Il rincaro dei prezzi e i tassi dei mutui in aumento descrivono uno scenario del mercato immobiliare tutt’altro che roseo, soprattutto per i giovani che vogliono acquistare casa. Per questa ragione, sono sempre di più i propensi a valutare soluzioni alternative alla classica compravendita, come le aste. Ne abbiamo parlato con Lorenzo Fontanelli, founder e CEO di Simplex Domus, start-up innovativa che disintermedia l’attività di compravendita immobiliare e che si sta specializzando proprio nel mercato delle aste.
Qual è la situazione di mercato attuale vista dal vostro osservatorio?
“Nonostante i tassi alti, la prima casa in Italia resta in assoluto un punto di partenza e di arrivo. Non percepiamo minimamente un abbassamento delle aspettative. Anzi, paragonando il mercato inglese a quello italiano, la differenza è palese: a Londra, essere proprietario di una casa non è affatto un obiettivo. Lo è avere risparmi e investimenti. Risulta più facile investire 50mila euro in un portafoglio immobiliare alternativo o integrativo alla pensione senza costi di tasse e di plusvalenze. In Gran Bretagna è più facile che un giovane di 25 anni abbia come obiettivo un portafoglio di investimento, mentre in Italia sia i genitori, sia i figli hanno come obiettivo l’acquisto di una casa”.
Quindi la tendenza a vivere in affitto e ad abbandonare l’idea della casa di proprietà non ha ancora preso piede?
“Milano, dal mio punto di vista, sta vivendo quello che ha vissuto Londra 20 anni fa. In Italia aumentano le compravendite. La maggior parte degli acquisti riguarda ancora la prima casa, quella dove si va a vivere o che, al massimo, viene destinata ai figli. A Milano, invece, sono sempre più gli investitori istituzionali e non istituzionali che acquistano per mettere a reddito,la casa diventa un prodotto di investimento. A Londra, volendo fare un paragone, 7,5 case su 10 vengono acquistate da investitori come investimento, esattamente come un prodotto finanziario. Un trend al quale non si assiste da nessun’altra parte in Italia, ma che cresce a Milano. Qui le operazioni di acquisto di immobili che per essere messi a reddito aumentano”.
La casa di proprietà resta resta un obiettivo prioritario, ma costi, tassi e crisi non aiutano
“Simplex Domus nasce per rispondere a una doppia esigenza: da una parte portare tecnologia e digitalizzazione in un settore, l’immobiliare, carente sotto questo punto di vista. Dall’altra disintermediare i processi, e dunque aiutare le persone ad acquistare prendere e mettere in affitto senza l’intervento dell’agenzia e con la garanzia di avere tutto il supporto necessario. Abbiamo dato vita a una piattaforma che è in grado di disintermediare da remoto e di offrire servizi più trasparenti, ma a un costo estremamente ridotto. Dal momento del suo
lancio, la piattaforma ha dedicato più del 50% delle sue consulenze a compratori interessati alle aste: segno evidente che il fenomeno è in crescita per i costi decisamente più contenuti del mattone”.
L’acquisto all’asta dunque è una risposta, ma l’iter resta complicato.
“E’ proprio qui che interveniamo noi. Per altro, dal momento in cui abbiamo avviato l’attività, il settore ha avuto una grandissima accoglienza. Il rapporto tra stipendi e costo delle case è sempre più sproporzionato e quando le persone possono acquistare a sconto lo fanno. L’Italia, in questo senso, resta però un Paese complicatissimo: servono un tecnico, un avvocato e un paralegale, un esperto nel formalizzare le domande. In aggiunta, ogni tribunale ha sue modalità, domanda deve essere presentata in un determinato modo, con determinate caratteristiche. Noi assistiamo i clienti a 360 gradi. Su Simplex Domus sono presenti tutte le informazioni, le data delle aste, le perizie, oltre a informazioni estremamente utili come, ad esempio, il valore dell’immobile a mercato libero, qual è lo sconta tra un’offerta minima e il valore a mercato reale, quanto si può percepire in affitto. Diamo informazioni ‘sane’ ai clienti. Si trovano tutte sulla piattaforma nella sezione dedicata. Diamo supporto anche attraverso specifiche tecniche fornite dai nostri geometri.
Come si acquisisce la fiducia in un settore come questo?
“Assumendoci noi tutto il rischio. In Italia ancora non c’è molta fiducia verso tutto ciò che è digitale e tecnologico. Abbiamo dovuto lavorare molto su questo, scegliendo la trasparenza su tutto e offrendo molte informazioni gratuite che i nostri clienti apprezzano. Tutto il nostro lavoro è gratuito fino all’aggiudicazione, meno 100 euro. Siamo in completa rimessa, ma guadagnamo in caso di aggiudicazione un compenso professionale fisso. Non c’è commissione, ma puro compenso professionale”.
Qual è lo ‘sconto’ per un immobile acquistato all’asta?
“All’asta gli immobili non vengono regalati. Ad esempio, un immobile di 200mila euro, può essere acquistato al 20% in meno. Sul mercato normale non è possibile. Qui si può chiudere la transazione, se va bene, a 190mila euro. Solo all’asta si può scendere a 160mila. Noi abbiamo ad oggi un tasso di aggiudicazione rispetto alle aste a cui partecipiamo del 33%, quindi una su tre e non crediamo di salire in percentuale. Piuttosto di aumentare il numero di aste alle quali prendiamo parte. L’Italia non è grande ma presenta situazioni molto diverse tra loro. Milano è un mercato che si presenta completamente diverso da provincia a provincia. Nei centri storici o in zone particolari come Firenze, Venezia e Milano, un po’ meno Roma, abbiamo spesso una concorrenza a volte italiana a volte straniera disposta a pagare anche di più del valore immobiliare per una palese carenza di immobili sul mercato libero. Qui un immobile all’asta può essere venduto anche a un valore superiore rispetto al valore di mercato. Nelle città meno turistiche il tasso di vittoria molto più alto. Noi siamo già presenti in tutta Italia, dalla Sicilia alle Alpi, abbiamo sviluppato un algoritmo grazie al quale riusciamo a fare scraping delle aste. Integriamo le informazioni pubbliche fornite da sito del ministero dove vengono pubblicate tutte le aste e pubblicizziamo gli immobili. Non prima di avere eseguito controlli specifici. Ad esempio, non mettiamo in pubblicità immobili di fallimenti complicati, che hanno contratti non opponibili o situazioni complesse. Ricordo che all’asta possono essere venduti anche immobili irregolari. Lo scopo del giudice è raccogliere denaro per i creditori, ma il giudice non è tenuto a verificare se l’immobile è, ad esempio, abusivo. Può sembrare assurdo, ma è così. Noi eseguiamo le visure catastali, controlliamo le eventuali trascrizioni ed eseguiamo una verifica tecnica in base al Comune, analizziamo le perizie e aggiungiamo un surplus di analisi”.
Simplex Domus fa tutto questo.
“Si tratta di un servizio di compravendita immobiliare che mette in contatto acquirenti e venditori senza alcuna presenza di agenzie. La missione di Simplex Domus è di rivoluzionare il mercato immobiliare tramite una transazione digitale e tecnologica, finalizzata a migliorare i servizi e abbassare i costi. Da Londra sono rientrato in Italia e ho deciso di lavorare a questo progetto, avvalendomi dell’aiuto di amici, partner e investitori, molti dei quali vengono dalla mia medesima esperienza. La società è stata costituita a fine 2021 e si è avvalsa di un fundraising totale di 1,2 milioni di euro, di cui 700mila euro di capitale sociale e 500mila di finanziamento da parte di Intesa Sanpaolo. Tutta la parte tecnologica è stata sviluppata dalla People First di Lissone e ci stiamo registrando come startup innov ativa a Firenze”.
Obiettivi futuri?
“Due: il primo è l’acquisizione di una fetta di mercato rilevante, sia nel settore aste, sia in quello degli immobili a mercato libero. Il secondo, dal momento che vantiamo molta esperienza nel campo, abbiamo anche iniziato a acquistare immobili, ristrutturarli, e consegnarli ‘chiavi in mano’. Stiamo applicando in Italia quello che abbiamo fatto in Inghilterra: consegnare un immobile ‘finito’ per abbassare il più possibile la necessità di liquidità del cliente”.