Il mercato immobiliare commerciale europeo ha subito una pausa nel primo trimestre 2023. L’irrigidimento della politica monetaria, l’aumento dell’inflazione e le crisi bancarie europee e statunitensi hanno pesato molto sull’attività di investimento. Se da un lato il contesto attuale rallenta il ritmo delle transazioni e spinge alcuni investitori ad adottare un atteggiamento attendista, dall’altro crea opportunità per gli investitori con ingenti capitali, che possono creare valore attraverso la reversione degli affitti o migliorando le qualità – in particolare quelle ambientali – degli asset e per gli investitori globali con atteggiamento opportunistico.
Secondo Virginie Wallut, director of Real Estate Research & Sustainable Investment di La Franci’aise Real Estate Managers, i segmenti di mercato caratterizzati da una carenza strutturale di offerta o più immuni ai cicli economici stanno attirando l’attenzione degli investitori. Tra questi figurano l’assistenza sanitaria, il turismo e la gestione degli asset residenziali.
“Il mercato immobiliare europeo sta vivendo un periodo di assestamento”, spiega Wallut. “Gli investitori, desiderosi di posizionarsi nel nuovo contesto macroeconomico e finanziario, stanno necessariamente cercando di stabilire nuovi parametri di riferimento. In Europa, il volume degli investimenti immobiliari commerciali e’ calato del 63% rispetto all’anno precedente, raggiungendo 26,5 miliardi di euro nel 1 trimestre 2023. Nel primo trimestre del 2023, la quota di investitori globali (rispetto a quelli europei), che cercano di trarre vantaggio dai livelli di prezzo, era in aumento”.
In generale, secondo l’esperta, tutte le classi di attività e i mercati hanno registrato un calo dei volumi di investimento. Tuttavia, la diversificazione degli asset si è distinta per il profilo più difensivo. Ad esempio, il volume degli investimenti immobiliari europei nel settore sanitario negli ultimi dodici mesi fino a marzo 2023 e’ diminuito, attestandosi a 9,5 miliardi di euro, sempre pero’ al di sopra della media di lungo periodo.
Il Regno Unito e la Germania rimangono i mercati europei più dinamici, nonostante i rispettivi cali del volume di investimenti del 68% e del 71% su base annua. Irlanda, Belgio e Francia sono invece i più resilienti, con cali inferiori al 30%. “Nel primo trimestre del 2023 è proseguita la tendenza al rialzo dei rendimenti degli immobili periferici in un intervallo compreso tra 25 e 50 punti base in tutta Europa, mentre i rendimenti degli uffici di prima categoria (‘prime office’) sono rimasti sostanzialmente stabili. Parigi, Londra e le principali città tedesche (Berlino, Amburgo, Monaco e Francoforte) offrono ancora rendimenti primari inferiori al 4%, mentre le città regionali/minori (ad esempio, Lille) offrono rendimenti intorno al 4,5%”, continua l’esperta di La Franci’aise Real Estate Managers.
L’inflazione elevata e la crescita dei valori degli affitti, sostenuta dalla debolezza dei posti vacanti nelle zone centrali, dovrebbero contribuire a compensare l’effetto dell’aumento dei tassi di interesse sui valori degli asset immobiliari in questione. “Con le imprese colpite dall’aumento dei costi energetici, dall’inflazione salariale e dall’aumento dei costi di investimento, il mercato europeo degli affitti ha subito un rallentamento nel primo trimestre 2023, con un calo dell’occupazione del 4% negli ultimi dodici mesi e un aumento dell’offerta del 6%”, sottolinea Wallut. “Data la quasi assenza di transazioni superiori ai 5.000 mq, il volume delle transazioni del mercato immobiliare europeo degli uffici e’ diminuito in modo significativo. I nuovi modi di lavorare e la conseguente razionalizzazione degli spazi stanno contribuendo ad aumentare l’offerta, in particolare di beni secondari”.
L’offerta complessiva di uffici nella maggior parte delle capitali europee rimane elevata, ma di scarsa qualità, non rispondendo alle aspettative dei potenziali inquilini in termini di centralità, adattabilità e standard tecnici. “La polarizzazione dei mercati degli affitti continua ad accelerare”, continua Wallut. “Gli utenti si orientano verso asset di qualità, soprattutto in termini di target energetici. Privilegiano le sedi centrali che consentono loro di beneficiare di nuove modalità di lavoro e di trattenere e attrarre talenti, migliorando al contempo l’impronta di carbonio. Il futuro degli asset secondari nelle aree periferiche, caratterizzate da un’offerta elevata, solleva interrogativi, mentre la concentrazione della domanda nelle aree centrali, facilmente accessibili a tutti, non consente di rinnovare l’offerta già limitata”.
Nel complesso, i tassi di sfitto sono in aumento in tutti i mercati europei. Tuttavia, l’entità dell’aumento varia significativamente da un Paese all’altro. Il tasso di sfitto in Germania appare gestibile o addirittura basso, mentre in paesi periferici come Spagna, Irlanda e Italia, il tasso di sfitto supera il 10%. I tassi di sfitto dei quartieri centrali sono molto diversi da quelli dei quartieri periferici. Naturalmente, i canoni di locazione sono in calo nelle zone periferiche con un’offerta che supera la domanda e subiscono una pressione al rialzo nelle zone centrali. Risultato, i requisiti di sostenibilità degli utenti si riflettono sui livelli di affitto.