Milano regina del lusso. Anche in campo immobiliare. In un mercato delle compravendite dominato dal segno meno (-6,8% la stima sul numero di transazioni del 2024), il comparto degli immobili di pregio chiudere l’anno con una crescita dei volumi del 2,3% per un totale di 355 transazioni. E’ la previsione contenuta nel del Vincenzo Monti Prestige Prime Residential 2024 secondo cui il segmento del lusso milanese chiuderà l’anno con un volume di scambi pari a 710,8 milioni di euro (+8,2% rispetto al 2023).
“Il prezzo medio richiesto per le abitazioni di lusso si attesta a 13.349 euro al metro quadro”, si legge nel documento secondo cui l’offerta di abitazioni di pregio, a poche settimane dalla chiusura del terzo trimestre, rappresenta il 10,3%, rispetto al totale generale. Mentre i tempi di vendita si sono allungati e oggi la media è di 150 giorni.
“Il 2024 si sta definendo come un anno di transizione e di bilanciamento per il mercato. Gli immobili con le caratteristiche più ricercate (ovvero i piani alti, le migliori viste, aperte e luminose sulla città) non sono mai molti, I proprietari si tengono stretti i propri gioielli”, dichiara Andrea Pincherli Vicini, Ceo & Founder di Vincenzo Monti Prestige.
Secondo Pincherli, il processo di repricing, che ha già interessato il segmento prime, ha comunque lasciato questa nicchia in condizioni sempre attrattive. La fascia alta del segmento immobiliare offre infatti protezione contro i rischi.
“Il quadro è meno chiaro per altre categorie di asset – continua Pincherli Vicini – con caratteristiche di minor pregio, come piani bassi o mal affacciati ad esempio, dove la riduzione del prezzo richiesto rappresenterebbe la condizione ideale per intensificare l’attività di scambio. Oggi ci troviamo comunque in una fase in cui la domanda, anche quella proveniente dall’estero, si conferma molto vivace, mentre si assiste a una riduzione dell’offerta di high standing. Tutto ciò, ovviamente, mantiene o addirittura favorisce ulteriormente l’aumento dei prezzi e dei canoni d’affitto nel prossimo futuro, una dinamica che interessa in particolare il mercato residenziale di lusso a Milano”.
Secondo l’analisi di Vincenzo Monti Prestige, per il secondo semestre 2024 si prevede un andamento delle compravendite simile al secondo semestre 2023, quando si recuperò in gran parte il calo dei primi sei mesi grazie all’ulteriore aumento degli acquisti per investimento e ad una maggiore stabilizzazione dei prezzi degli immobili.
“Sul fronte degli affitti, “conclude Pincherli Vicini, “stimiamo un incremento dei contratti almeno del 3% e un ulteriore rialzo medio dei canoni del 5%. Nei prossimi anni ci sarà una sempre più evidente polarizzazione del mercato, in cui a eccellere saranno prodotti di alta qualità con credenziali di caratteristiche elevate, posizionati in location core e caratterizzati da fondamentali solidi. Al contrario, gli immobili senza una o più caratteristiche saranno più penalizzati in fase d’affitto o compravendita”.
I QUARTIERI PIU’ GETTONATI DAI PAPERONI
Guardando ai quartieri della città, le performance migliori, nei primi due trimestri del 2024, spicca il balzo in avanti della zona denominata Castello – Buonaparte – Cairoli (+9,1%) che registra un valore medio di vendita vicino ai 14.000 euro a mq. In questa area del centro storico di Milano sono pochi gli immobili di elevato pregio sul mercato e la domanda, grazie anche al fatto che la riqualificazione della zona davanti al Castello Sforzesco si è praticamente conclusa, è tornata ad essere più dinamica.
In termini di prezzo, invece, la prima posizione rimane saldamente in mano alla zona del Quadrilatero della Moda con quasi 16.800 euro metro quadrato (+4,3%) e un valore top medio di oltre 23.000 euro al metro quadro. Al di là del prodotto nuovo, il Quadrilatero della Moda mantiene la sua leadership con i prezzi più alti (in alcuni casi si toccano i 30.000 euro al mq). Ma se guardiamo alle richieste espresse in questi mesi dai venditori, la barriera dei 20.000 euro al metro quadrato è stata superata anche nelle zone Monti, Brera-Moscova, Cadorna, Cordusio, Palestro e Duse. Tutti quartieri in cui insistono edifici e appartamenti di categoria “super prime”.
Tornando ai valori medi, comprensivi degli appartamenti da ristrutturare, si trova l’area di Palestro – Corso Venezia e Piazza Duse dove il prezzo è di oltre 14.000 euro al metro quadro e l’incremento annuo è stato quasi del 7%. Ma ci sono anche altre tre zone del centro città che ormai hanno superato la barriera dei 14.000 euro al metro quadro come valore medio di vendita. Si tratta della zona Cadorna – Magenta – Monti (14.263 euro/mq.); Brera – Moscova (14.230 euro/mq.) e Cordusio – Piazza Affari – Duomo (14.175 euro/mq). Il quartiere che ha invece performato meno rispetto alla media è stato quello di Brera – Moscova dove la rivalutazione si è fermata al +3,7%. Questa zona ha registrato negli ultimi 5 anni fra i maggiori incrementi di prezzo, viaggiando a una media di oltre 8 punti all’anno.
Mettendo poi a confronto le superfici che la domanda chiede e che il mercato offre, sia in termini di metri quadrati, sia di budget finanziario, emergono altri elementi interessanti. Prima di tutto gli esperti hanno registrato un aumento dell’offerta di case con metratura inferiore ai 100 metri quadri: esattamente il 57% del totale quando un anno fa era il 40%. Rimane invece stabile l’offerta di case con taglio compreso fra i 100 e i 200 metri quadrati (36% del totale come l’anno passato).
