Per il mercato immobiliare il 2022 è stato un anno significativo, con 11,5 miliardi di transazioni, rispetto a una media di 9 – 9,5 miliardi. Un anno “relativamente eccezionale” secondo Pierluigi Scialanga, responsabile investimenti per l’Italia del Fondo tedesco Patrizia, che ha chiuso transazioni in Italia per 478 milioni di euro, di cui il 63% in ambito logistico, il 22% nell’office e il 15% nel residenziale. A livello globale Patrizia gestisce circa 60 miliardi di euro di asset e impiega oltre 1.000 professionisti in 28 sedi in tutto il mondo.
Che anno è stato per l’Italia il 2022 e cosa si prospetta per quello in corso?
“Rispetto ad altri mercati, l’Italia ha visto una forte attività. Altri paesi hanno subito un rallentamento che oggi stiamo vedendo anche in Italia, dovuto principalmente all’inflazione, ai costi di costruzione e dell’energia, nonché all’incremento dei tassi di interesse che hanno determinato una crescita dei ritorni attesi degli investitori e dunque necessariamente una spinta al ribasso sui prezzi che si è disposti a pagare sulle diverse asset class. Questo fenomeno è più veloce in mercati elastici come quello anglosassone e tedesco, mentre l’Italia e la Spagna sono più resilienti. Quindi l’Italia nel 2022 ha beneficiato complessivamente di un volume di investimenti importante. Se si guarda però all’ultimo quarter del 2022, si assiste a una riduzione degli investimenti rispetto al medesimo periodo del 2021 molto marcata, di circa il 50%. Nel 2023 questo rallentamento è effettivo anche in Italia. Assistiamo a una fase di repricing sulle diverse asset class. Il comparto logistico ha subito un repricing di circa 100 basis point. Lo stesso possiamo dire di uffici in periferia e in centro, di circa 80 bp. In questo momento, gli acquirenti stanno rivedendo le loro strategie e i venditori stentano a credere di non riuscire più a raggiungere certi livelli di prezzi. Dunque, stiamo verificando una grossa distanza tra il bid e ask dei prezzi sul real estate un po’ in tutte le asset class”.
In questo scenario va aggiunto un fattore importante che è quello delle politiche Esg e degli impegni assunti a livello comunitario
“In un paese come l’Italia, dove lo stock immobiliare è abbastanza vetusto, queste hanno e avranno un effetto importante. Un aspetto che dovrà essere gestito con una certa consapevolezza anche da parte del legislatore italiano. Ovviamente, dobbiamo tendere a ottenere emissioni zero, forse non entro il 2050, forse un po’ più tardi. Quella è la direzione, ma l’Italia è molto indietro rispetto ad altri Paesi anche in relazione, appunto, al suo stock immobiliare. E anche questo rappresenta un fattore di incertezza, tutti gli investitori stanno guardando a queste politiche con attenzione e in maniera sempre più veloce considerano queste politiche all’interno dei parametri entro cui valutare gli investimenti. Non solo gli investitori, ma anche le banche. Questo significa che tutti quegli immobili più vecchi e fuori standard avranno sempre meno capitale interessato e che la forbice sui prezzi rispetto a oggetti rigenerati, all’interno di una logica bio-carbon, diventa molto marcata”.
A quali tipologie di investimento guarda Patrizia?
“I settori a cui guardiamo hanno fondamentali molto buoni, a partire dalla logistica. Un comparto su cui sicuramente c’è stato un eccesso di domanda di investimento in precedenza. Eravamo arrivati a livelli ‘aggressivi’ in termini di prezzo. La logistica prime ha toccato il 370%, come se fosse stato un ufficio a Roma centro; ora siamo intorno al 5%. Si tratta di un settore sempre interessante, quello delle relocation, dove c’è stata una crescita superiore al 5%, dove il take up è in generale molto alto: nel 2022 oltre 2 milioni di metri quadri sono stato affittati. La vacancy nelle zone prime è praticamente inesistente (circa il 2%). Fondamentali molto buoni, dunque, che giustificano l’investimento. Oggi però ci confrontiamo anche con l’aspetto finanziario e dunque dobbiamo bilanciare queste due anime. Per altro, oggi tutte le operazioni si fanno ‘unlevered’ in molte asset class, compresa la logistica. Qualsiasi investimento verrà fatto nei prossimi mesi sarà unlevered, quindi senza debito”.
In questo momento, con tassi di interessi in crescita, inflazione, incremento dei costi, quali sono le operazioni più interessanti?
“Quello che ho descritto è lo scenario dove si muovono fondi ‘core’, che cercano quindi reddito. In questo momento, quelle che stanno nascendo e che nasceranno sono opportunità per fondi ‘value add’, che comperano realtà vuote o da sistemare, che lavorano per l’asset management per creare valore. Noi come Patrizia stiamo lanciano un fondo value add a livello europeo con un target di circa 2 billion di euro. Oggi gestiamo circa 60 billion di euro di asset under management nel mondo (di cui 1 miliardo in Italia), siamo tra i primi operatori europei, il terzo operatore indipendente di real estate, il nostro azionariato non fa capo a nessuna banca e nessuna assicurazione. Abbiamo, nonostante tutte le difficoltà, investito nel 2022 6 miliardi di transazioni. Facciamo real estate e anche infrastrutture. Una parte ha investito anche in Italia: abbiamo comprato un’azienda, Ottima, che lavora nella riqualificazione dell’illuminazione pubblica e anche una società attiva nel biometano”.
Forte interesse a investire laddove c’è un forte slancio alla transizione energetica
“E’ tutto finalizzato alla riqualificazione energetica. Anche la parte infrastrutture lavora più sugli aspetti energetici, ma con l’obiettivo di riqualificare poi gli immobili. Ad esempio. il nostro fondo infrastrutture ha acquisito una società che realizza impianti fotovoltaici che installiamo sui nostri immobili aumentando così il grado di certificazione. Ci sono sicuramente delle sinergie tra questi due macro settori. In Italia abbiamo investito nel 2022, oltre ai 478 milioni in real estate, altri 250 in infrastrutture. Abbiamo investito in uno studentato, acquisito un ufficio da riqualificare completamente (investimento value add) a Milano; abbiamo venduto un portafoglio logistico nella zona del veronese. L’Italia è stato un paese importante e lo sarà sempre di più in Patrizia, che è stata fondata in Germania, dove ha un’importante presenza, ma sta diventando un player paneuropeo: abbiamo 10 miliardi dei 60 investiti che provengono da una base di investitori asiatici che si stanno aprendo al mercato paneuropeo”.
Il residenziale?
“E’ nel dna di Patrizia che nasce in quel settore. Oggi 13 billion circa sono residenziale a reddito in Patrizia. I nostri fondi stanno proprio cercando residenziale a reddito, in tutte le sue forme: student housing, senior living. In Italia il residenziale a reddito non è ancora ‘moderno’, non esiste un prodotto già realizzato secondo standard europei: stanno nascendo, c’è una pipeline importante nel settore. In questo caso quello che noi facciamo è acquistare realtà che non sono pronte ma lo saranno in 12 e 18 mesi, promettendo di acquistare quando ci saranno consegnate; oppure finanziamo la costruzione senza assumerci i rischi ad essa legati, cercando anche noi di beneficiare di qualche sconto. Il residenziale ci interessa molto e guardiamo dunque soprattutto al ‘build to rent’, allo student housing, al senior living”.