Il lusso non conosce crisi. Mentre il mercato immobiliare residenziale milanese ha chiuso il 2023 con un calo stimato di circa 25.500 compravendite totali fra abitazioni usate e nuove (-10,8% sul 2022), il comparto degli immobili di pregio ha registrato una contrazione di appena il 6,2% rispetto all’anno scorso per un totale di 455 transazioni. La stima è contenuta nel report ‘Vincenzo Monti Prestige Prime Residential 2024‘, secondo cui il fatturato del mercato del lusso milanese nel 2023 ha generato un volume di scambi per 861,3 milioni di euro (+0,8% rispetto al 2022).
Il prezzo medio richiesto per le abitazioni di lusso si è attestato a 12.658 euro a mq; non considerando i prezzi top, la media scende a 10.862 euro al mq con un aumento nominale del 7,1% rispetto al 2022. L’offerta di abitazioni sta dando qualche segnale di aumento (+1,1%) motivato dall’allungamento fisiologico delle tempistiche di vendite anche per la decisione presa da alcuni potenziali acquirenti del ‘wait and see’, in attesa di una stabilizzazione dei prezzi che si dovrebbe realizzare nel 2024. Intanto, lo scorso anno, i tempi di vendita sono aumentati del 20% rispetto al 2022 (anno con domanda particolarmente vivace per il segmento in generale) sfiorando i 5 mesi di media.
“L’elevato spread tra i costi del debito e i rendimenti immobiliari continua a esercitare pressioni sui prezzi degli appartamenti che ancora non manifestano un vero e proprio calo nel mercato prime”, spiega Andrea Pincherli Vicini, Ceo & Founder di Vincenzo Monti Prestige. “Il rallentamento delle compravendite è un fenomeno che si è affacciato nell’ultimo trimestre del 2022 e ancor più nel 2023 e sarà ulteriormente accentuata nel primo trimestre del 2024”.
Ma quale sarà l’impatto sui valori? “Difficile dirlo – ha aggiunto Pincherli Vicini – Anche se per alcuni l’overshooting è vicino, gli occupier market hanno tenuto nel 2023 e le prospettive del mercato Prime per il prossimo anno sono stabili, anche se prevalgono i rischi di ribasso almeno sino alla metà – fine del 2024. A partire dal 2025, una volta che i prezzi si saranno sufficientemente adeguati, l’immobiliare sarà nuovamente in grado di offrire rendimenti core interessanti e di essere competitivo per il capitale rispetto ad altre asset class, come il reddito fisso”.
Secondo l’analisi di Vincenzo Monti Prestige, dunque, le previsioni indicano che anche nel 2024, almeno nella prima parte, le transazioni saranno ancora negative ma il calo, a fine anno, non dovrebbe superare i 5 punti percentuali. La parola “stabilità” dovrebbe invece contraddistinguere il trend dei prezzi di vendita. Il 2024 vedrà i prezzi aumentare probabilmente solo di poco a meno che l’inflazione (che dovrebbe tornare sotto il 2%) non rialzi la testa. Se la prima parte del 2024 confermerà che il mercato manterrà un ritmo sottotono come nel secondo semestre 2023, anche l’indicatore dell’offerta segnerà un nuovo rialzo. Un leggero aumento di prodotto, quindi, che sarà innescato da coloro che non accettano eventuali aggiustamenti sul prezzo. Il risultato è che, nella prima parte dell’anno, ci sarà un allungamento delle tempistiche sulle vendite e più prodotti che resteranno on market oltre i 5 mesi.