In una città dai ritmi sostenuti come Milano, abitare vicino a una metropolitana per molti diventa prioritario se non una necessità. E questo ha un impatto importante sul mercato immobiliare. Stando all’analisi di Abitare Co., infatti, nei pressi delle fermate milanesi della linea rossa, verde, gialla, blu (in fase di completamento) e lilla, negli ultimi cinque anni i prezzi delle abitazioni nuove o completamente ristrutturate sono aumentati di quasi il 36% contro il 25,8% della media dei prezzi delle case vecchie e da ristrutturare. Ma quanto costa acquistare un’abitazione nuova o completamente ristrutturata vicino a una fermata della metropolitana milanese? Secondo Abitare Co., i prezzi medi più alti si registrano sulla linea ‘rossa’, con un valore di circa 6.874 euro a mq (+37,1% in media rispetto al 2019), grazie soprattutto al fermento in atto attivato dalle nuove costruzioni che caratterizzano la riqualificazione di zone come Turro o Precotto. Seguono la ‘blu’ con 6.710 euro a mq (+35,2%, ma è ancora in fase di realizzazione), la ‘gialla’ con 6.585 euro a mq (+35,9%), la ‘verde’ con 6.535 euro a mq (+36%) e la più “economica” lilla con 5.960 euro a mq (+35,4%). In totale, 27 fermate hanno registrato un aumento del 40% o superiore, con al vertice la verde Moscova (+44,6%) e la blu Forlanini (+46,2%).
“L’effe;o metro sui prezzi è stato molto più marcato per le abitazioni che si appoggiano sulla linea più storica, la rossa, con +37%, anche grazie al maggior numero di fermate, e su quella più recente e non ancora conclusa del tutto: la Blu. Entro l’anno prossimo tutte le 21 fermate saranno completate, nel frattempo l’effetto sui valori delle case si fa sentire con un +35,2% di media quinquennale”, commenta Alessandro Ghisolfi, responsabile del Centro studi di Abitare Co. “A influenzare il trend dei prezzi delle case milanesi, oltre all’arrivo della metropolitana, bisogna considerare i processi di riqualificazione/rigenerazione che coinvolgono tanti quartieri milanesi, oltre ai grandi progetti come quelli dedicati agli scali ferroviari e alle Olimpiadi Invernali.”
Per quanto riguarda la linea rossa, che ha il prezzo medio più alto, si va dai 2.500 euro a mq della fermata di Molino Dorino e i 2.700 di San Leonardo, fino ai 14.600 euro di San Babila, 14.700 di Conciliazione e 15.500 in Duomo. Otto fermate superano ampiamente i 10.000 euro a mq. Sempre sulla MM1, a crescere maggiormente sono state le zone a nord di Loreto verso Sesto San Giovanni, a partire dai quartieri intorno alle fermate di Precotto, Gorla, Turro, Rovereto, Pasteur, sino alla fermata di Porta Venezia, tutte con aumenti oltre al 40%.
Nei pressi della linea Gialla (MM2), le fermate più economiche sono quelle di Porto di Mare (2.900 euro a mq), Comasina (2.950 euro a mq) e Affori FN (3.100 euro), mentre i prezzi salgono sensibilmente nelle zone più prestigiose della città (dove spesso si svolgono trattative riservate) come Montenapoleone (prezzo indicativo di 19.000 euro e crescita del +43,2%), Duomo (15.500 euro a mq) e Missori (12.700 euro a mq).
La seconda linea del metrò (linea verde) ha registrato un aumento medio dei prezzi delle case del 36% fra nuove abitazioni e ristrutturate, trainata dalle ottime performance non solo delle aree centrali come Moscova e Garibaldi (rispettivamente +44,6% e +36,9%) ma anche da quanto avviene in zona Lambrate e Città Studi. La riqualificazione di tutta l’area di Porta Nuova ha indubbiamente influenzato l’aumento dei prezzi delle case in aree come Gioia, Moscova e Garibaldi. Viaggiando poi verso sud, fra Porta Genova e Piazza Abbiategrasso, la media dei prezzi scende di poco sotto i 5.000 euro al mq, anche se le fermate più economiche sono Cascina Gobba e Crescenzago, con 3.300 euro a mq. Lungo il tracciato della blu, la linea più recente (inaugurata a novembre 2022) e oggi ancora in fase di realizzazione, San Babila (14.600 euro a mq) è senza dubbio la fermata più cara, insieme a Sforza Policlinico (10.600 euro) e Santa Sofia (10.500 a mq).
Chi ha un budget ridotto, può invece acquistare un appartamento nuovo o ristrutturato in prossimità delle fermate Gelsomini e Segneri, con prezzi al di sotto dei 4.000 euro a mq. Rispetto a cinque anni fa le migliori performance sono state registrate dalle vicine Forlanini e Repetti, rispettivamente +46,2% e +45,5%. Anche il quartiere di San Cristoforo sconta una crescita di oltre quaranta punri percentuali, con un valore medio (5.200 euro a mq) fortemente influenzato dalle nuove operazioni residenziali di pregio, a partire da Bosco Navigli. La ‘lilla’, con il suo +35,4%, che ha dato slancio a nord all’area della Bicocca (3.900 euro) oltre al quartiere di City Life con le ambite Tre Torri (12.300 euro a mq), ma che può contare anche su fermate strategiche come Isola e quelle più recenti in zona San Siro, un’altra area che nei prossimi anni sarà cambiata in meglio dai nuovi grandi progetto di rigenerazione urbana.