In un contesto di raffreddamento del mercato degli investimenti immobiliari, pur non in costanza di difficoltà di ordine strutturale, il mercato residenziale milanese resta un asset sul quale vale la pena di investire. Ne è certo Edoardo De Albertis, CEO di Borio Magiarotti, società di sviluppo immobiliare che ha chiuso il 2022 con un fatturato di circa 110 milioni di euro, in crescita del 29% rispetto all’anno precedente. Ad oggi la pipeline della società prevede la realizzazione di 1.600 appartamenti, dislocati in diverse zone della città. In particolare, 180 unità abitative in via Bistolfi, nei pressi dello Scalo Lambrate, e 35 appartamenti in piazza Tirana, nelle immediate vicinanze della futura fermata della metro San Cristoforo. In corso d’opera i cantieri dei complessi residenziali di via Teocrito, via Cefalonia, via Arrivabene e viale Certosa, per un totale di 200 abitazioni, parte delle quali in consegna quest’anno. Il mese scorso, insieme a Cornerstone, Borio Mangiarotti ha firmato il contratto preliminare per l’acquisto di un’area di circa 6.000 mq in viale Rimembranze di Greco 45, a poca distanza dal Naviglio della Martesana a Milano. E ancora, con Bain Capital Special Situations, ha investito nel progetto di rigenerazione urbana Extm – Ex Trotto Milano, promosso da Hines in qualità di investitore, development manager e curatore del masterplan, attraverso il Fondo Bistrot gestito da Natissa Sgr: qui realizzerà un complesso residenziale di 600 appartamenti in vendita a libero mercato. Hines si occuperà, invece, di residenze arredate in affitto a canone convenzionato, senior living e appartamenti in vendita.
Interventi, dunque in contesti, ad alto potenziale di crescita, perché, spiega De Albertis a Pambianco Real Estate, “la periferia sta cambiando. Ci vogliono interventi di rigenerazione di questo tipo, perché, sempre più, non si può pensare di investire solo nel centro, soprattutto considerando che il territorio del Comune di Milano è poco esteso. Bisogna allargare e costruire quartieri che siano accessibili, sociali, verdi e con servizi”. Chiaro che le “condizioni di mercato sono effettivamente cambiate” riflette De Albertis: “un privato fino a qualche tempo fa poteva eccendere un mutuo all’1%, adesso siamo intorno al 4,5%. La situazione di contesto si è modificata, c’è un effetto inflattivo che incide sulle disponibilità delle famiglie, Ma a Milano l’edilizia residenziale nuova mantiene ancora il suo mercato. Credo che puntare su Milano e sull’edilizia nuova di qualità abbia ancora un valore”.
Nuove realizzazioni, dunque, che devono “essere guidate non solo dalla logica dell’impresa, che è il profitto, ma che devono avere anche una valenza sociale”. Un esempio è rappresentato da SeiMilano, progetto di rigenerazione urbana che Borio Mangiarotti e Värde Partners stanno realizzando, con un investimento di oltre 250 milioni di euro, su un’area di 330.000 mq fra via Calchi Taeggi e via Bisceglie, nelle immediate vicinanze della metro rossa, a sole 12 fermate da piazza Duomo. Un nuovo quartiere progettato da Mca – Mario Cucinella Architects, che sorgerà sarà completato entro primo semestre del 2025 (a giugno sono stati consegnati i primi 500 appartamenti, la cui vendita, iniziata nel 2020 è andata sold out), mixed-use (residenziale, commerciale e direzionale) inserito in un nuovo parco pubblico di 16 ettari progettato da Michel Desvigne Paysagiste (Mdp).
“Un vero e proprio progetto di rigenerazione – sottolinea De Albertis – perché abbiamo realizzato un parco di 160mila metri quadri con 2300 alberi ad alto fusto. Sarà un parco importante di questa città che, unitamente a quello che abbiamo realizzato qualche anno addietro, il parco dei Fontanili, sarà, come estensione, sovrapponibile al Parco Sempione. Da sottolineare che il fatto di avere un’offerta abitativa a prezzi convenzionati. Dei 1200 appartamenti che andiamo a realizzare, 600 circa saranno a prezzi convenzionati. Oltre al verde e all’aspetto sociale, va evidenziata anche una importante prossimità e accessibilità perché la presenza della metropolitana a 200 metri dalle prime residenze consente di vivere in un ambiente verde, con case a prezzi ragionevoli, a 16 minuti di distanza dal Duomo”.
Il parco, come ha confermato il sindaco di Milano Giuseppe Sala sarà intitolato alla memoria di Claudio De Albertis, una volta decorsi i 10 anni dalla sua scomparsa, nel 2026: imprenditore illuminato, De Albertis è stato per oltre 30 anni alla guida di Borio Mangiarotti, ed è noto per aver trascorso la sua vita al servizio delle Istituzioni e della società civile, oltre che per il forte legame con la Città di Milano. Il primo lotto del grande polmone verde ospita 2.000 mq di aree giochi, accessibili anche a bambini con disabilità, e un’area cani di 3.000 mq complessivi. Una volta completato, entro la primavera del 2024 (al netto delle aree limitrofe del cantiere del secondo lotto residenziale), il Parco sarà aperto al pubblico 24 ore su 24, 7 giorni su 7, e privo di recinzioni. Tra le altre strutture pubbliche sono inoltre previsti 15.000 mq destinati alle attività sportive, un asilo nido, una scuola per l’infanzia e un Centro di Aggregazione Multifunzionale (CAM), destinato in parte ai servizi sociali del Comune e in parte a funzioni collettive, che sarà terminato nella primavera del 2024. Per il progetto , l’architetto Desvigne si è ispirato alla rete agricola della pianura Padana, trasponendone all’interno del Parco la tipica trama geometrica e ricomponendo gli elementi identitari del paesaggio rurale in un susseguirsi di corsi d’acqua, rogge, filari alberati, orti e frutteti urbani, insieme a piante ad elevato assorbimento di CO2. Oltre a 4.100 arbusti e 116.000 mq di tappeti erbosi, il Parco ospiterà 2.300 alberi ad alto fusto, appartenenti a specie presenti in Lombardia: querce, tigli, noci, frassini, ciliegi, scelti per la loro capacità di adattamento all’ambiente urbano e per la loro resistenza alle malattie tipiche del territorio.