Dopo avere chiuso il 2022 con un trend di crescita che ha confermato quello degli anni passati, con oltre 380 milioni di euro di transato e un incremento del fatturato che dal 2020 è aumentato del 90%, Italy Sotheby’s International Realty conferma che il mercato immobiliare italiano dei trophy assets resta di forte interesse, specialmente per una domanda estera. Del portafoglio gestito di oltre 7 miliardi di euro, diverse proprietà sono superiori ai 30 milioni in Costa Smeralda, sul Lago di Como, a Portofino, in Toscana, a Capri, Roma e Milano. Tra le altre, nel 2022 sono state concluse operazioni con singoli buyers per valori superiori ai 37 milioni di euro a Roma e diverse proprietà a Milano, Capri e in Toscana con valori superiori ai 10 milioni di euro. Ne abbiamo parlato con Clemente Pignatti Morano, Managing Partner di Italy Sotheby’s International Realty, che ha fatto riferimento, in particolare, sia all’attrattività dell’Italia per le sue proprietà iconiche, ma anche, in particolare, alla flat tax che, partita in sordina, sta iniziando a dare i suoi frutti.
Le banche prima, oggi i fondi immobiliari. I rischi di default vi spaventano e quali ripercussioni potrebbero avere sul residenziale di lusso?
“Il 2023 è iniziato molto bene e continua ad essere confermato il trend che abbiamo visto nel 2022. Tuttavia, abbiamo notato qualche tentennamento rispetto a operazioni che erano sostanzialmente chiuse. In realtà, mi riferisco a una soltanto rispetto alla quale, molto probabilmente, poteva esistere un collegamento con il default di una banca. Si tratta di un solo caso, ma abbiamo già toccato con mano la situazione. Dal mio punto di vista, siamo comunque molto da lontani da quello che è avvenuto negli anni passati con il default di Lehman Brothers. Ritengo che una simile situazione non possa più accadere”.
Chi sono gli acquirenti?
“Gli americani, in particolare, sono molto interessati al nostro paese. A spingere la domanda ha aiutato ovviamente tantissimo il cambio dollaro – euro, che per loro è stato molto favorevole. La clientela americana, in particolare, è tipicamente interessata a una proprietà che sia completamente ristrutturata, rispetto alla quale è disposta a pagare un premio. Dagli Stati Uniti vediamo tanto interesse e questo sicuramente viene confermato anche nel 2023. Parliamo di pochissimi mesi e quindi si tratta di un dato limitato, ma la proiezione sull’anno in corso è questa”.
In generale quali asset stanno crescendo maggiormente e in quali zone dell’Italia?
“Milano negli ultimi anni ha avuto una crescita incredibile e anche Roma, anche se da poco, è sulla buona strada. Si sta verificando il medesimo fenomeno accaduto a Milano: l’ingresso di brand dell’hospitality più famosi e internazionali. Sono molti gli investimenti in corso Roma: è stato aperto il Six Sensies e ora è attesissima l’inaugurazione del Bulgari . Tutto ciò rappresenta una fortissima attrazione. I buyer, soprattutto quelli americani, cercano esattamente il lusso e il gusto che esprimono questi grandi alberghi. Esiste poi un pubblico importantissimo che arriva dal Nord Europa. In questo caso, invece, c’è un’attenzione diversa. Il francese, il belga l’olandese, il tedesco sono molto interessati a diversi territori. Uno territorio che piace tantissimo è quello della lucchesia. Qui assistiamo a un fenomeno è molto interessante, che si caratterizza per il grande rispetto e la volontà di tutela dell’asset che viene acquistato. Spesso vengono realizzati dei restauri conservativi. Molte le proprietà della lucchesia che erano cadenti e che sono state riportate al loro splendore. Oggi tutti quanti ne possiamo godere, girando nelle nostre campagne. Quel tipo di gusto attrae moltissimo dal Nord Europa perché l’acquirente si riconosce nella nostra campagna incontaminata”.
Il gusto, la bellezza, ma anche una leva fiscale importante?
“Secondo me stiamo iniziando a vedere effettivamente i frutti della flat tax voluta dal Governo Renzi (una agevolazione fiscale, pari a 100mila euro l’anno per coloro che prendono la residenza in Italia indipendentemente dal reddito, introdotta nel 2017 con l’obiettivo di attrarre capitali dall’estero). Una norma che ha stentati a partire, anche perché non la conosceva nessuno, e che ha iniziato a dare negli ultimi anni dei frutti incredibili. Assistiamo molto spesso a spostamenti di famiglia e ricchezze per scopi anche fiscali. Una misura che procura un indotto importantissimo per l’Italia che ne trae beneficio, non soltanto dal punto di vista economico”.
Qual è il gap ancora tra Milano e le altre capitali europee, cosa sconta per avere ancora prezzi relativamente bassi, nel confronto?
“Milano ha avuto una crescita esponenziale, però per gli stranieri resta un entry level rispetto alle capitali europee. Ciò significa che la sua capacità e possibilità di crescita è ancora molto alta. Se andiamo a confrontare il prezzo del metro quadro di una residenza a Milano rispetto ad altre città del mondo, o d’Europa nello specifico, notiamo che è ancora molto basso e quindi si intravede una possibilità di upside importante, anche cosniderando che si tratta di una città virtuosa. Tutti l’abbiamo vista cambiare radicalmente negli ultimi anni e questo piace. Milano viene vista come una piccola New York europea. Ha dinamicità, che in realtà ha sempre avuto, e attrae un pubblico internazionale. Lo si vede anche dall’esplosione del fenomento degli affitti brevi: fino a che pochi anni fa non esistevano e ora invece è incredibile quanto stiano crescendo. Tutto ciò senza contare che a breve ci saranno le Olimpiadi e l’interesse è impressionante”.
Roma segue a ruota?
“Roma sconta delle dinamiche che hanno a che fare con la dimensione, la tipologia di città, il ‘chiasso’ interno legati al mondo dei Ministeri e della Pubblica Amministrazione. E’ una città che ha dei tempi molto diversi. Resta una città di una bellezza straordinaria e molti gli investitori hanno deciso di puntarvi in questi ultimi anni, in particolare, come dicevamo, nell’hotellerie. Tutte le nuove aperture fanno pensare al rinnovato interesse di soggetti alto splendenti. Il cambiamento nell’indotto, lo vediamo giorno per giorno, è incredibile e in particolare spinge all’acquisto di proprietà per uso residenziale con un budget sempre più alto. Il fatto che manchino infrastrutture non è ciò che interessa il nostro classico buyer. L’importante è acquistare un pezzo di storia in un luogo favoloso. Le infrastrutture non sono un motivo per il quale si decide di effettuare questo genere di acquisto. Va anche detto che molti dei nostri acquirenti non acquistano per un’esigenza abitativa, di prima casa, magari è la decima, una bandierina su un luogo particolare”.
Cosa vi aspettate per il 2023?
“Ci aspettiamo risultati in grande crescita. La locomotiva resta a Milano, ma nel nostro segmento specifico vediamo crescere, oltre a Roma, anche la Costa Amalfitana, Capri, la lucchesia. Una energia positiva che si diffonde in tutti quelli che sono i territori nazionali di maggiore interesse. Penso anche ad alcune località nell’Umbria e nelle Marche, meno conosciute dal nostro cliente tipico come invece lo è la Toscana, ma stanno acquisendo una forza particolare. Un fenomeno che effettivamente si sta spostando, si sta allargando su tutto il territorio per quelle località che sono di diretto interesse. Penso anche alla Liguria con Portofino, al Veneto, con Cortina che in questo momento sta beneficiando dell’arrivo delle Olimpiadi: lì stiamo assistendo a una crescita dei prezzi impressionante. Sia a Milano sia Cortina in questo momento hanno una scarsità di offerta e una domanda che è molto alta e quindi, per la legge dell’economia, questo determinata l’aumento del prezzo. Inevitabilmente”.