Il mercato immobiliare logistico italiano, con oltre 500 milioni di euro, circa il 25% dei volumi totali collocati, torna ad essere la prima asset class del 2023 per volume di investimenti. Il take-up, nei primi sei mesi dell’anno in corso, si aggira intorno ai 1.500.000 mq, segnando una leggera contrazione (-1,8%) rispetto allo stesso periodo del 2022. Emerge dalla trentacinquesima edizione del Borsino Immobiliare della Logistica – H1 2023, realizzato dal Dipartimento di Ricerca di WCG – World Capital Group, in collaborazione con Nomisma. Il primo semestre 2023 registra un aumento dei canoni di locazione. Esso va imputato principalmente al fenomeno inflattivo, ma anche alla domanda sempre più consistente di spazi ‘efficienti’, che ha inciso sensibilmente sul rialzo (+3% in media). Le prime location, e dunque la regione logistica lombarda, il distretto toscano di Firenze-Prato, l’area romana e quella portuale di Genova fanno registrare i canoni più alti, seguite dalle aree emiliane bolognese e dall’asse veneto fra Verona e Padova. Nel dettaglio, Firenze si riconferma la prime rent italiana con un canone di locazione massimo di 86 euro al metro quadro l’anno, seguita da Prato (60–75), Milano (62–69), Roma (58–68) e Genova (55–70).
L’analisi mette anche in evidenza un aumento della dirata delle trattative. E questo perché la scarsità di prodotto ha reso più complesso il processo decisionale degli operatori logistici con la necessità di maggiori approfondimenti nel caso di immobili non perfettamente a target. In ogni caso, nella maggior parte dei casi (68%) le trattative si concludono entro gli 8 mesi. Per quanto riguarda i tagli più richiesti, si riconfermano le metrature di grandi dimensioni, tra i 5.000 mq e i 15.000 mq e quelle superiori ai 15.000 mq. Interessate ai tassi di sconto sono quasi esclusivamente gli immobili usati, con caratteristiche poco performanti e carenti parametri green; in questi casi la percentuale di sconto si aggira intorno al 10% – 20%. Secondo Wcg la riduzione dei tassi d’interesse previsti per la fine del 2023 potrà contribuire a ridare slancio agli investimenti e a un aumento di rendimenti attesi in tutte le piazze. Per quanto riguarda i nuovi sviluppi, oltre 4.000.000 sono i mq in pipeline previsti nei prossimi mesi, distribuiti principalmente nel Nord del paese, in particolare in Lombardia (32%), Veneto (20%) ed Emilia Romagna (19%).
Il 44% del patrimonio immobiliare logistico a Milano è in mano agli investitori locali, seguiti dagli investitori istituzionali (29,5%), dagli operatori logistici (14,7%), dagli istituti di credito (11,6%) e infine dagli enti (0,2%). E se, secondo il Italy2Invest -servizio di Urban Data intelligence di Nomisma- è Milano la prima tra le province Primary Location per attrattività del territorio, la ragione risiede anche nel fatto che in Lombardia il 23,6% degli asset immobiliari logistici è sostenibile. L’Atlante della Logistica, quest’anno ampliato con un focus green, realizzato da Wcg, in collaborazione con il Green Transition Hub della Liuc – Università Cattaneo, evidenzia che in Lombardia oltre 3,4 milioni di mq (il 32,1%) è dotato di un impianto fotovoltaico. Pavia è la provincia più green: circa un milione di metri quadri su 1,8 totali, con 25 immobili su 66 ad avere l’impianto fotovoltaico. Segue Milano con oltre 853.000 mq su 4,2 milioni e 61 immobili su 324, Bergamo con oltre 711.000 mq e 22 immobili green.
Per il futuro, tre i driver della crescita di un settore che deve puntare sempre più decisamente agli aspetti Esg. In particolare: espansione, stabilizzazione e globalizzazione. Innanzitutto il settore immobiliare logistico si sta espandendo sempre più con 5,8 milioni di mq di nuovi sviluppi previsti tra il 2023 e il 2025. Un take up che aumenta, ma che tiene comunque conto degli aspetti legati all’ambiente. Alcuni di questi nuovi progetti saranno frutto di una riqualificazione dello stock esistente. In secondo luogo, il trend dei canoni di locazione continua a essere stabile, in alcuni casi in crescita, soprattutto a causa dell’incremento dei costi di costruzione e della scarsa diponibilità di immobili logistici presenti sul mercato. Segnale di un settore in salute. Infine, si fortifica l’aspetto più ‘umano’ della logistica che da semplici ambienti di stoccaggio, ricerca spazi ideali per l’interazione e il lavoro delle persone. Come sottolinea Marco Clerici, Head of Research di WCG-World Capital Group, “siamo davanti a un mondo complesso, che per evolversi ha bisogno di ruotare non solo attorno alle merci, ma soprattutto alle persone”.