Battuta d’arresto per il mercato immobiliare nel 2023. Il numero di transazioni (circa 105.000) registrato lo scorso anno nelle otto principali città italiane ha fatto segnare una flessione del 14,2%. Un dato allarmante che va raffrontato, tuttavia, con l’anno record del 2022 quando il numero di compravendite nel Paese aveva segnato un andamento senza precedenti.
E’ quanto emerso dall’analisi di Abitare Co. secondo cui, se si confronta il dato rispetto al periodo pre-Covid (2019), il calo appare infatti molto più contenuto (-5,7%). Non solo. Dalla fine del terzo trimestre del 2023 gli analisti di Abitare Co hanno registrato un miglioramento del trend delle vendite rispetto alla prima parte dell’anno.
Sul fronte del fatturato totale generato dal comparto delle compravendite residenziali, nel 2023 il giro d’affari ha superato i 43 miliardi di euro (+0,8% sul 2022), con Roma al primo posto (15,8 miliardi).
“Le nuove costruzioni residenziali nelle otto città metropolitane, con una stima di circa 12.000 transazioni nel 2023 (il dato nazionale è stimato intorno alle 60.000 compravendite), hanno resistito meglio rispetto all’usato, segnando un calo più contenuto sul 2022 (-4,6%) e rimanendo in linea con i dati pre-Covid”, spiega Giuseppe Crupi, Ceo di Abitare Co. secondo cui la quota di offerta di case nuove rispetto al totale in vendita resta sempre molto bassa. “In media, nelle otto città metropolitane rappresentano solo l’8,2% ed anche per questo motivo, a fronte di un calo delle vendite, continuano ad aumentare i prezzi. A fine 2023 i valori delle nuove case hanno segnato, nelle otto città, un aumento medio del +3,9% rispetto al 2022, portando il prezzo medio a 4.919 euro al mq”.
Il nuovo ha retto meglio dell’usato
Per quanto riguarda le compravendite di nuove abitazioni nel 2023 nelle otto città metropolitane (-4,5% sul 2022), il calo più marcato si è registrato a Genova e Roma (entrambe -6,2%), seguite da Bologna (-5,8%), Torino (-4,9%), Milano (-4,5%), Napoli (-3,9%) e Palermo (-3,3%). Anche Firenze ha chiuso con il segno negativo, ma con un valore molto più contenuto (-1,8%).
Ma se le compravendite sono calate, cosa è accaduto ai prezzi?
“I valori medi sono aumentati in tutte le principali città analizzate (+3,9% rispetto al 2022), raggiungendo un valore medio generale di 4.919 euro al mq, ma con nette differenze tra zone centrali (7.150 euro al mq.), semicentrali (4.625 euro al mq.) e periferiche (3.144 euro al mq.)”, aggiunge Alessandro Ghisolfi, responsabile del Centro Studi di Abitare Co. “Milano e Firenze, rispettivamente con +7,7% e +5,9%, sono le città più dinamiche mentre a Bologna i prezzi sono cresciuti solo dello 0,6%. Il capoluogo lombardo ha toccato i 7.100 euro al mq, un dato influenzato sia dal costo delle aree edificabili che dai valori in aumento sia nelle aree semicentrali che periferiche dove oggi il valore medio massimo supera i 5mila euro al metro quadrato. Roma non riesce a stare al passo di Milano e infatti il suo valore medio di vendita in città si ferma a 6.400 euro al mq”. Fra queste due città e le rimanenti sei esaminate da Abitare Co. il gap è molto alto. A Firenze il prezzo medio è stato di 5.400 euro al mq., a Torino di 4.500, a Genova di 4.450, a Bologna di 4.400 e a Napoli di 4.100 euro al mq. La più “economica” è Palermo con i suoi 3.000 euro al mq.
“Sui prezzi di vendita non ha influito solo la pressione della domanda su un mercato che offre poco, ma tutti i costi legati ad una operazione di sviluppo, dall’acquisto delle aree alla progettazione, agli oneri comunali, ai costi per la costruzione degli edifici”, continua Ghisolfi. “Rispetto ad una abitazione usata in vendita le componenti che determinano il prezzo finale sono molteplici, ed è ovviamente questo il motivo che porta i prezzi a mantenersi in un territorio di crescita”.
Sul fronte dell’offerta di case nuove, nel 2023 si registra una contrazione del -4,3% rispetto al 2022 (a Roma è del -9,5% e a Genova del -7,7%), con l’offerta sul totale delle case in vendita che non supera l’8,2%. Delle otto città esaminate, solo tre segnano una quota di mercato del nuovo superiore al dieci per cento rispetto al totale delle case in offerta, ovvero Roma (10%), Bologna (11,3%) e Torino con (13%). In tutte le altre città, a Genova la quota è solamente del 3,7%, a Napoli del 4,3%, a Palermo del 4,6%, a Firenze dell’8,4% e a Milano del 9,9%. Si allungano i tempi di vendita soprattutto per una questione di ritardi nell’immissione di prodotto nuovo sul mercato. La media è di circa 4,7 mesi, andando dai 4 mesi di Milano e 4,2 di Palermo e Bologna fino ai 5,7 di Genova e i 6 di Napoli.