Inflazione, difficoltà di accesso al credito, fondamentale per abilitare la domanda, direttiva green, calo demografico, carenza di alloggi da destinare all’affitto. Sono questi solo alcuni dei temi che interrogano il mondo del real estate oggi e lo faranno ancora nei prossimi mesi e anni. Li sottolinea Luca Dondi dall’Orologio, Ceo di Nomisma, in occasione della presentazione del Secondo Rapporto sul mercato immobiliare 2024, che dà conto di una flessione della domanda di acquisto negli ultimi 18 mesi (-8% tendenziale). Una contrazione che non dipende dalle intenzioni di acquisto da parte delle famiglie. L’elevato costo del denaro ha fatto sì che la copertura finanziaria delle compravendite sostenute da un mutuo si sia ridotta dal 51,9% del primo trimestre 2022 al 38,6% del primo trimestre del 2024. Nel complesso Nomisma stima in 300.000 il numero di famiglie che nonostante fossero intenzionate ad acquistare casa con mutuo, non siano riuscite a concretizzare il proposito.
CALO DELLE COMPRAVENDITE IMPUTABILE ALLA DOMANDA
Il calo delle compravendite registrato nel 2023, secondo l’analisi di Nomisma, sarebbe dunque imputabile esclusivamente alla componente di domanda che è uscita dal mercato in quanto dipendente dal credito bancario (-26%), mentre gli acquisti senza mutuo sono continuati a crescere (+4,8%).
I prezzi delle abitazioni in ottimo e buono stato sono cresciuti ancora, facendo segnare nel semestre rispettivamente un aumento del +1,6% e del +1,4%”, avvertono gli esperti di Nomisma per cui questo andamento conferma il trend di ascesa dei prezzi delle abitazioni iniziato nel post pandemia. Nello specifico, i prezzi delle abitazioni nuove si sono messi in un range compreso tra il +0,4% semestrale di Torino e il +2,4% di Milano. Il capoluogo meneghino detiene anche il primato della variazione dei prezzi per le abitazioni usate, +2% a fronte di una crescita minima pari a +0,5% di Genova.
Per spiegare questi movimenti, Dondi dall’Orologio, evidenzia che “il primo tema è quello legato all’inflazione. È evidente che la battaglia sia vinta o quasi, nel senso che il picco è alle spalle. Certamente ci portiamo dietro le conseguenze di quel picco inflattivo che non abbiamo ancora metabolizzato. Tuttavia, rispetto alla fiammata, l’inflazione è abbondantemente contenuta, se non addirittura soppressa. Le banche centrali hanno adottato un atteggiamento prudente rispetto e continuano ad averlo nei confronti di un’inflazione che sembrerebbe sotto controllo. Questi sono due elementi che hanno condizionato e condizionano l’evoluzione del settore” spiega il Ceo di Nomisma.
PATRIMONIO E REDDITO NON SONO STATI INTEGRATI DAL CREDITO
Altro elemento da evidenziare “la perdita di potere d’acquisto, a fronte della quale non c’è stata una capacità di integrazione del patrimonio e del reddito attraverso il credito, che è un fattore abilitante molto significativo per il settore immobiliare. In Italia, l’indebitamento per l’acquisto di immobili è sempre stato contenuto rispetto ad altri paesi, e lo è tuttora. Credo che oggi il credito sia un fattore fondamentale per abilitare una parte della domanda che vorrebbe accedere al mercato immobiliare ma non ha le risorse reddituali o patrimoniali. Senza il credito – chiosa – le compravendite non possono avvenire, e quindi il credito diventa un fattore molto più significativo di quanto non dica l’incidenza dello stock di mutui”.
Tutti aspetti che hanno portato nel 2022 e per gran parte del 2023 al dimezzamento e oltre della componente certa della domanda. Tuttavia, “ci sono segnali di miglioramento”, assicura Dondi dall’Orologio. “Le aspettative che la situazione economica possa migliorare rispetto a quanto previsto potrebbero portare a un atteggiamento più favorevole delle banche e a tassi di interesse migliori. Ci sono molte incognite rispetto a questo percorso, e l’incertezza e l’attendismo caratterizzano sia la situazione macroeconomica sia le prospettive del mercato”.
L’andamento delle erogazioni di credito riflette la difficoltà di accesso al mercato per una parte significativa della domanda, che ha bisogno di credito per acquistare abitazioni. Questo dimostra come gli elementi macroeconomici, finanziari e industriali siano strettamente collegati. Alla luce di questo contesto, “le 710.000 compravendite registrate sono un risultato straordinario” tiene a sottolineare il Ceo di Nomisma.
MERCATO SI È SOLO FERMATO, NON HA RIPIEGATO
Se confrontiamo i dati attuali con quelli pre-COVID, è comunque evidente che il mercato è abbondantemente sopra quei livelli. Nonostante il contesto negativo, dunque, “il mercato immobiliare sorprende per la crescita in termini di intensità della domanda e dei prezzi. Basterebbe poco per riattivare un mercato che si è solo fermato, ma che non ha ripiegato. L’andamento dei prezzi ha sorpreso, con una crescita significativa nel primo semestre del 2024 rispetto alla fine del 2023”.
Il mercato immobiliare italiano “ha imparato a fare i conti con queste dinamiche. Ci aspettiamo un futuro favorevole dal punto di vista macroeconomico, con una tendenza positiva del PIL e del tasso di occupazione, e senza il pericolo imminente di una recessione. Tuttavia, la prospettiva delle erogazioni di credito rimane timida, con un atteggiamento prudente e selettivo che si prevede analogo a quello del 2023”.
Altri due fattori influenzeranno il mercato: “la demografia e la direttiva casa green. La polverizzazione dei nuclei familiari potrebbe contenere l’impatto demografico, ma la necessità di adeguare il patrimonio immobiliare alle nuove normative energetiche richiederà un ruolo centrale delle banche e politiche di incentivazione” assicura Dondi dalll’Orologio..
CRESCE LA DOMANDA DI LOCAZIONE
La domanda di locazione nel frattempo è aumentata, “guadagnando 10 punti percentuali a scapito della proprietà, riflettendo le difficoltà di accesso al credito e la perdita di potere d’acquisto. Tuttavia, il mercato della locazione è oggi più piccolo di quanto non fosse in passato, con una propensione dei proprietari alla locazione ridotta. Questo ha portato a un aumento significativo dei canoni di locazione, soprattutto nelle grandi città, modificando la composizione urbana.
Stando al rapporto, la crescita della domanda ha fatto sì che nell’ultimo anno non si arrestasse l’ascesa dei canoni (+2,5% semestrale). Il mercato di Torino e di Firenze che, nel complesso hanno sottoperformato rispetto agli altri principali mercati, hanno fatto segnare la maggiore crescita dei canoni (oltre il 3% semestrale). Considerando i canoni medi praticati, sono Milano, Roma e Firenze e a seguire Bologna e Padova a esprime i valori più elevati compresi tra 780-930 euro/mese per un appartamento con una metratura di circa 80 metri. All’estremo opposto si collocano i mercati di Catania, Palermo, Torino e Bari con canoni medi compresi tra 450-520 euro/mese.
E’ necessario “un ripensamento del settore della locazione, coinvolgendo anche il mercato corporate e i grandi investimenti. Nonostante la ripresa degli investimenti corporate, la componente residenziale fatica a decollare”. In definitiva, “è necessario coniugare le esigenze degli investitori con il fabbisogno del paese, considerando la diversificazione settoriale e territoriale degli investimenti”.