In un panorama lavorativo sempre più permeato dallo smart working e dalla flessibilità, Luca Villani, Head of Occupiers Services & Work Dynamics di JLL Italia, offre un’analisi approfondita sulle tendenze attuali e future del lavoro. Dall’impatto del commuting alla trasformazione degli spazi fisici, dall’ottimizzazione del patrimonio immobiliare alla rigenerazione urbana, il quadro complesso e stimolante del rapporto tra lavoro e ambiente getta luce sulle sfide e le opportunità che attendono il mondo corporate nel suo complesso.
Tutti a casa, tutti al lavoro. Dove siamo oggi?
“Sono in atto tendenze che hanno aspetti comuni in tutte le regioni, dunque Usa, Asia, Emea, ma ci sono anche delle particolarità legate ad alcuni aspetti tipici delle diverse realtà. Mentre è chiaro che lo smart working fa ormai parte del nostro presente e del nostro futuro, le modalità con le quali si sta sviluppando nelle diverse regioni sono diverse. Se negli Usa abbiamo una tendenza di smart di quasi due giorni alla settimana, in Asia 4 giorni, e l’Uk è allineata con gli Usa, l’Europa continentale si sta assestando su valori diversi: 3,4 giorni in ufficio. E questo non per un tema culturale, ma per via di dati tipici oggettivi”.
Di quali dati tipici si tratta?
“Uno dei motivi che spinge a optare al remoto sono i tempi e i costi di commuting. Tutte le grandi metropoli, come New York o San Francisco, la stessa Londra, hanno scontato questi due elementi che hanno frenato il ritorno in ufficio. L’Italia, ma anche altri Paesi, come Francia, Spagna e Portogallo, hanno avuto un ‘return to office rate’ molto più elevato. Il tempo di commuting, le distanze e la dimensione delle città hanno avuto un impatto nella declinazione del lavoro ibrido. Sostenere che oggi il 3,1 sia il punto di arrivo è presto. La sperimentazione è ancora in atto. Abbiamo lavorato per decenni con un sistema molto rigido e stiamo ora sperimentando, in un orizzonte temporale non molto lungo, una modalità diversa di lavorare”.
Quali ripercussioni sugli edifici e sugli spazi di lavoro?
“Se ragioniamo sulle motivazioni che spingono ad andare in ufficio e dunque la socializzazione, lo scambio, l’ottimizzazione, le attività collaborative e creative che hanno un forte impatto sulla società e sulla produttività, esse comportano spazi adeguati per potere svolgere queste funzioni. Molte realtà corporate hanno già fatto atterrare diversi progetti, ma, visto il breve arco temporale, non tutti hanno lavorato sul loro footprint, sul patrimonio immobiliare e i loro spazi. E’ ancora in atto una sperimentazione dell’ambiente fisico che non è stata ultimata e in alcuni casi neanche avviata. Oltre al commuting, vanno considerate anche le aspettative sulle attività che si svolgono in ufficio e poi sugli spazi stessi. Il mondo corporate deve iniziare a ragionare su cosa voglia dire fare workplace, fare attività in remoto e dunque quelli che sono cambi organizzativi”.
Come atterra sul real estate questo discorso?
“Lo smart working nasce anche per dare una spinta al work-life balance, aumentare l’engagement delle persone e avere un riscontro positivo sulla produttività. Tuttavia, molti modelli non hanno avuto un impatto sulla parte relativa a ‘quanti spazi occupo e a come li gestisco’. Rappresenta dunque una sfida oggi, perché i modelli stanno ragionando sulle ricadute sulle persone, sul business e sulla produttività, ma gli spazi sono una parte integrante di questo processo. Se guardiamo ai risultati e ai trend sul mercato italiano, emerge un livello della domanda importante rispetto a immobili di grado A, che siano certificati, che possano aiutare tutto il mondo corporate a rispettare l’impegno Esg e che quindi siano anche quello strumento che consenta al real estate di sviluppare spazi adeguati. Questa è una grossa spinta al cambiamento che in molti casi non è ancora avvenuta”.
Qual è il livello della domanda di mercato?
“Ci sono grosse differenze: il livello di domanda in Italia, generato da un ritorno all’ufficio importante rispetto ad altre country, non ha subito un livello di flessione elevata come è accaduto altrove. Cosa vuol dire ricercare nuovi spazi? Cercare spazi che abbiano alti coefficienti di sostenibilità e di efficienza. Lo stock di Milano, ma anche di Roma, di edifici con queste caratteristiche resta molto limitato e contenuto. Se guardiamo ai dati dell’assorbimento 2023, e quindi dello spazio nuovo che è stato affittato e il livello di vacancy e la domanda attiva, in questo momento possiamo osservare che la domanda attiva non trova risposta in un prodotto adeguato. Per qualità, caratteristiche di localizzazione e sostenibilità. I fondamentali del mercato italiano sul mondo office sono tutti sani, non abbiamo un sovradimensionamento dell’offerta, né oggi né in termini prospettici. Abbiamo un livello della domanda sano, il processo è in divenire, e abbiamo una grande parte di utilizzatori che si stanno affacciando alla trasformazione”.
Su cosa si concentra?
“Si è riscontrata una forte domanda che punta su localizzazioni molto connesse alla città. Gli hub con servizi e posizioni centrali contribuiscono a fornire amenities e servizi ai dipendenti e a creare un volano positivo per l’attrazione dei talenti. C’è un tema di ottimizzazione dei costi. In termini di immobiliare puro, si ragiona su metri quadri e costi di gestione e dunque di dimensioni ottimizzate in edifici moderni. Credo anche che lo sguardo sull’immobiliare, considerando anche gli impatti che arrivano dal remote working, ha portato anche a ragionare sul fatto che ci sono dei costi immobiliari, ma non affrontarli comporta altri costi per le aziende. Innanzitutto un turnover elevato, non riuscire ad attrarre talenti, non essere competitivi. Insomma, forse sto facendo saving da qualche parte, ma sto spendendo di più altrove. L’approccio al real estate oggi ha elementi cardini tradizionali ma anche una maggiore ibridazione con quella che è la realtà aziendale. La logica è spostarsi dalla sola certificazione alla gestione e dunque ragionare a 360 gradi”.
Qual è la situazione nel resto dell’Italia che non sia Milano?
L’elemento chiave è rappresentato dalla casa madre, che ragiona sul modello di business, di remote working e di edificio. Lo implementa lasciando un grado di libertà legato alle country e alle culture locali. E’ evidente che un processo di trasformazione del mondo corporate, quando atterra in Italia, lo fa a prescindere dalle città. Ovviamente alcune piazze hanno uno stock dove è più facile immaginare una relocation, un adeguamento, altre hanno uno stock direzionale più limitato, dove lo sviluppo e il dinamismo del mercato è più contenuto. Tutto questo rappresenta però un’opportunità per avere una attività più dinamica in una logica più strutturata ed europea. Il tema dell’attrazione dei talenti tocca il mondo corporate ma anche non. Nella sfida per attrarre talenti si crea un volano per cui è difficile immaginare che il mondo corporate possa cercare l’edificio moderno e sostenibile e competa con chi ha logiche completamente distanti. Ci sarà un volano che trascinerà il mercato verso un miglioramento, un upgrade. Nel real estate è fondamentale:serve sempre una massa critica di domanda tale da giustificare la messa in moto di un investimento importante”.
A Milano dopo un processo di decentramento, potremmo assistere a un ritorno in centro città con la volontà di rigenerare il patrimonio storico?
“Quando parliamo di rigenerazione, bisogna sempre considerare un sistema integrato. La rigenerazione di una città nasce sulla spinta di una domanda che non è solo direzionale, ma anche living e asset class che stanno emergendo. Se dunque c’è una domanda che porta un certo tipo di concentrazione all’interno della città, altre aree devono andare a sopperire ad altre funzioni. Questo crea un sistema di rigenerazione tale per cui alcuni edifici vengono riposizionati (da direzionale, a student housing, a senior living, a healthcare), altri edifici da uso misto possono diventare interamente direzionali. Mi auguro che le nostre città accettino la sfida della competitività, per attrarre talenti e società: non è un singolo edificio ma un sistema urbano che deve dare risposta sulla qualità delle infrastrutture, dei servizi e dello stock residenziale”.