendita di abitazioni è risultato discendente, anche se la più recente congiuntura evidenzia un’attenuazione di questa dinamica. Per concludere una trattativa di vendita dell’abitazione occorrono in media 5 mesi, passando da Genova che presenta tempi più dilatati (5,5 mesi) a Milano che mostra tempi più brevi (4 mesi). Sul fronte della locazione, invece, i tempi per affittare un’abitazione si sono dimezzati arrivando a stabilizzarsi mediamente sotto i 2 mesi.