Nel primo semestre 2023, il mercato residenziale ha subìto una contrazione già annunciata dall’andamento dei tassi di interesse sui mutui per acquisto abitazione. Si è registrato un calo delle compravendite del 12%, rispetto allo stesso periodo del 2022, per un totale di 350.855 transazioni (dati Agenzia delle Entrate). In particolare, si sono registrate 166.745 transazioni nel primo trimestre e 184.110 nel secondo trimestre, rispettivamente -8% e -16% a confronto con gli omologhi trimestri del 2022, secondo i dati elaborati dal Gruppo Gabetti. “L’andamento delle compravendite conferma le aspettative degli operatori e mette in evidenza il momento attendista delle famiglie per l’acquisto delle abitazioni. Tuttavia, il rallentamento dell’inflazione e un possibile calo dei tassi di interesse nei prossimi mesi, suggeriscono che il mercato residenziale potrebbe manifestare segnali di ripresa nella seconda metà del 2024. Fermo restando che la riqualificazione energetica del patrimonio edilizio sarà un driver fondamentale nel prossimo futuro”, spiega Marco Speretta, direttore generale Gruppo Gabetti
Se si considera l’andamento del primo semestre negli ultimi 10 anni, la fotografia cambia sensibilmente: rispetto alla media delle compravendite, pari a 277.550, il primo semestre 2023 è in crescita del 26% ed è il terzo migliore del periodo subito dopo i semestri record del 2021 e 2022, figli della fiammata del mercato residenziale post lockdown. Questo è indicativo del fatto che l’aumento dei tassi di interesse, principale ragione che ha frenato l’attività di compravendita, è compensato da una domanda di immobili che rimane comunque ancora elevata rispetto al periodo pre-pandemia. Nel primo semestre 2023 tutte le macroaree hanno riscontrato una variazione negativa: -13,1% al Nord, -16,1% il Centro e -8,2% il Sud. Nel complesso i capoluoghi presentano una variazione del -14%, mentre i non capoluoghi del -11,7%.
Guardando alle 10 maggiori città italiane per popolazione, complessivamente nel primo semestre 2023 si sono registrate 58.260 transazioni, -15% rispetto al primo semestre 2022. Tutte le città hanno segnato un trend negativo: in particolare Bologna ha segnato un calo del -23,3% rispetto allo stesso periodo del 2022, seguita da Bari (-22%), Milano (-20,0%), Padova (-18%) Roma (-16,5%), Firenze (-12,7%), Genova (-10,4%). Diminuzioni più contenute a Torino (-9,1%), Napoli (-6,1%), e Palermo (-4,6%).
A livello di prezzi, il primo semestre 2023 ha visto una variazione media intorno al +0,3%, stabile rispetto all’H2 2022. Considerando la variazione semestrale, nel primo semestre 2023 tutte le grandi città hanno registrato valori stabili. Variazioni più elevate si registrano per Bari e Palermo, entrambe al +1%, e Milano +0,9%. I tempi medi di vendita nelle grandi città sono in lieve aumento, su una media di 4,3 mesi, rispetto ai 4,2 del secondo semestre 2022. Nel primo semestre 2023, gli sconti medi tra prezzo richiesto dal venditore e prezzo di chiusura della trattativa per le grandi città sono lievemente in calo, passando dall’11,2% al 10,5%. Anche questa media vede in realtà una sensibile differenza tra immobili “a prezzo”, che vedono mantenersi la percentuale indicata ancora intorno all’11%, e quelli che invece vengono immessi sul mercato a prezzi non attuali, con successivi ribassi.
Le attese per il futuro rimangono comunque ottimistiche. L’inflazione ha imboccato la strada della discesa con l’indice nazionale dei beni al consumo che dal 10% di gennaio 2023 è sceso all’1,7% dello scorso ottobre. Alla luce del calo dell’inflazione, è plausibile pensare che la stretta della Bce sui tassi di interesse si allenterà e già nel 2024 i tassi potrebbero tornare su livelli più sostenibili per imprese e famiglie.
