Il boom dei costi delle case spinge i milanesi a trasferirsi fuori città. Nel corso del 2023 15.400 residenti hanno spostato la propria residenza nella provincia meneghina, un dato in crescita del +9,7% sul 2019. E questo, a fronte di un aumento dei prezzi per l’acquisto di un’abitazione che hanno toccato a Milano in media i 4.700 euro al mq nell’usato (+42,4% sul 2019) e 7.690 euro nel nuovo (+48,1% sul 2019). Il risultato è che, nel confronto sui 5 anni (2023 vs 2019) a Milano le compravendite sono calate del 5,3% mentre nell’hinterland sono salite dell’11,6%.
“Considerando i 37 comuni dell’hinterland di prima fascia, collegati con la metropolitana o il passante ferroviario, sui 131 dell’intera Provincia, in media i prezzi sono inferiori rispetto a Milano del 52% nell’usato (2.250 euro a mq) e del 59% nel nuovo (3.150 euro), consentendo alle famiglie di acquistare con lo stesso budget abitazioni più grandi, nuove o di recente costruzione, con un’alta efficienza energetica”, spiegano gli esperti di Abitare Co. che hanno passato in rassegna questo nuovo trend.
Secondo l’analisi, infatti, con un budget di 300.000 euro a Milano si può acquistare un appartamento nuovo in media di 40 mq (da 26 mq in centro a 64 mq in periferia), mentre, nell’hinterland il dato medio aumenta sensibilmente (97mq, con un minimo di 81mq e un massimo di 113 mq).
Ma ci sono differenze sostanziali tra le 37 località. Abbiategrasso è in assoluto il comune che con 300.000 euro dà la possibilità di acquistare abitazioni di dimensioni maggiori (media di 133 mq), seguito da Senago (107 mq), Peschiera Borromeo (105 mq) e Rho (105 mq). Con lo stesso budget, complici i prezzi più alti, ad Assago si possono acquistare case nuove solo di 73 mq, a Sesto San Giovanni di 82 mq e a Basiglio di circa 80 mq.
A livello generale, dal 2019 al 2023 i 37 comuni esaminati hanno avuto in media un incremento dei prezzi delle nuove costruzioni del 27% con punte massime registrate a Trezzano sul Naviglio (+50%), un dato di poco superiore a Milano (+48%).
“La maggiore opportunità nell’hinterland in termini di prezzi e qualità delle costruzioni, ha avuto un impatto anche sulle compravendite”, spiega Alessandro Ghisolfi, responsabile dell’ufficio studi di Abitare Co. “Se a Milano dal 2019 al 2023 le transazioni sono calate del 5,3%, i 37 comuni selezionati hanno registrato in 5 anni un incremento di ben l’11,6%, un dato ancora migliore rispetto a tutta la provincia (+4,4%). Tra i comuni analizzati, a crescere maggiormente nel quinquennio sono stati Opera (+70,8%), Cusano Milanino (+63,3%) e Vimodrone (+61,7%), mentre solo 7 hanno il segno negativo, con il calo più vistoso a Pero (-26,8%) complice la vicinanza con Cascina Merlata”.
Ma il maggiore interesse verso la provincia non è un fenomeno che riguarda solo Milano, anzi, è più marcato in altre città metropolitane: considerando solo i comuni di prima fascia o con collegamenti diretti, l’incremento maggiore delle compravendite di abitazioni, nell’arco degli ultimi 5 anni, si è registrato nell’hinterland di Napoli, +78,3% dal 2019 al 2023 (vs +7,1% in città). Seguono Bologna con +51,2% (-9,4% in città), Roma con +45,2% (+4,8% in città) e Torino con +35,1% (+9% in città). Anche in queste città, pur con prezzi inferiori in generale del 30-35% rispetto a Milano per le nuove abitazioni, i mercati della Provincia stanno attirando molte famiglie con budget di investimento medio-bassi.
“Sono diversi i fattori che spingono la famiglia media a comprare casa nell’hinterland”, sottolinea Giuseppe Crupi, Ceo di Abitare Co. “tra cui la riduzione del potere d’acquisto, che rende difficile sostenere i costi crescenti in città, la preferenza per i Comuni ben collegati, come quelli con metropolitana e passante ferroviario, e la scarsità di offerta a Milano, dove i prezzi continuano a salire nonostante la domanda.”
Nello specifico, secondo Abitare Co., il potere d’acquisto negli ultimi 2 anni si è ridotto. A fronte di un reddito che non cresce aumentano i costi e le spese famigliari con una conseguente minore propensione al risparmio. Non solo. In relazione al proprio budget, le famiglie scelgono i comuni dell’hinterland, specialmente quelli dotati di servizi di collegamento come la metropolitana e il passante ferroviario, piuttosto che alcune zone periferiche di Milano che hanno valori di vendita al metro quadrato di quasi mille euro in più. Infine, l’offerta a Milano, specialmente quella di nuova costruzione, si sta riducendo sempre di più a causa di un vero e proprio “stallo urbanistico” che dura da mesi e che di fatto ha paralizzato gli operatori privati del settore edilizio così come anche l’amministrazione i prezzi di vendita, anche a fronte di una domanda comunque vivace e di una offerta così bassa, non si stabilizzano ma tendono a crescere. A Milano manca poi l’offerta di un prodotto nuovo, ad alta efficienza energetica, che si rivolga ad una fascia di acquirenti con budget di spesa non altissimi, come i giovani, che vorrebbero comprare la loro prima casa e che sono i più sensibili alle tematiche ambientali; di conseguenza, si preferisce acquistare fuori città dove si può trovare un prodotto nuovo di qualità soddisfacente.