Il volume degli investimenti immobiliari in Italia nel primo trimestre del 2024 risulta pari a circa 1,9 miliardi di euro, una performance doppia (+98%) rispetto allo stesso periodo del 2023. E’ quanto emerge dall’analisi del Team Research di Dils, che riconosce un trend di progressiva stabilizzazione del mercato avviato nella seconda metà dell’anno precedente. La previsione per i prossimi trimestri è di un “andamento del mercato legato al processo di ripresa delle asset class più consolidate come Uffici, Logistica e Retail, che potranno dare un contributo positivo al rilancio dell’attività di investimento anche attraverso l’innovazione dei propri format, in un’ottica di maggiore integrazione e di ibridazione degli spazi”. Dils scommette anche “sul proseguimento della crescita di asset class emergenti quali Education e Infrastructure e sulla resilienza del settore Living”. Intanto Roma e Milano restano i principali catalizzatori di investimenti,, tanto che il risultato raggiunto nel primo quarter è largamente attribuibile a due operazioni avvenute proprio nelle due città.
PER ALTERNATIVE E MIXED-USE GLI INVESTIMENTI MAGGIORI: 600 MLN DI EURO
Il settore Alternative e la componente Mixed-use in ambito nuovi sviluppi rappresentano insieme la voce più rilevante nel volume di investimenti del Q1 2024, con quasi 600 milioni di euro. Il principale contributo deriva dalla compravendita dell’area dell’ex Scalo Farini a Milano, che nei prossimi dieci anni sarà oggetto di uno dei più importanti progetti di rigenerazione urbana mai realizzati. In crescita anche la rilevanza degli investimenti immobiliari in ambito Education, che raggiunge quasi 50 milioni di euro nel Q1.
BENE ANCHE GLI UFFICI CON 530 MLN DI EURO
Il settore degli Uffici dà continuità alla positiva chiusura del 2023, registrando nel primo trimestre 2024 investimenti per circa 530 milioni di euro. Fra questi, è particolarmente rilevante la compravendita di un trophy asset in via Vittorio Veneto, nel Central Business District di Roma, che costituisce la più grande transazione single-asset mai registrata nel settore degli Uffici della Capitale. Il deal testimonia il potenziale del mercato romano, oggetto di un crescente interesse anche da parte degli investitori internazionali. L’andamento dei prime net yield, inoltre, si è mantenuto stabile nel corso di questo trimestre, confermando quindi il dato di 4,0% a Milano e 4,5% a Roma.
ASSORBIMENTO UFFICI A MILANO PARI A 100MILA MQ NEL Q1
Nel primo trimestre del 2024 Milano registra un volume di assorbimento nel mercato degli uffici pari a circa 100.000 mq, un risultato in linea con lo stesso periodo dell’anno precedente. La vitalità del mercato occupier è inoltre confermata dall’elevato numero di transazioni, soprattutto nei tagli medi e piccoli. Il prime rent si conferma pari a 700 €/mq/anno ed è previsto in crescita, anche grazie alla ridotta disponibilità di spazi di grado A/A+, a fronte di una domanda sempre più focalizzata su questa categoria di prodotti.
A ROMA TAKE UP DI 34MILA MQ
Il take-up nel mercato di Roma raggiunge un volume pari a 34.000 mq, un risultato in linea con la media storica relativa al primo trimestre seppur in contrazione rispetto alla performance da record del Q1 2023. L’elevato potenziale del mercato romano appare frenato dalla scarsità di prodotto di elevata qualità, testimoniata dalla concentrazione della maggior parte delle transazioni su asset di grado B. Dopo i recenti rialzi, il prime rent è stabile a 580 €/mq/anno.
LOGISTICA +15%
Nel primo trimestre il volume investito nel settore della Logistica equivale a circa 300 milioni di euro, registrando quindi una crescita (+15%) rispetto allo stesso periodo del 2023. Il settore risulta sostenuto in particolare dal comparto Light industrial, che già nell’anno precedente aveva attirato crescenti investimenti e che nel Q1 vede la transazione di due importanti portafogli sale & leaseback. Dopo sei rialzi consecutivi, si evidenzia invece stabilità nel prime net yield, che si attesta a 5,5%. Dal punto di vista dell’assorbimento di spazi si registra invece un take-up pari a circa 540.000 mq, in contrazione rispetto al Q1 2023 (-16%). Il mercato più richiesto si conferma la Lombardia, che rappresenta circa un terzo del take-up totale. Si segnala inoltre la crescita del prime rent nel mercato di Roma, ora pari a 66 €/mq/anno, mentre restano invariati i canoni degli altri principali mercati, con il valore massimo a livello nazionale riscontrabile a Milano e Bologna (67 €/mq/anno).
HOSPITALITY ANCORA SU: +90% NEL PRIMO TRIMESTRE
Dopo aver dimostrato una notevole resilienza nel corso del secondo semestre 2023, il settore Hospitality registra un ulteriore risultato positivo nel Q1 2024, con investimenti per un totale di 240 milioni di euro e una crescita di oltre il 90% rispetto al Q1 2023. L’asset class si conferma inoltre la più diffusa dal punto di vista della distribuzione geografica degli investimenti, pur registrando una maggiore concentrazione delle operazioni del primo trimestre nel Nord-Ovest e nel Sud del Paese (circa il 40% ciascuno).
VOLUMI LIVING A 140 MLN EURO
Il Living continua a dimostrarsi un’asset class in ascesa nelle preferenze degli investitori, con volumi pari a quasi 140 milioni di euro nel Q1. Di questi, oltre l’80% è concentrato a Milano, che si conferma il mercato di riferimento per il settore. Tuttavia, si registra una maggiore cautela da parte degli sviluppatori dovuta al crescente livello di incertezza legata alle procedure amministrative, le cui conseguenze potrebbero impattare la pipeline di investimenti in nuovi sviluppi principalmente in ambito residenziale, limitando pertanto l’offerta di nuove unità abitative in città nel medio termine. La maggior parte delle operazioni è di natura value-add e consiste nel riposizionamento residenziale di asset terziari non più performanti che, per le loro caratteristiche e posizioni, possono però continuare a produrre valore soprattutto in ottica di rigenerazione urbana.
COMPRAVENDITE IN ITALIA A QUOTA 710MILA NEL 2023 (-9,5%)
Per quanto riguarda il mercato delle compravendite, a livello italiano il 2023 si chiude con quasi 710.000 transazioni, in calo del 9,5% rispetto al 2022 sebbene ancora saldamente al di sopra della media annua pre-Covid (circa 535.000 transazioni normalizzate dal 2015 al 2019). Il valore totale è stimato poco sotto i 100 miliardi di euro: Milano e Roma crescono in termini di quote di mercato con circa 9 miliardi di euro di transato ciascuna.
RETAIL IN CONTRAZIONE SU QUARTO TRIMESTRE 2023, MA +90% SU Q1 2023
Il settore Retail ha attirato circa 80 milioni di euro di investimenti nel corso del Q1 2024, un volume in contrazione rispetto al positivo quarto trimestre 2023, sebbene migliore rispetto al primo trimestre dello scorso anno (+90%). Prosegue la fase di attività del comparto dell’Out of town e dei Supermercati, registrata da alcuni trimestri; si tratta spesso di operazioni che vedono il coinvolgimento diretto degli operatori di settore in deal end user o sale and leaseback, in un contesto dunque di revisione strategica dei propri portafogli immobiliari. Anche il settore High street evidenzia un maggiore dinamismo, con un’importante pipeline in chiusura nei prossimi trimestri. In questo ambito, merita una menzione straordinaria l’annuncio dell’acquisizione da parte di Kering di un prestigioso immobile in via Montenapoleone a Milano.