Battuta d’arresto per il mercato delle compravendite residenziali a Milano nel primo semestre 2024. Un calo dovuto all’andamento dei tassi di interesse sui mutui e al combinato disposto tra aumento dei tassi di interesse e aumento dei valori immobiliari che ha, di fatto, escluso una buona fetta di potenziali acquirenti. Tutto questo, peggiorato dalla situazione giudiziaria legata ai nuovi sviluppi, la cui risoluzione normativa è attualmente in fase di discussione parlamentare. Un elemento che ha contribuito, tuttavia, a ridurre l’offerta di nuove abitazioni in città.
Nonostante questo, Milano continua a essere caratterizzata da un forte dinamismo, a seguito di interventi e progetti di rigenerazione urbana che favoriscono un ambiente propizio allo sviluppo e alla valorizzazione degli immobili. Tra questi è sicuramente la linea metropolitana M4 ad aver generato un forte impatto a livello immobiliare, con una crescita dei prezzi delle abitazioni lungo tutto l’asse su cui si sviluppa. In particolare, l’aumento maggiore si riscontra nelle zone periferiche che fino a qualche tempo fa erano meno accessibili ma che, con l’arrivo della metropolitana, sono adesso meglio collegate al centro cittadino.
“In Italia, Milano continua ad avere il mercato immobiliare più florido. Le compravendite di abitazioni sono cresciute anno dopo anno dal 2013 al 2022, a eccezione della pausa Covid del 2020, passando dalle 15.000 compravendite del 2013 alle 28.600 circa del 2022, un balzo di quasi il 90%. Anche i prezzi medi hanno visto una crescita del 40%”, spiega Diego Vitello senior research analyst dell’Ufficio Studi Gabetti. “Questa crescita ha fatto emergere, tuttavia, una questione della capacità di acquisto di una casa con molte famiglie costrette a ripiegare su abitazioni fuori Milano. Non c’è dubbio che la città sia costosa in termini di prezzi delle case, ma la ragione risiede sia in una esplosione della domanda, sia nella mancanza di offerta. Il mercato dell’usato non riesce a rispondere alla sempre più crescente domanda che proviene da studenti, lavoratori, turisti, famiglie, investitori. Ancora meno riescono a farlo le nuove costruzioni – nel 2023 sono state pari a meno del 10% del totale immobili sul mercato – e, viste le attuali vicende giudiziarie, potrebbero essere ancora meno nel prossimo biennio”.
Intanto, secondo l’analisi di Gabetti, nel primo semestre 2024, il mercato residenziale milanese ha registrato una contrazione del 10% con 11.229 transazioni mentre la variazione dei prezzi è stata del +1,5%, rispetto al primo semestre 2023.
Sulle 11.229 transazioni registrate nel Comune di Milano, il taglio maggiormente venduto, pari al 43,1% del totale, è risultato essere quello compreso tra i 50 mq e gli 85 mq. Seguono i tagli compresi fino ai 50 mq, con una quota di mercato pari al 22,3% del totale. Il taglio meno transato è quello sopra i 145 mq, con una quota pari al 6,7%.
E cosa dire delle tempistiche medie di vendita? In media si sono confermate intorno ai 2 mesi, così come gli sconti in sede di chiusura delle trattative che sono stati nell’ordine del 7%, con forte variabilità a seconda del rapporto qualità/prezzo delle specifiche soluzioni immobiliari.