Per il comparto immobiliare logistico il 2022 si è dimostrato essere un anno di consolidamento e resilienza, con investimenti in lieve aumento che si attestano complessivamente a quota 2,8 miliardi di euro (+5% rispetto al 2021), andando a rappresentare circa il 23% del volume totale a livello nazionale. Se nel 2021 la logistica si era affermata come prima asset class in Italia, nel 2022 ha registrato complessivamente volumi investiti inferiori al comparto direzionale. E’ quanto emerso dai dati elaborati nella settima edizione di Real Estate Data Hub, il report realizzato dai Centri Studi di Re/Max Italia e di Avalon Real Estate e dall’Ufficio Studi di 24Max.
Su scala annuale, l’andamento dell’immobiliare logistico ha risentito della frenata registrata nel Q4, con un netto calo degli investimenti di circa il 50% dovuto alla politica restrittiva della Bce, all’incremento dei costi delle materie prime, al rallentamento delle vendite e-commerce e all’instabilità economica nel contesto geopolitico. In particolare, nel 2022 si è registrata una crescente richiesta di spazi tra i 5.000 mq e i 10.000 mq all’interno di contesti urbani. Non solo operatori logistici, ma anche aziende produttive locali che, per proteggersi dai rischi dei tempi di approvvigionamento dovuti all’attuale situazione di conflitti, emergenza sanitaria e alla fluttuazione dei costi di alcuni materiali, hanno necessità di spazi più grandi per stoccare materie prime e prodotti finiti. Anche per queste ragioni il magazzino avrà configurazioni differenti e personalizzate per rispondere alle specifiche necessità dei player, in accordo con le nuove tipologie su cui gli investitori stanno puntando, ovvero non solo su magazzini per investimenti speculativi ma magazzini built to suit e core plus.
Per quanto riguarda i prossimi mesi, gli esperti di Re/Max prevedono che la domanda continuerà a essere consistente, anche per mercati secondari e immobili di tipo Last Mile a fronte di un’offerta contenuta. “L’interesse degli investitori sarà sempre più orientato ad asset di alta qualità e che integrino requisiti di sostenibilità in conformità con i criteri ESG”, si legge nel report.
“Per sua natura, infatti, la logistica rappresenta un settore con un importante impatto sull’ambiente e, di conseguenza, sarà sempre più orientato verso la sostenibilità e il recupero dell’esistente laddove non ci fossero gli spazi per edificare. Un trend che diventerà centrale nel trainare i nuovi sviluppi di immobili, catalizzando la richiesta da parte dei player del settore e generando reddito nel tempo”.
Inoltre, nel 2023 continuerà a crescere l’interesse per hub Last Mile destinati alla gestione delle spedizioni e di spazi Urban Logistic che, come già avviene in Germania e Inghilterra, dovrebbero registrare una sempre maggiore diffusione anche in Italia andando a riconvertire immobili sfitti o inutilizzati in prossimità delle grandi città per la gestione del Last Meter. La carenza di prodotto nuovo è il principale impulso di un mercato che continuerà a registrare ampi volumi di investimento nonostante l’incertezza dei mercati globali. Dal punto di vista degli investitori istituzionali esteri, il sud Italia è considerato ancora poco attrattivo. In tale ottica, secondo le analisi riportate nel Real Estate Data Hub, si prevede che nel 2023 ci sarà una riconferma delle location considerate prime: centro e nord Italia la faranno da padrona, con particolare rilievo della macroarea milanese, romana, il corridoio veneto, Bologna e Firenze.