La rigenerazione urbana potrebbe interessare, entro il 2050, 920 chilometri quadrati di superficie territoriale nazionale (pari a circa l’1,6% della superficie urbanizzata nazionale). Saranno, inoltre, più di 350 milioni i metri quadrati di superficie lorda edificabile, con funzioni residenziali, terziarie e commerciali, logistiche, ricettive, pubbliche e servizi. Interventi che andranno a generare un fatturato industriale di 2.300 miliardi di euro nei prossimi 27 anni. Questa la fotografia cristallizzata nel Rapporto nazionale sulla rigenerazione urbana, realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con Urban UP | Unipol, dalla quale emerge in particolare che 700 miliardi andrebbero ricondotti a ricadute dirette sul comparto immobiliare – dalle aziende fornitrici, dalla filiera e dai servizi – 850 miliardi a ricadute indirette e 750 miliardi all’indotto. I vantaggi per le casse dello Stato sarebbero quantificabili in un gettito aggiuntivo annuo compreso tra 20 e 25 miliardi di euro, originato dalla riattivazione di aree, strutture, edifici, spazi pubblici, non utilizzati o sottoutilizzati. Infine, l’occupazione: potrebbero essere coinvolti 100 mila nuovi addetti per la filiera immobiliare.
Dei 920 kmq di superficie potenzialmente rigenerabile la fetta maggiore, pari al 21%, sarà localizzata in Lombardia, seguita dal Veneto (19%), Emilia-Romagna (17%), Piemonte (14%) e Lazio (7%). Sul fronte dell’edificabilità, saranno le stesse regioni a dividersi la maggior parte dei 350 milioni di mq di superficie lorda, con Lombardia in testa (23%), seguita da Veneto (22%), Emilia-Romagna (18%), Piemonte (16%) e Lazio (6%). Sul fronte del valore immobiliare correlato a interventi di rigenerazione urbana, dei 700 miliardi di euro potenzialmente generabili da qui al 2050, il 26% si concentrerà in Lombardia, il 21% in Emilia-Romagna, il 20% in Veneto, il 14% in Piemonte e il 7% nel Lazio.
Nel 2023 gli interventi di rigenerazione stanno interessando quasi 28 chilometri quadrati di territorio per una superficie lorda superiore a 10 milioni di metri quadrati e un valore aggiunto immobiliare di poco superiore ai 13 miliardi di euro. Milano, Torino, Roma e Bologna sono, tra le principali aree metropolitane, le realtà in cui la rigenerazione urbana interessa le porzioni di territorio più ampie, seguite da realtà provinciali e metropolitane eterogenee quali Verona e Treviso (polarità urbane di rango regionale dinamiche e attrattive), Brescia, Piacenza e Venezia (centri urbani di accesso a più ampi sistemi metropolitani).
Considerando un arco di tempo di 10 anni, corrispondenti alla media di un ciclo immobiliare, le azioni di rigenerazione messe in atto sul territorio italiano tra il 2014 e il 2023, hanno prodotto la trasformazione di circa 312 kmq di territorio, con lo sviluppo e trasformazione di 117 milioni di metri quadrati e 160 miliardi di euro di valore.
“Le attività di rigenerazione urbana dei prossimi lustri – ha sottolineato Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari – si polarizzeranno in due tipologie principali. Da un lato le grandi trasformazioni continueranno a riguardare i maggiori centri urbani, le città metropolitane, quello che resta dei vasti complessi dismessi, edifici e aree pubbliche di varia natura, scali e superfici ferroviarie, grandi spazi commerciali e logistici, terziario e ambiti residenziali spesso prodotti di sperimentazioni. Dall’altro, saranno essenziali per le realtà provinciali le piccole trasformazioni, puntuali e reticolari, in gran parte insistenti sul sito di attività andate in disuso e spazi pubblici sottoutilizzati”.
“La sfida e il successo dipenderanno dalla capacità di sviluppare entrambe le tipologie” sottolinea Zirnstein, evidenziando che “il futuro non permette di individuare altra strada, gli obiettivi al 2030 e al 2050 sono stringenti, l’industria immobiliare nazionale ha bisogno di identificare una scala e un livello a cui poter competere, Regioni e Comuni devono continuativamente consolidare il proprio ruolo restituendo valore sociale alla collettività”.
Il Rapporto ha posto infine in evidenza la situazione di Roma, coinvolta in una molteplicità di sfide nel prossimo futuro: dal Giubileo 2025 alla candidatura per Expo 2030, passando per l’ambizioso progetto che prevede di trasformare la Capitale in una ‘Città dei 15 minuti’. Di conseguenza i progetti urbani per Roma sono numerosi e le risorse economiche ingenti, anche grazie ai fondi derivanti dal Pnrr. L’obiettivo è ripensare la metropoli, trasformandola in una città policentrica. Il programma prevede di rigenerare una prima serie di 15 ambiti urbani, uno per ciascun Municipio. In vista del Giubileo 2025 il bando ‘Caput Mundi Next Generation Eu’, attraverso gli investimenti del Pnrr, prevede la riqualificazione e valorizzazione dei siti archeologici di Roma, ma anche opere relative all’accessibilità, alla mobilità e all’ambiente ed inoltre progetti di accoglienza e partecipazione. Il primo passaggio riguarda la manutenzione e riqualificazione stradale, tra cui la pedonalizzazione di alcune strade nell’area di San Pietro e la realizzazione di nuovi parcheggi nei pressi dei principali luoghi di culto. Successivamente partiranno le attività di riqualificazione e valorizzazione attraverso interventi di manutenzione straordinaria dei luoghi giubilari, ma anche di aree periferiche; interventi su parchi, giardini storici, ville e fontane e digitalizzazione dei servizi culturali.
Per quanto riguarda l’Esposizione Universale, per cui Roma è candidata, il progetto vede il suo fulcro nella Fiera a Tor Vergata, dove nascerà l”Expo Solar Park’, un parco energetico solare di 150 mila metri quadri. L’Expo Solar Park sarà diviso in tre parti: la Città, il Boulevard e il Parco, in una graduale transizione che passa da urbano a naturale. L’Expo Village, collocato nella zona ovest dell’area, dopo l’evento diventerà un’estensione del campus dell’Università, il Boulevard sarà un percorso attraverso tutti i padiglioni nazionali, mentre il Parco a est sarà ricoperto da una vegetazione lussureggiante. La Fiera dell’Expo avrà il suo centro a Tor Vergata, ma non sarà l’unica area della città interessata dall’esposizione mondiale: il padiglione teaser sarà ai Fori Imperiali a Palazzo Rivaldi, poi ci sarà il ‘Padiglione all together/alt together’ alle vele di Calatrava, con due grandi arene che durante l’Expo saranno il cuore degli eventi pubblici, e successivamente dopo l’Esposizione Universale diventeranno un Polo della conoscenza.
