Il primo trimestre 2023, con volumi di investimento pari a 886 milioni di euro, segna una contrazione del 74% del mercato immobiliare circa rispetto allo stesso periodo del 2022 e del 26% rispetto al primo trimestre del 2021. E’ quanto emerge dall’analisi condotta dall’Ufficio Studi di Ipi, che sottolinea “il momento di grande cautela degli investitori a seguito del rialzo dei costi di finanziamento oltre che delle incertezze del quadro geopolitico”. Secondo Ipi, logistica e living si sono confermati come i settori più dinamici, mentre ha continuato a mantenersi elevata l’attenzione degli investitori per il leisure. La domanda rimane focalizzata, trasversalmente per tutte le asset class, su immobili di qualità, ubicati in prime location, con alti standard in termini di efficienza e sostenibilità.
Il segmento Logistica, con volumi pari a circa 293 milioni di euro (che rappresentano il 33% del volume complessivo degli investimenti del trimestre) si conferma essere una asset class matura e definitivamente non più residuale. La domanda è dinamica e generalizzata verso le diverse tipologie di prodotto, mentre si registra un ulteriore aumento dei canoni prime e la decompressione dei rendimenti che si attestano al di sopra del 5% netto. I capitali internazionali rappresentano il 45% del mercato del comparto.
Continua l’ottimo momento del comparto Living, con volumi di investimento pari a 220 milioni di euro (25% circa del totale). L’attenzione degli investitori è sostenuta dalla domanda e dalle prospettive, più che positive, del comparto. Nel corso del trimestre l’80% dei capitali investiti si sono polarizzati su Milano con iniziative di sviluppo residenziale e di riqualificazione urbana, in prevalenza correlate al Build to Rent. La pipeline per il comparto risulta particolarmente ricca a evidenza dell’interesse crescente per questa asset class malgrado l’aumento dei costi di sviluppo.
Il mercato Leisure ha registrato volumi pari a circa 116 milioni di euro confermando l’interesse degli investitori per questa asset class caratterizzata dai principali indicatori in netto miglioramento. Le principali operazioni, nel corso del periodo, hanno riguardato prevalentemente le location turistiche della Lombardia per oltre il 46%, la Toscana per il 33%, e la Capitale per il 19%.
Il mercato degli Uffici è stato caratterizzato da un trimestre anomalo, con investimenti di poco inferiori a 100 milioni di euro in forte contrazione rispetto alla media dei trimestri precedenti. Tale ridimensionamento evidenzia il momento di attendismo generale degli investitori, malgrado i buoni risultati a livello di assorbimento di spazi. Milano e Roma hanno rispettivamente registrato nel periodo transazioni per circa 31 milioni e 32 milioni, mentre i restanti mercati regionali hanno registrato investimenti per 36 milioni di euro, pari a oltre il 36% dei volumi complessivi. A livello di assorbimento, si conferma la dinamicità del mercato, con Milano che raggiunge 92.600 mq (in contrazione del 16% rispetto al Q1 2022) e Roma che, grazie a una operazione atipica, tocca quasi 93.000 mq assorbiti (con un aumento pari all’80% rispetto allo stesso periodo del 2022). Si registra l’aumento generalizzato dei prime rent, con Milano che raggiunge 680 €/mq/anno e Roma che tocca i 475 €/mq/anno. In aumento i rendimenti netti rispettivamente pari al 4,0% e al 4,25%.
I restanti volumi investiti, pari a circa 159 milioni di euro, riguardano investimenti nel comparto Healthcare (75 milioni), immobili Mixed use (66 milioni) e alcune operazioni più contenute nel comparto Retail per un totale di Euro 18 milioni circa. Escludendo i portafogli in località miste, complessivamente gli investimenti a Milano hanno rappresentato circa il 35% delle operazioni (pari a oltre 306 milioni di euro), gli investimenti a Roma il 12% del volume complessivo (pari a Euro 111 milioni) mentre le altre località hanno totalizzato investimenti per il 53%, pari a Euro 469 milioni.
Le operazioni chiuse nel corso del primo trimestre evidenziano, per quanto riguarda la provenienza dei capitali, una netta predominanza della componente domestica (69% dei volumi complessivi), mentre il 16% proviene da Paesi europei (Francia in primis), l’11% circa dagli Stati Uniti e il restante 4% da altri Paesi. La contrazione evidenziata nel corso del trimestre rappresenta la naturale conseguenza del rallentamento già registrato nel corso del Q4 2022: si rilevano comunque segnali incoraggianti di ripresa con la chiusura prevista di diverse operazioni nei prossimi mesi a venire.