Annata da dimenticare per il real estate italiano. Nonostante la buona performance del quarto trimestre (2,6 miliardi di euro), il volume di investimenti immobiliari nel mercato si è fermato nel 2023 a 6,2 miliardi di euro pari alla metà di quanto registrato l’anno precedente. E’ quanto emerso dall’analisi del team Research di Dils secondo cui dopo nove mesi caratterizzati da una migliore tenuta dei settori Alternative e Living, il Q4 del 2023 ha evidenziato il ritorno di dinamismo in relazione ad asset class più tradizionali come uffici, hospitality e retail.
Il settore della Logistica ha confermato la leadership negli investimenti immobiliari in Italia, con un volume complessivo nel 2023 di oltre 1,6 miliardi di euro, con una crescita di take-up del 5% rispetto al livello toccato nell’anno precedente registrando un nuovo record per il mercato italiano. La forte domanda di spazi, a fronte della limitata offerta, è stata decisiva nel determinare la sostenuta crescita dei canoni di locazione, con il prime rent italiano che nei mercati di Milano e Bologna si è attestato a 67 €/mq/anno (+12% sul 2022).
Nel corso dell’ultimo trimestre, seppur ancora lontani dai risultati record del 2022, gli uffici sono tornati a registrare investimenti in linea con i volumi degli anni precedenti. Con circa 630 milioni di euro nel Q4, anche grazie al contributo di un deal di grandi dimensioni finalizzato nel CBD di Milano, il totale annuo si è attestato a 1,1 miliardi di euro. Il prime net yield ha visto un ritocco al rialzo, sfiorando il 4% a Milano e il 4,5% a Roma. Nel 2023 a Milano, il mercato letting uffici ha registrato un take-up di spazi direzionali di poco inferiore a 500.000 mq (in leggera riduzione rispetto al 2022). Di questi, circa 160.000 mq risultano locati nell’ultimo trimestre. Il 2023 si è chiuso con una compressione della vacancy nei submarket più consolidati, con tassi di disponibilità al di sotto del 3%. La preferenza da parte dei tenant per spazi di elevata qualità è confermata dalle operazioni su prodotti di grado A/A+ che nel 2023 rappresentano l’80% del totale transato. Dal punto di vista dei canoni, si conferma il prime rent di 700 €/mq/anno, con un outlook di potenziale crescita nei prossimi trimestri. A Roma il take-up ha raggiunto circa 255.000 mq nel corso dell’anno, di cui quasi 70.000 mq nel Q4, in aumento di circa il 65% rispetto al 2022. Il mercato romano continua ad evidenziare una crescente domanda di spazi di elevata qualità, a fronte di una disponibilità limitata, in talune location addirittura assente, di prodotto di grado A e A+: tale scenario ha contribuito all’aumento del canone prime, che nell’ultimo trimestre dell’anno ha toccato i 580€/mq/anno.
Il Living, con investimenti pari a quasi 200 milioni di euro nel Q4, di cui quasi il 90% concentrati a Milano, e un totale di 730 milioni di euro nel corso dell’anno, continua ad accrescere il proprio peso all’interno del panorama italiano (12% dei volumi investiti). Il numero di compravendite residenziali ha quasi raggiunto le 508.000 unità nei primi nove mesi del 2023 (-11,8% rispetto al 2022, l’anno record), di cui oltre 157.000 nel Q3. Il rallentamento è dovuto principalmente all’aumento dei tassi di interesse che ha reso più difficile l’accesso al credito.
Il Q4 2023 si è dimostrato un trimestre particolarmente vivace per il settore Hospitality, grazie a quasi 600 milioni di euro di investimenti che ne fanno il miglior trimestre negli ultimi due anni. Il 2023 si è chiuso quindi in decisa ripresa con un volume totale di circa 1,1 miliardi di euro, risultando una delle asset class in minore contrazione rispetto al 2022.
Anche per il settore Retail il Q4 ha rappresentato il miglior trimestre degli ultimi due anni, con circa 460 milioni di euro investiti che permettono all’asset class di raggiungere un volume annuo di circa 700 milioni di euro grazie soprattutto a un mix di portafogli out of town, ma anche al ritorno di significative transazioni del segmento dei centri commerciali e dell’high street milanese.
Nel corso del Q4, il settore Alternative ha attirato un volume di investimenti inferiore al precedente trimestre, pari a 60 milioni di euro, che consente comunque di raggiungere un totale di quasi 900 milioni di euro nel 2023. È stato in particolare il segmento Healthcare a mostrare una crescita degli investimenti (circa 600 milioni di euro), più che raddoppiando il risultato del 2022 e incrementando notevolmente il proprio peso all’interno del mercato italiano, dal 2% al 10% del totale dei capitali investiti.