Se, a livello globale, gli squilibri dei mercati immobiliari sono diminuiti sensibilmente, come conseguenza dell’impennata dell’inflazione a livello globale e dei tassi d’interesse negli ultimi due anni, solo Zurigo e Tokyo rimangono a rischio di bolla. Dalla metà del 2022 alla metà del 2023, i prezzi reali delle case nelle città sono scesi in media del 5% ed probabile un ulteriore ribasso dei prezzi. Sono queste le maggiori evidenze dell’edizione 2023 dell’UBS Global Real Estate Bubble Index. Toronto, Francoforte, Monaco di Baviera, Hong Kong, Vancouver, Amsterdam e Tel Aviv, che in precedenza rientravano nella zona a rischio bolla, sono ora tutte nel territorio della sopravvalutazione. Invariati rispetto all’anno precedente, anche i mercati immobiliari di Miami, Ginevra, Los Angeles, Londra, Stoccolma, Parigi e Sydney continuano a essere sopravvalutati. Allo stesso modo, New York, Boston, San Francisco e Madrid hanno registrato un calo degli squilibri. Secondo l’indice, questi mercati immobiliari sono ora equamente valutati, così come Milano, San Paolo e Varsavia. Questo vale anche per Singapore e Dubai, anche se il loro essere considerati ‘porti sicuri’ dal punto di vista geopolitico ha recentemente innescato un’impennata della domanda sia per gli affitti sia per gli acquisti.
“Parlando in termini corretti per l’inflazione, i prezzi sono più bassi del 5% rispetto alla metà del 2022. In media, le città prese in considerazione hanno perso i guadagni di prezzo realizzati durante la pandemia e ora i prezzi sono tornati ai livelli della metà del 2020” afferma Claudio Saputelli, Head of Real Estate del Chief Investment Office di UBS Global Wealth Management. “A Francoforte e Toronto, le due città che hanno registrato i punteggi di rischio più alti nella scorsa edizione, i prezzi reali sono crollati del 15% negli ultimi quattro trimestri. Una combinazione di valutazioni di mercato elevate e condizioni di mutuo relativamente brevi ha messo sotto forte pressione i prezzi anche a Stoccolma e, in misura minore, a Sydney, Londra e Vancouver. Al contrario, a Madrid, New York e San Paolo, città con valutazioni di rischio finora moderate, i prezzi reali delle case hanno continuato a crescere a un ritmo moderato.
Per quanto riguarda il mercato italiano, “per molti anni è andato controcorrente perché lo spread elevato sul debito pubblico ha impedito di beneficiare dei tassi bassi. Per questo, il mercato immobiliare non ha vissuto l’apprezzamento registrato nel resto d’Europa tranne un negli ultimi 2-3 anni. Questo vale anche per Milano, dove nell’ultimo anno i prezzi sono comunque saliti meno dell’inflazione; infatti, i prezzi reali sono scesi del 2%, in linea con la crescita degli affitti e dei redditi locali. Ma le solide prospettive per l’economia locale, l’espansione della linea metropolitana e i prossimi Giochi Olimpici Invernali del 2026 contribuiscono a dare supporto alle valutazioni”, commenta Matteo Ramenghi, Chief Investment Officer di UBS GWM in Italia.
Il livello dei prezzi delle case corretto per l’inflazione in entrambe le città tedesche analizzate, Francoforte e Monaco, è raddoppiato tra il 2012 e il 2022: si tratta della crescita più elevata di tutte le città incluse nello studio. A nostro avviso, però, i prezzi erano fuori rotta e i rialzi dei tassi e l’inflazione elevata hanno innescato una rivalutazione. Raggiunto il picco all’inizio del 2022, i prezzi reali di Francoforte hanno subito da allora una correzione di quasi il 20% (15% a Monaco). La correzione è ancora in corso.
I prezzi reali del mercato immobiliare di Londra sono in calo dalla Brexit del 2016. Nonostante la carenza strutturale di offerta, i prezzi sono rimasti indietro rispetto alla media nazionale. In assenza di una forte domanda internazionale, i prezzi delle case rimangono sotto pressione poiché l’accessibilità economica locale è la peggiore dal 2007, a causa degli elevati tassi ipotecari. A Varsavia i prezzi reali delle case sono aumentati di quasi il 40% tra il 2012 e il 2022. Le solide prospettive occupazionali, l’espansione della rete metropolitana e i moderni sviluppi abitativi hanno reso il mercato interessante. Tuttavia, in un contesto di forte e persistente inflazione, i tassi dei mutui sono saliti alle stelle, riducendo la propensione delle famiglie ad acquistare case. Questo ha portato i prezzi corretti per l’inflazione a diminuire di circa il 10% dalla metà del 2022 e ha spostato la domanda verso il settore degli affitti, che ha registrato una forte crescita. Tuttavia, i nuovi sussidi per i mutui hanno innescato una frenesia di acquisto.
Le valutazioni eccessive delle abitazioni a Stoccolma e la forte dipendenza dai mutui a tasso variabile si sono rivelate un mix che ha spinto alla volatilità. Attualmente l’accessibilità economica è ridotta e di conseguenza, tra la metà del 2022 e la metà del 2023, i prezzi corretti per l’inflazione hanno subito una correzione di oltre il 20%, più che in qualsiasi altra città analizzata. Ad Amsterdam i prezzi reali sono scesi del 14%, la più forte correzione annuale dagli anni 80. Il peggioramento delle condizioni di finanziamento, l’inflazione che riduce il potere d’acquisto delle famiglie e i cambiamenti normativi hanno contemporaneamente pesato sulla domanda. A Parigi i prezzi delle case hanno iniziato a scendere già nel 2021. Il calo ha accelerato negli ultimi trimestri a causa della diminuzione dell’accessibilità economica, delle restrizioni sui prestiti e dell’aumento dell’imposta sugli immobili.