Roma fa un balzo in avanti nella classifica delle 50 città più desiderate dagli ultra-ricchi del mondo, confermando il trend di crescita della domanda degli ultimi anni. Emerge dal recente Global Property Handbook 2023 di Barnes, che colloca la Capitale all’11esimo posto (dal 22esimo della precedente edizione). Nel 2022 le compravendite a Roma sono cresciute del +3% (40.000) e i primi mesi del 2023 hanno espresso un’effervescenza del mercato immobiliare di lusso, riscontrando un aumento della domanda soprattutto di clienti stranieri. Se Parigi, Miami, New York, Austin e Dubai sono le cinque cittò in testa per capacità di attrarre investimenti, Milano si colloca al decimo posto, seguita a stretto giro da Roma. Una accelerazione determinata dal fatto che, spiega a Pambianco Real Estate Giovanni Gargano, CEO managing Partner di Barnes Roma, “la città vive un momento particolarmente felice è sotto una luce di attenzione speciale dopo vent’anni di assenza totale delle grandi catene alberghiere del lusso, che stanno aprendo in città”.
L’hotellerie dunque traina gli investimenti?
“Sul fronte investimenti in generale, perché quando si muovono le grandi catene, evidentemente c’è una prospettiva di miglioramento della città, condizioni che non si sono avverate fino a questo momento. Roma, dalla ‘Dolce Vita’ in poi, aveva smesso di essere attrattiva per un certo tipo di pubblico. Oltre a questo, sono in arrivo una serie di eventi, dal Giubileo nel 2025, ma anche la Ryder Cup di golf, che è un evento importantissimo per gli amanti di questo sport e molto qualificativo perché porta un turismo di un certo livello e anche sponsorizzazioni importanti. Poi, ci auguriamo che nel 2030 la città possa aggiudicarsi Expo, che potrebbe essere anche in questo caso un forte acceleratore, che poi è esattamente ciò che serve a questa città”.
Nel Global Property Handbook 2023, il balzo di Roma è importante: passa all’undicesimo posto dal ventiduesimo. Quali le ragioni di questa scalata?
“La città sta cambiando. Stiamo attraversando una fase in cui questo genere di movimenti sono sempre dettati dalla prospettiva, più che dall’immediato. Significa che la città sta ricevendo grandi investimenti con la prospettiva dei grandi eventi, ma anche grazie al miglioramento della qualità della vita in Italia in generale, e ovviamente Roma non fa eccezione. Abbiamo assistito a un ritardo nell’arrivo dei super milionari, per tutta una serie di problematiche legate alla sicurezza, al degrado. Lentamente la città si sta rimettendo in sesto e si muove nella giusta direzione. Un aspetto non secondario è quello fiscale fiscale: la flat tax, partita in sordina, sta ora portando molto capitale di coloro che qui trovano una tassazione bassissima rispetto ai paesi di origine”.
Le quotazioni della città al metro quadro, rispetto per esempio a Milano, restano basse riferite a quella classe di immobili altissimo di gamma. Un gap che potrà essere recuperato anche ai tempi?
“In realtà la percezione di chi vive a Roma è che i prezzi siano comunque alti. Se però facciamo un paragone con Milano e con le altre città del mondo, Roma è oggi il posto forse migliore al mondo ora dove comprare, soprattutto nel centro storico perché i prezzi al metro quadro continuano ad essere più bassi della media mondiale delle grandi città. Questo è un altro elemento che attira soprattutto lo straniero che magari a Parigi è abituato ad acquistare a 35mila euro al metro quadrato, mentre al centro di Roma i prezzi oscillano tra i 9 e i 12mila euro al metro quadrato. Questo chiaramente fa tutta la differenza del mondo. A Roma sono partite le prime iniziative di sviluppo immobiliare con standard internazionali, con grande fatica perché Roma è una città che ha una grande complessità, non fosse altro che di natura architettonico-monumentale. Oggi si stanno realizzando edifici con tutta una serie di servizi: dalla semplice palestra, al servizio di concierge, a tutta una serie di proposte che ancora in questa città non erano disponibili. Mancavano del tutto condomini con queste caratteristiche di lussosità”.
Barnes vanta una importante expertise nell’acquisizione di scuderie, vigneti, foreste e terreni agricoli. Qual è lo stato dell’offerta e della domanda oggi?
“Barnes si occupa tutto quello che di tutto quello che concerne il lusso in ambito immobiliare e quindi ovviamente di ville, scuderie, vigneti e tutto quello che riguarda una certa tipologia di proprietà. Questo è mercato che non ha mai subito le dinamiche cittadine, dal momento che -una per tutte l’area del Chianti- la domanda è sempre stata molto alta e i vigneti consderati estremamente appetibili soprattutto per il pubblico straniero. Da anni è quasi impossibile trovare superfici disponibili. Si tratta dunque di mercati che non hanno subito mai un vero e proprio rallentamento”.
Dal punto di vista delle compravendite residenziali, lo scorso anno abbiamo assistito a un importante incremento generale. La contrazione cui che stiamo assistendo, e che non riguarda da vicino l’altissimo di gamma, induce in ogni caso un atteggiamento più prudente?
“Quello che stiamo vivendo ormai nello specifico è una assenza e dunque esigenza di immobili di qualità sul mercato. Quando sono a disposizione, si vendono in tempi estremamente rapidi e anche con un buon successo economico. Questo rallentamento noi non lo percepiamo. Anzi devo dire che sarebbe quasi opportuno che i proprietari avessero più fiducia nel mercato immobiliare di oggi”.
Resta in ogni caso un bene rifugio l’immobiliare oggi e in che termini rispetto al passato?
“Secondo me sì. Non a caso l’Italia resta il paese con il più alto patrimonio personale immobiliare rispetto ad altri investimenti di diversa natura. Detto questo però, oggi c’è una grande ricerca di immobili di qualità. Le persone non sono più portate a comprare tanto per fare un investimento immobiliare, ma vogliono trovare la qualità, il quartiere, il posto giusto. L’acquirente è molto più attento di un tempo”.
Che potenzialità ci sono nel medio lungo periodo per Roma di scalare ancora qualche posizione?
“Resto molto fiducioso. Milano è diventata una città all’avanguardia negli ultimi anni; Roma ha un grande potenziale da esprimere. Non so se riuscirà a farlo del tutto, ma è una città che nel medio termine cambierà tanto e credo possa anche ambire a scalare ancora più posizioni”.
Rispetto alle aree di Roma quali il centro storico, Flaminio, Prati, Parioli, ci sono altre zone della città che possono crescere?
“Roma è estesa come territorio e tante aree hanno grandi potenziali. I quartieri del centro storico sono tutti collocati nell’area nord della città e hanno già un posizionamento importante per quanto possa comunque essere migliorato. Sicuramente la zona sud della città, il quartiere Eur, può essere, anche per sua conformazione urbanistica, oggetto di uno sviluppo importante. In generale, si tratta di quartieri che, pur essendo già completamente costruiti, sono interessati a un cambio di standard, a un passaggio degli stabili da classici condomini a condomini di lusso. Questo è quello che, secondo me, sarà il futuro della città per attirare un certo tipo di investimento. E lo notiamo già sulle singole unità immobiliari. Soprattutto il cliente straniero vuole arrivare in Italia e trovare immobili con standard elevati in termini di ristrutturazione e pronti per essere abitato”.
Milano è diventata appannaggio delle grandi corporate. Potrà tornare a essere attrattiva anche in questo senso Roma?
“Sicuramente lo è di più Milano, anche per una questione geografica, essendo al centro dell’Europa e collegata molto meglio di Roma. Quest’ultima ha perso negli anni grandi compagnie che hanno preferito trasferirsi a Milano. Potrebbe succedere che qualcuno torni a Roma, potremmo assistere a uno sviluppo in questo senso, ma il focus in questo momento per Roma sono l’hotellerie e il residenziale”
