“Un’allocazione immobiliare rimane essenziale in un portafoglio multi-asset. Guardando al passato, i fondi comuni di investimento immobiliare (Reit) quotati in borsa tendono a sovraperformare quando i mercati azionari sono in rialzo, ma con anche la tendenza a presentare una volatilità relativa più elevata rispetto all’indice S&P 500. Inoltre, le azioni di un reit hanno un valore superiore a quello dell’indice di riferimento e il prezzo delle azioni di un Reit può essere scambiato con premi o sconti significativi rispetto al suo valore patrimoniale netto (Nav)”. Parola di Saira Malik, Chief Investment officer di Nuveen secondo cui i Reit quotati in borsa attualmente scambiano con uno sconto del 13% rispetto al Nav, a fronte di uno sconto medio di lungo periodo dell’1%. Inoltre, sebbene i Reit siano storicamente rimasti indietro rispetto ai mercati azionari durante i cicli di rialzo dei tassi delle banche centrali, hanno anche mostrato una relativa sovraperformance quando la visibilità sulla fine dei cicli è migliorata (come è accaduto nel 2006 e nel 2018). Questi periodi coincidono tipicamente con un rallentamento economico diffuso, quando i flussi di cassa a più lunga durata dei Reit trovano maggiore favore nel mercato.
“L’immobiliare privato offre il potenziale per ottenere rendimenti interessanti e al tempo stesso diversificazione e rendimenti non correlati nei periodi di turbolenza del mercato, come abbiamo visto durante la recessione indotta dalla crisi di Covid e il mercato azionario”, continua Malik. “A differenza degli immobili negoziati in borsa e i cui prezzi fluttuano quotidianamente, i valori degli immobili “privati” sono determinati esclusivamente dalle transazioni immobiliari osservate e reali. Di conseguenza, l’immobiliare privato è tipicamente meno volatile della sua controparte pubblica e tende a essere meno correlato ai titoli azionari quotati”.
Secondo l’esperta di Nuveen, esisterebbero oggi interessanti opportunità di investimento nel settore immobiliare commerciale sia quotato che non. Il settore dei casinò, per esempio, una categoria di Reit pubblici relativamente nuova, offre flussi di cassa e crescita di dividendi superiori alla media. Dal 2019, questo settore ha generato una crescita dei canoni di locazione e dei dividendi quasi del 10%, che riflette l’aumento annuale degli affitti nella maggior parte dei contratti di locazione. Anche il consolidamento all’interno dell’industria di riferimento è stato un elemento di traino, con una crescita esterna guidata da accordi di vendita e retrolocazione con gli operatori. Il settore ha inoltre beneficiato di un’offerta limitata, date le restrizioni normative sul numero di licenze per i casino’ e i notevoli requisiti di capitale per le costruzioni.
“Siamo positivi anche sul settore degli immobili industriali, sia quotati che non. Il settoreè ancora sostenuto favorevolmente dall’e-commerce, che dovrebbe mantenere forte la domanda per le piattaforme logistiche nelle aree metropolitane. Inoltre, la diversificazione della catena di approvvigionamento e le tendenze alla delocalizzazione dovrebbero incrementare la domanda di spazi nei porti”, conclude Malik.