Considerando un arco temporale esteso, “di periodi neri” in ambito immobiliare se ne sono visti “parecchi, a partire dalla grande crisi” innescata dal fallimento di Lehman Brothers. Ma quest’ultimo è stato soltanto uno degli episodi rispetto al quale il mercato ha dovuto reagire. Ce ne sono stati di precedenti e di successivi. E oggi la contrazione rilevata dai principali broker e istituti di ricerca è in corso, ma gestibile. Ne abbiamo parlato con Rodolfo Petrosino, Head of Real Estate Southern Europe di Ardian.
Quali sono le ragioni che stanno determinando una flessione importante degli investimenti?
“Due sono i fattori altamente influenzanti: sicuramente l’innalzamento dei tassi di interesse, poiché rallentano il processo di finanziamento delle operazioni immobiliari. E l’inflazione. Il finanziamento, che normalmente era un booster, oggi è diventato un problema, perché diminuisce i rendimenti. Quello a cui stiamo assistendo è un innalzamento delle attese degli investitori sugli investimenti immobiliari: sono più alte di quelle che erano 12-18 mesi fa e ciò è dovuto principalmente all’innalzamento dei tassi di interesse e, appunto, all’inflazione. Se vogliamo quest’ultima, in realtà, gioca parzialmente a favore dell’immobiliare, perché tutti i contratti di locazione sono indicizzati quasi al 100% all’inflazione. Ma ovviamente le attese degli investitori di lungo termine, visto il costo del denaro e vista l’inflazione sono diverse rispetto a 12-18 mesi fa. E’ una cosa che non abbiamo mai visto? No. Avviene ciclicamente nel mercato immobiliare. Abbiamo beneficiato, negli ultimi 7-8 anni di un costo del denaro negativo o molto vicino allo zero, che ovviamente ha forzato gli yield ad abbassarsi sempre di più perché ovviamente tutto quello che era fixed income aveva dei rendimenti estremamente bassi e di conseguenza ci si accontentava di un rendimento molto basso anche sull’immobiliare rispetto a quelli che erano i rendimenti del fixed income legato ai titoli di Stato. Questo un po’ sta cambiando, perché se vediamo i titoli di stato dei principali paesi europei si sono alzati di 200-250 basis point. Non è tutto riflesso in quelli che saranno i rendimenti immobiliari, ma è chiaro che ci sarà un innalzamento. Detto questo, però, bisogna fare un’analisi più approfondita del prodotto, perché nella realtà, a differenza di quello che avviene negli Stati Uniti, dove un periodo come questo è ‘nero’, (c’è una volatilità di mercato molto più alta che in Europa, dove, a parte Londra, è difficile che una buona location venga demolita per costruire un grattacielo, cosa che puntualmente accade negli Usa), la capacità di mantenere il valore nel tempo degli immobili europei è molto più alta degli immobili americani. Il nostro approccio di conservazione delle nostre città ci permette di dire che i nostri immobili mantengono di più il valore rispetto a mercati che sono più volatili”.
Cosa accade dunque in questo momento?
“Quello che io chiamo l’attendismo: nessuno vuole fare il primo passo in questa fase di mercato. Dunque, tutti i grossi investitori istituzionali vogliono ‘stare alla finestra’ per vedere cosa succede. Questo porta a un rallentamento delle vendite che vediamo riflessa nei numeri del primo trimestre e, se verranno confermati, anche nel secondo trimestre. Io penso che nel terzo e quarto trimestre qualcosa si muoverà. L’immobiliare, essendo una asset class resiliente, soprattutto in un mercato di alta inflazione, si muoverà ovviamente su standard leggermente diversi rispetto a quelli che erano 12-18 mesi fa”.
La Bce ha lanciato un alert relativamente ai fondi immobiliari aperti. Può esserci un’onda lunga anche in Italia?
“I fondi immobiliari aperti sono un tema legato alla Germania. Tutto nasce da una reazione di fronte a un rallentamento del settore, in conseguenza del quale si vuole rientrare del proprio investimento. Chiedo dunque ai grandi fondi di essere rimborsato delle quote e questo porta alla crisi del fondo stesso. I fondi tedeschi che sono i più grossi aperti in Europa, hanno determinate caratteristiche in termini di mantenimento della liquidità e non sempre, lo abbiamo visto nell’ultima crisi finanziaria, reggono una così alta richiesta di rimborso. Quello immobiliare è un settore illiquido per definizione ed è difficile in queste fasi di mercato andare a vendere. Bisogna avere la possibilità di rimanere sugli investimenti immobiliari realizzati rispetto ai quali non si conosce ancora quale sarà la base di calcolo. Oggi, con una leva estremamente ridotta rispetto alla grande crisi finanziaria è possibile rimanere di più sugli investimenti e attendere mercati un po’ più tranquilli. Ci saranno poi sicuramente temi di debiti in scadenza, banche che non vorranno rinnovare e quelle saranno le situazioni più complicate”.
Problematiche dunque circoscritte?
“Io penso che non si possa riprodurre qualcosa di simile a Lehman. Lì la crisi derivava da un mercato iper levereggiato, quello che oggi non è. Di conseguenza, ci saranno delle situazioni critiche, ma non come lo sono state in quella circostanza, quando il debito rischiava di fare saltare le banche. A mio avviso, la situazione è diversa. Che questo non porti ad alcune situazioni critiche in determinate aree, sia geografiche sia bancarie, non si può affermare, ma la leva meno spinta dell’ultimo ciclo dovrebbe mitigare l’impatto sui mercati finanziari”.
Chi si riprenderà più velocemente?
“In tutti i mercati europei, i valori a cui si affittano gli immobili, per le location e per gli immobili super prime stanno continuando a salire, perché l’offerta è molto bassa e molte aziende si stanno rendendo conto che la qualità degli uffici è un trigger importante per convincere le persone a tornare in ufficio contente. La sofferenza degli uffici esiste su location secondarie dove l’offerta è maggiore e dove si va a negoziare sul prezzo. A Milano abbiamo superato i 750 euro al mq nelle prime location: qualcosa che fino allo scorso anno era impensabile. In alcuni casi si arriva ad affittare a valori anche più alti rispetto ai business plan, perché la qualità degli immobili è oggi un driver estremamente importante. Gli immobili con scarso valore immobiliare o location secondarie soffrono di più. Dall’altra parte, queste crisi hanno rallentato il ricorso allo sviluppo speculativo perché il costo del debito è altissimo, delle materie prime pure, anche se si sta aggiustando. C’è sempre meno offerta di prodotto nuovo e green sul mercato. Noi abbiamo impostato la nostra strategia su una componente Esg molto competitiva e vediamo che questo è premiante, perché gli investitori di lungo termine guardano quasi esclusivamente a quel tipo di immobile. Ma anche i tenant, perché le multinazionali hanno policies interne per le quali non possono più prendere in affitto spazi obsoleti che non sono compliant con quelle che sono le caratteristiche ESG. L’Europa è all’avanguardia in questo senso. Meno gli Usa. Inizia ora il Medio Oriente ad affrontare il tema”.