Secondo ‘The Wealth Report’, il report di punta di Knight Frank, i prezzi delle abitazioni prime a Dubai hanno registrato un’accelerazione del 44,2% nel 2022, rimanendo in testa alla classifica del Prime International Residential Index (Piri 100) elaborato annualmente dall’agenzia e consolidando il suo status di hub globale per gli ultra-high-net-worth individuals (Uhnwi), agevolati da numerosi incentivi sui visti. Seguono la classifica Aspen in Colorado (Usa), con un aumento dei prezzi degli immobili lusso che si attesta sul 27,6%, Riad In Arabia Saudita, con una crescita del 25%, Tokyo (22,8%) e Miami (21,6%). Dei 100 mercati monitorati dal PIRI Index, che analizza l’andamento dei prezzi delle case di lusso in 100 città, dalle località costiere a quelle sciistiche, 85 hanno registrato una crescita dei prezzi positiva o stabile nel 2022. Le Americhe (7%) hanno superato di poco l’Europa, il Medio Oriente e l’Africa (6,5%) detengono il titolo di aree più performanti, mentre l’Asia-Pacifico ha perso lo 0,4%. Le località di villeggiatura hanno ottenuto risultati migliori, in particolare quelle sul mare o in campagna nei paesi dal clima più mite, registrando una crescita media dei prezzi dell’8,4%, leggermente superiore a quello delle mete sciistiche che hanno vistoun aumento medio dell’8,3%, superando il record del 2021. La crescita dei prezzi è stata più debole nei mercati chiave delle città, dove i prezzi sono aumentati in media della metà rispetto alle località costiere e rurali (4,2%). Ma dove si collocano le mete italiane in questa classifica? Ne abbiamo parlato con Bill Thomson, attuale Chairman del network italiano di Knight Frank, e Alessandro Deghè, responsabile della Serimm – sede di Lucca dell’agenzia. Intanto, il Piri Index colloca al 12esimo posto la Sardegna, con una crescita dei prezzi degli immobili luxury del 12%, Lucca e il Lago di Como a pari merito al 26esimo posto, con aumenti dell’8%, Firenze al 40esimo posto (6%), Roma al 48esimo (5%), Venezia al 56esimo (4%) e Milano al 68esimo (2,5%)
Nella nicchia degli altissimo spendenti, qual è il livello di attenzione sull’Italia e dove si concentra in particolare?
“La percezione dell’Italia, a livello mondiale, è molto positiva. Ci sono molti fattori che contribuiscono a definire questo status. Va detto innanzitutto che l’attitudine innata al risparmio degli italiani ha rappresentato un’ancora di salvezza, soprattutto se consideriamo che l’Italia non è mai veramente uscita dalla recessione iniziata nel 2008. Cosa significa dal punto di vista immobiliare? Che i prezzi delle case non hanno visto i medesimi incrementi che si sono verificati in altri paesi. In America, o in Irlanda, il tasso di crescita dei valori immobiliari è stato molto forte negli ultimi 10 anni. Insieme all’aumento dei tassi di interesse e del costo del denaro ha causato molte difficoltà a tante persone. L’Italia risulta invece un posto stabile, aspetto al quale si aggiungono poi altri fattori, a partire dalla qualità della vita in generale. Esiste, dunque, la percezione all’estero che l’Italia sia un ottimo posto dove investire, soprattutto per la fascia alta di mercato. Inoltre, la flat tax sui residenti di ritorno ha portato gli UHNW a sceglierla come paese di residenza”.
Come sta cambiando il profilo dell’investitore e quali gli asset di investimento?
“Un aspetto che troviamo molto interessante riguarda il movimento verso l’investitore privato che agisce come persona fisica e non attraverso i fondi. Il family office, in particolare. Stando alla nostra esperienza rispetto all’immobile commerciale con destinazione turistico-ricettiva, abbiamo assistito a un grosso aumento delle richieste o di gruppi alberghieri esteri che vogliono aprire in Italia o comunque di investitori esteri che vogliono entrare nel comparto turistico ricettivo italiano. Da qualche anno a questa parte, si sta gradualmente verificando anche un cambio generazionale, in particolare nelle molte proprietà, alberghi a gestione familiare sorti negli Anni 50, che oggi richiedono investimento importante, spesso superiori alla portata o alla volontà di spesa. In questo vuoto si stanno inserendo molti gruppi esteri e sta accadendo in tutta la penisola. Un altro cambiamento in atto riguarda la gestione degli affitti a breve termine a scopo turistico. I nuovi piani regolatori stanno contemplando regole molto più stringenti rispetto a prima: si tratta di un settore che nel futuro avrà delle problematiche. Per quanto riguarda Knight Frank, all’interno del gruppo in Italia abbiamo una struttura che si occupa della gestione degli appartamenti, delle case e delle aziende vinicole per persone benestanti che vanno e vengono ma non si vogliono occupare della proprietà quando non ci sono. Tutto un altro mercato rispetto alla gestione dell’affitto”.
Non solo Milano
“La maggiore fiducia in Italia è provata dal fatto che gli sviluppatori cercano proprietà grandi da acquistare e sviluppare. Noi gestiamo molti sviluppi che sono nati principalmente negli ultimi anni a Firenze, Venezia, Lucca, Bolgheri, in Sicilia. Le mete italiane per gli immobili luxury sono diverse. Lucca, ad esempio, sta vivendo una fase di forte crescita: è sempre stata una città molto fiorente e in passato non ha mai sentito bisogno, quanto Firenze, la zona del Chianti o altre della Toscana, di investire sul turismo. Lo ha fatto con successo negli ultimi anni anche grazie all’ottimo posizionamento dal punto di vista logistico. Milano resta una zona molto interessante. Stando al report, delle sette località italiane in classifica è quella che ha registrato la minore crescita. Il valore medio al metro quadro non raggiunge i 10mila euro, a fronte di appartamenti di zone centrali che arrivano a 20mila euro. Questa nicchia cresce in maniera molto relativa perché innanzitutto gli appartamenti belli in vendita sono pochi. Spesso non arrivano nemmeno sul mercato perché vengono acquistati prima. E’ un mercato che quasi non esiste. Il mercato di Milano per gli UHNWI è nella parte alta della curva. C’è poco e quel poco che c’è è davvero molto caro”
Anche la Sardegna conserva un forte punto di interesse. Cosa ci possiamo aspettare?
“Riteniamo che faccia parte di quel gruppo di aree nel mondo dove ci sono sempre persone particolarmente benestanti che lì vogliono avere una casa che può arrivare anche a valere 20mila euro al metro quadrato. Parliamo chiaramente di Costa Smeralda, che ha il medesimo pubblico mondiale della Costa Azzurra e di altre parti del mondo. Un pubblico che resta fedele, con qualche ondeggiamento. Certo, la minore presenza di russi nel mercato immobiliare, in particolare a Forte dei Marmi e Costa Smeralda ha comportanto dei momenti di riflessione”.
Roma non viene citata nel report
“Dal nostro punto di vista, quello di un’agenzia internazionale, il mercato di Roma, come del resto quello di Milano, ha una prevalenza importante di italiani. Sarebbe una sorpresa scoprire quanti pochi stranieri, parliamo sempre di livelli altissimi, cercano in questi due centri. Accade spesso che quando le persone vogliono beneficiare della flat tax, solitamente chiedono un appartamento a Roma o a Milano. Poi si rendono conto che le alternative sono moltissime. Roma e Milano, quest’ultima soprattutto, sono destinazioni per il lavoro. Il nostro cliente effettua acquisti emozionali, per la villeggiatura, raramente si tratta della prima casa”.
Quali prospettive di crescita per Knight Frank in Italia nel medio periodo?
“Diciamo sempre che ci alziamo la mattina volendo aiutare la gente a comprare case. Questo è quello che facciamo. Ma allo stesso tempo vogliamo mantenere il rapporto etico, chiaro, onesto, piacevole e gentile che ci caratterizza. Non voglio, per questa ragione, che la società diventi troppo grande. Abbiamo attualmente 10 uffici, che aumenteranno ma sempre nella misura in cui si possa conoscere ogni singola persona che fa parte del gruppo. Sicuramente il mercato immobiliare di lusso sta andando sempre più nella direzione del massimo del servizio. Livelli di dettaglio che non puoi assicurare se sei troppo grande”.