Una fase difficile, complessa, ma transitoria. Il real estate italiano è alla ricerca di un punto di equilibiro tra domanda e offerta. Mentre gli operatori prendono atto di un ridimensionamento della necessità degli spazi, si assiste a una crescente consapevolezza che le tematiche Esg, trasversali a ogni ambito di business, sono un fattore competitivo dirimente. Dello status quo e delle prospettive, ne abbiamo parlato con Marco Antonio Colonna, amministratore delegato di WTW in Italia, tra i leader mondiali nella consulenza per la gestione dei rischi e nel brokeraggio assicurativo.
Il Real Estate Italia nel 2023, quali prospettive?
Il settore del real estate risente inevitabilmente delle difficoltà poste dal contesto macroeconomico. Approvvigionamenti complicati, inflazione e conseguente politica monetaria stanno spingendo gli investitori ad attendere maggior stabilità e condizioni più favorevoli. I primi segnali, in verità, già erano arrivati nell’ultimo trimestre del 2022 quando, dopo un anno straordinario, abbiamo assistito ad una battuta di arresto. Dal nostro osservatorio particolare di consulenti nella gestione dei rischi lungo tutta la catena di generazione del valore, percepiamo segnali incoraggianti che ci spingono a credere che la fase in corso sia soltanto transitoria e che già a partire dalla fine dell’anno assisteremo ad un rallentamento importante nella crescita dei prezzi. Non ci aspettiamo quindi aumenti drastici dei tassi di interesse da parte della Bce o della Fed ma sicuramente le scelte a breve termine delle banche centrali continueranno a perseguire il contenimento dell’inflazione determinando una minore disponibilità di prestiti, spingendo il mercato alla ricerca di un nuovo punto di equilibrio tra domanda e offerta.
Come si adattano gli operatori al contesto macroeconomico?
“Credo che l’aspetto più importante, in aggiunta al contenimento della volatilità dei risultati, sia determinato da due trend fondamentali. Il primo è legato alla tipologia di immobili oggetto di crescita della domanda. In questo scenario post-covid, assistiamo ad una crescita del settore della logistica, trainato dall’e-commerce, e ad una ricerca di soluzioni innovative e all’avanguardia per gli uffici. Meno spazi, dunque, ma di una qualità superiore in termini di efficienza energetica e funzionalità. Il secondo fenomeno riguarda le tematiche Esg che, ovviamente, non interessano il solo settore real estate ma proprio in questo ambito sono ormai diventate un elemento differenziante in grado di generare vantaggio competitivo. L’attenzione ai consumi e alla gestione dei rifiuti, il contesto socio-economico in cui vengono inserite le opere, l’impatto ambientale che contribuiranno a generare sono elementi ormai costantemente al vaglio da parte degli investitori attenti alla generazione del valore per l’utente finale”.
Investire in Italia però non sempre è facile
Vero, e non mi penso solo alla burocrazia. L’Italia è un Paese complicato dal punto di vista della gestione dei rischi ambientali. Da un lato abbiamo un territorio invidiato da tutti, dall’altro dobbiamo fare i conti con uno dei contesti idro-geologici più complicati al mondo. Frane, alluvioni e qualsiasi altro evento di natura catastrofale, solo per fare un esempio, rendono incerto, e quindi relativamente meno attraente, qualsiasi investimento praticamente in qualsiasi regione della nostra penisola.
Come è quindi possibile garantire una minor volatilità di risultato in un contesto così complicato?
Bisogna innanzitutto partire da un’analisi puntuale e metodica dei fattori di rischio lungo tutta la catena del valore. Avere una visione chiara dei rischi legati alla costruzione, a partire dal finanziamento e passando dalla realizzazione dell’opera e l’eventuale cessione dell’asset. Tutto ciò che non è strettamente rischio di impresa può essere trasferito ad un soggetto terzo, come ad esempio le assicurazioni, valutando il rapporto tra il costo di una polizza e le conseguenze determinate dall’accadere di un evento avverso sia in termini di probabilità che di magnitudo. In aggiunta, è sotto gli occhi di tutti come il cambiamento climatico stia procedendo ad una velocità che solo pochi anni fa non credevamo possibile. La difficoltà vera però è comprendere cosa ci riserva il futuro e passare da tradizionali modelli di analisi dei rischi, basati su serie storiche, a modelli predittivi che faranno progressivamente utilizzo di intelligenza artificiale e machine learning. Come WTW abbiamo investito significativamente nello sviluppo di strumenti di analisi predittiva e non a caso siamo oggi il primo employer di attuari al mondo. Sappiamo che l’Italia, rispetto al resto d’Europa, soffre cronicamente di uno scarso riscorso allo strumento assicurativo, ma disponiamo di grandi professionisti e di una sensibilità crescente nell’opinione pubblica per sostituire quello che in passato era l’aiuto dello Stato con una pianificazione strategica degli investimenti e la gestione dei rischi collegati. Il settore Real estate rimane essenziale per l’economia del nostro Paese e dobbiamo tutti giocare il proprio ruolo a tutela e sviluppo della nostra economia. Non dimentichiamo che oltre ai fondi e alle banche, le assicurazioni stesse sono tra i maggiori investitori istituzionali nel settore e abbiamo già tutti sperimentato le conseguenze di una crisi globale innescata dal settore immobiliare”.
Il nord d’Italia sembra restare la locomotiva del Paese
“Sei delle dieci città con il più elevato tasso di crescita negli investimenti in real estate sono al nord. Al centro solo Bologna, Firenze e Roma tengono il passo. Napoli però è una realtà particolarmente in fermento che sta attirando l’attenzione ben oltre i confini nazionali. Oltre al residenziale, i distretti del food&beverage ed elettronica della Campania sono due esempi concreti di come la Regione stia guardando al futuro e la domanda di edifici e opere infrastrutturali collegate contribuirà ad una crescita generalizzata dell’economia regionale. Anche noi, come WTW, osserviamo con attenzione questi fenomeni e abbiamo deciso di investire con una presenza locale stabile dei nostri consulenti per supportare sia l’imprenditoria locale delle grandi aziende già strutturate sia le pmi che si stanno velocemente affermando sul territorio”.