Logistica piglia tutto. Nel corso del 2023 in Italia il comparto ha convogliato le attenzioni degli investitori ottenendo oltre un quarto del totale dei volumi transaati (1,7 miliardi di euro, pari al 26% del totale). E’ quanto emerso dal Rapporto 2024 sul mercato immobiliare della logistica in Europa e in Italia realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con Sfre, società di Project & Construction Management.
“In Italia la logistica è un segmento di mercato ormai consolidato, sia in termini edilizi che di tipologia di investitori. Un risultato ottenuto grazie alla corrispondente crescita del comparto della Contract logistics, aumentato del 25% in 5 anni”, spiega Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari. “Lattività del comparto nel 2023 è tuttavia rallentata rispetto al 2022, provocando una diminuzione dei volumi del 43%, non per temi strutturali di settore ma soprattutto per l’incertezza finanziaria e geopolitica, con un mercato italiano che si è dimostrato comunque più attivo di altre realtà europee”.
Secondo Zirnstein, il segmento ha espresso una domanda matura verso le varie tipologie di prodotto, localizzato principalmente nel nord Italia. “I segnali di miglioramento sono stati evidenti dal secondo semestre dell’anno, con l’ultima parte del 2023 più dinamica rispetto al periodo luglio-settembre e ai dodici mesi precedenti”, continua Zirnstein. “Una tendenza sostenuta prevalentemente dalla solidità dell’interesse per il comparto e dalla pressione della domanda di spazi nei mercati principali ma anche in quelli complementari. Nel corso del quarto trimestre 2023 si sono registrati circa 630 milioni di euro di volumi transati”.
FATTURATO DI 5,5 MILIARDI DI EURO
Nel 2023 il comparto industriale-logistico ha fatturato circa 5,5 miliardi in Italia, in calo di oltre il 5% su base annua e con una previsione per il 2024 di lieve contrazione. La produzione di ricchezza immobiliare dipende per circa un terzo dalle allocazioni di capitale in immobili fortemente caratterizzati e per circa il cinquanta per cento in impieghi in magazzini e spazi di piccole superfici, inseriti nei tessuti produttivi di ogni provincia italiana. Il patrimonio immobiliare del mercato logistico ammonta attualmente a oltre 48 milioni di mq, dopo che nel 2022 e nel 2023 si sono chiusi sviluppi per circa due milioni di metri quadrati l’anno. Contestualmente, le stime per il 2024 prevedono una pipeline di poco inferiori a 1,5 milioni di metri quadrati.
TAKE-UP DI 690.000 MQ NEL 2023
In uno scenario inflattivo come quello del 2023, il mercato logistico italiano si è sviluppato e ha visto i redimenti, che avevano toccato i minimi nel 2022, crescere tra i 30 e i 50 punti base. Lo spazio è considerato fondamentale più che in passato, per poter essere magazzino nel senso più positivo del termine, raccogliendo le scorte adeguate a far fronte a nuove interruzioni del processo di approvvigionamento, limitare le ricadute dovute all’aumento dei costi, competere nella velocità di risposta alla domanda. In Italia la domanda di mercato nella logistica è in costante crescita, il che si traduce in un take-up di circa 690.000 metri quadrati registrato nel quarto trimestre 2023, sostanzialmente in linea con quello del trimestre precedente, che ha portato a oltre 1,3 milioni di metri quadrati il volume totale transato nel secondo semestre del 2023. Oggi la richiesta di spazi è orientata sempre più su asset efficienti e sostenibili che gli operatori immobiliari stanno cercando di soddisfare con progetti di sviluppo superiori ai due milioni di metri quadrati.
RENDIMENTI NETTI AL 5,8% IN ITALIA
La capacità di adeguamento della filiera è confermata dall’incremento ponderato, rispetto alla forte discesa degli anni precedenti, dei rendimenti netti a livello nazionale, che si attestano al 5,8%, con punte ancora inferiori per le prime locations e per i trophy asset, tra il 4,8 e il 5,7% e ulteriori ribassi per gli immobili last mile. I tassi più contenuti si registrano inevitabilmente sui mercati prime, prevalentemente localizzati nelle regioni del nord Italia, con Milano e i suoi territori gravitanti in testa, crescendo proporzionalmente verso il centro e nel sud Italia, con Roma che fa registrare tassi di poco superiori al capoluogo lombardo.