Milano superstar. Tra gennaio e giugno scorsi, il capoluogo lombardo ha sbaragliato la concorrenza di tutte le altre città italiane arrivando ad attirare a sé più di un terzo del totale degli investimenti immobiliari italiani. L’exploit di Milano non si ferma, tuttavia, al solo contesto italiano. In un confronto internazionale, infatti, la città si è attestata tra le aree urbane più performanti, registrando il più elevato tasso di crescita del pil dal pre-xovid, con un +8,7% a fine 2023. E’ quanto emerso dall’ultima analisi condotta da Assolombarda e Milano & Partners, insieme a Jll per il settore Real estate.
“La piazza di Milano è centrale nel quadro nazionale ma è rilevante anche l’apertura ai capitali esteri, tanto che nell’ultimo decennio la componente cross border ha rappresentato in media il 55% del totale degli investimenti in città. Una delle quote più elevate nel confronto europeo: poco sopra c’è Amsterdam (58%), poi Londra (65%) e Barcellona (70%), viceversa, sotto si trovano Berlino (50%), Parigi e Monaco (37% entrambe)”, spiegano gli autori del report.
Secondo i risultati dello studio, nell’ultimo decennio New York e Londra hanno attratto investimenti immobiliari rispettivamente per 32,6 e 25,4 miliardi di euro annui, seguite da Tokyo e Parigi con circa 21 miliardi di euro. In una fascia intermedia si collocano San Francisco, con 5,6 miliardi di euro, e Monaco, con 6 miliardi di euro. Più in basso troviamo Milano, i cui 3,1 miliardi la collocano sopra, sebbene di poco, ai 3 miliardi di Amsterdam e agli 1,7 miliardi di Barcellona.
“I dati più aggiornati, disponibili fino alla prima metà del 2024, restituiscono il quadro di un mercato ancora raffreddato dall’instabilità geo-politica mondiale e dagli elevati tassi di interesse”, continuano da Assolombarda. “A Milano, inoltre, pesano le incertezze normative e procedurali che, da un anno a questa parte, si sono tradotte in un rallentamento nella presentazione di nuove pratiche edilizie e in un congelamento di potenziali operazioni immobiliari”.
Più in dettaglio, nel primo semestre del 2024 gli investimenti real estate commerciali a Milano sono ammontati a quasi 600 milioni di euro, più che ad Amsterdam (400 milioni) e su livelli comparabili con Barcellona (700 milioni) e San Francisco (900 milioni). Su una scala dimensionale decisamente più elevata, si collocano Londra (7,5 miliardi), New York (8,8 miliardi) e Tokyo (10,2 miliardi). In questo periodo, tutte le città peer hanno registrato un marcato calo rispetto alla media semestrale dell’ultimo decennio, calo che a Milano è arrivato al -55,6%.
Per composizione, gli uffici rappresentano la principale asset class a Milano (68% del totale), Tokyo (58%) e Londra (41%), mentre ricoprono quote molto ridotte ad Amsterdam (12%) e Chicago (14%). Invece, il Living è rilevante a San Francisco (60%), Amsterdam (45%), New York e Barcellona (33% entrambe); a Milano in questo periodo ha un peso residuale (4%). L’Hospitality è di particolare interesse nelle città a maggiore vocazione turistica, inclusa Milano. Il settore uffici è interessato da importanti evoluzioni: la transizione digitale e la accresciuta incidenza del lavoro ibrido spingono le imprese a ripensare la propria domanda di spazi in termini di dimensione e di tipologia. In questo comparto, le città europee presentano fondamentali solidi come emerso, tra l’altro, dal confronto dei tassi di sfitto, che non superano il 10% (Milano è al 9%), mentre sale nelle città americane (17% a New York, 34% a San Francisco) su cui incide un minor rientro in ufficio nel post pandemia. Inoltre, a Milano si è registrato un canone di affitto ‘prime’ degli uffici in crescita e tra i più elevati tra le città europee, a indicare una attivazione di domanda e offerta vivaci.
Un secondo comparto rilevante per l’area milanese è risultato essere quello degli immobili industriali e logistici, anch’essi interessati da una profonda riorganizzazione dei modelli di produzione e commercio delle merci. In questo ambito, la grande Milano ha registrato un assorbimento da parte degli operatori nettamente superiore a tutti gli altri territori (oltre 350 mila mq nel primo semestre 2024), ma il confronto ha evidenziato anche una minore maturità del mercato locale.
“Nonostante i diversi punti di forza e i solidi fondamentali del mercato permangono alcune sfide per Milano”, sottolinea Francesca Fantuzzi head of Research Italy Jll. “Dal punto di vista Capital Markets il recente ciclo di riduzione dei tassi potrà contribuire ad incoraggiare il ritorno degli investimenti immobiliari anche se le aspettative su un minore costo del debito futuro potrebbero ritardare alcune operazioni. Inoltre le incertezze normative e procedurali emerse nell’ultimo anno stanno impattando sugli investimenti e sulla pipeline Residenziale con un aumento della competizione con altre città italiane come Roma Bologna e Firenze”.