La logistica traina gli investimenti immobiliari italiani: nel primo semestre dell’anno raggiunge una quota del 14% a oltre 470 milioni di euro. L’asset class è ormai da qualche anno consolidata e offre rendiomenti netti del 5,5%. È quanto emerge da una ricerca di Scenari Immobiliari presentata durante il panel ‘Light, industrial, logistica e reti’ in collaborazione con Assologistica al 32esimo Forum di Rapallo
“La pressione dei mercati e l’attenzione da parte degli investitori sul comparto della logistica risultano ancora alte – afferma Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari – come dimostrato dal vacancy rate che, a livello nazionale, si attesta al due per cento, sotto la media dei livelli europei, con riduzioni prossime allo zero sui mercati più dinamici e considerati prime location. Nel corso del Forum Scenari 2024 abbiamo quindi scelto di organizzare con Assologistica un tavolo di lavoro dedicato a questo settore i cui operatori dimostrano una crescente attenzione verso strutture conformi a criteri ESG e di grado A, e verso la definizione di politiche strategiche in termini di filiera produttiva/gestionale con obiettivi di “reshoring”. Questo accentua di conseguenza la pressione su nuove strutture e sviluppi con costante rialzo dei canoni di locazione, fino a raggiungere punte di 67 €/mq/anno. Una tendenza ulteriormente sollecitata da politiche nazionali e comunitarie di contrasto a sviluppi su green-field a sostegno del raggiungimento dell’obiettivo di consumo di suolo pari a zero, che rendono sempre più difficoltoso l’ottenimento di permessi di costruire”.
“Momenti di confronto come quello organizzato da Scenari Immobiliari – commenta Umberto Ruggerone, presidente di Assologistica – sono fondamentali. Il mercato dell’immobiliare logistico registra performance che lo rendono estremamente interessante ma al tempo stesso esiste una scarsa consapevolezza generale circa questa realtà. Le norme, nazionali e locali, presentano talvolta ampie lacune. Per questo come Assologistica da tempo poniamo l’attenzione su un settore che a tutti gli effetti sarebbe ‘ancillare’ rispetto al nostro mandato di rappresentanza ma che alla prova dei fatti invece ha un peso estremamente rilevante. L’immobiliare logistico, infatti, ha ricadute dirette e indirette sull’attività logistica e sulla stessa catena del valore. Come sempre è importante evolvere gli approcci e guardare a tale forma di investimenti su territori traguardandone le opportunità attraverso una programmazione razionale. L’alternativa – purtroppo già concretizzatasi in alcuni ambiti – è di patirne solo le esternalità negative”.
La crescita dei canoni, la mancanza di terreni edificabili e strutture adeguate, acuita dagli obblighi e scelte delle Pubbliche amministrazioni, stanno guidando gli investitori verso politiche rigenerative in contesti urbani in passato destinati a attività industriali leggere e aree a ex vocazione industriale e produttiva, in ambiti più esterni, oggi sotto-utilizzati o dismessi, in linea con gli obiettivi di riduzione del consumo di suolo nazionale.
Ad oggi i territori logistici italiani sono concentrati nelle regioni settentrionali del Paese, con particolare riferimento alla Lombardia. Milano e il suo ambito metropolitano esteso continuano a rappresentare il principale mercato logistico nazionale, in virtù dei volumi di spesa e delle attività produttive e commerciali esistenti. Nel 2023 e per il primo semestre del 2024 l’attenzione verso le regioni con mercati consolidati è stata confermata dai consistenti volumi di investimento, per i quali continua a prevalere la componente internazionale, al contempo si è registrato inoltre un aumento dell’interesse da parte degli investitori, domestici ed esteri, per iniziative di sviluppo situate in quelli che si possono definire come territori emergenti.