Non accenna a diminuire la domanda di immobili di pregio a Milano confermando tempi di assorbimento molto rapidi e sconti esigui o nulli. Anche il mercato di Roma ha continuato a beneficiare di una domanda sostenuta, che ha garantito una buona performance delle compravendite in molte zone, a fronte di quotazioni nel complesso stazionarie e tempi medi di vendita ridotti rispetto al semestre precedente. La fotografia è stata scattata da Engel & Völkers e Nomisma secondo cui gli effetti delle dinamiche economiche e inflattive in corso hanno avuto uno scarso impatto sul mercato di pregio delle due principali città italiane. “Nel secondo semestre 2022 Milano e Roma hanno continuato a registrare una congiuntura favorevole, con la domanda di locazione in forte crescita e quello della compravendita in leggero raffreddamento solo in alcune zone”, dichiara Luca Dondi, Ceo di Nomisma.
Nel 2022 il volume di compravendite sul mercato residenziale milanese ha registrato un incremento annuo del 6,2%, contro il 3,1% di Roma e il 4,7% dell’Italia nel complesso. Secondo l’analisi effettuata da Engel & Völkers e Nomisma, nonostante le previsioni delineate a metà del 2022, il secondo semestre dell’anno ha pertanto superato le incerte aspettative. Le forti criticità economiche, derivanti dall’aumento dei costi delle materie prime e dalla conseguente inflazione, hanno impattato solo in parte sul segmento di pregio del capoluogo lombardo, per la parte di compravendite dipendenti dall’erogazione di mutui, a causa dell’incremento dei tassi di interesse.
In generale, Milano si è confermata un mercato a sé, influenzato dalla vocazione internazionale della città. Come già accaduto con il successo dell’Expo 2015, l’avvicinarsi dei Giochi Olimpici di Milano Cortina 2026 sta catalizzando in maniera crescente investimenti immobiliari di rilievo. In continuità con il semestre precedente, il mercato del centro storico si mantiene caratterizzato da quotazioni medie stazionarie degli immobili.
Per le proprietà ristrutturate al nuovo, il range si conferma particolarmente ampio a livello di singolo quartiere, con la zona del Duomo, tra gli altri, che conferma valori medi compresi nel range 8.500-18.500 euro/mq. Le quotazioni top toccano i 20-21 mila euro/mq nel Quadrilatero, a Brera e in zona Castello-Foro Buonaparte, e i 17-18 mila euro/mq in San Babila e Cordusio. Anche i prezzi medi degli immobili di pregio nella zona ovest confermano i livelli del semestre precedente. Le quotazioni per gli immobili ristrutturati al nuovo vanno dai 4.200-4.500 euro/mq di Gambara – Bande Nere e San Siro ai circa 10.000 euro/mq di Sempione – Arco della Pace – Chinatown e Vercelli – Washington. Restano fuori range le quotazioni di City Life, tra 8.800-15.000 euro/mq.
Per quanto riguarda invece la zona est, i prezzi presentano un trend al rialzo su base semestrale in tutte le zone, più accentuato nei quartieri di Città Studi e Porta Venezia, per le residenze nuove o ristrutturate al nuovo. Per questi immobili i valori di compravendita sono compresi nel range 4.450-9.350 euro/mq. Le quotazioni medie crescono allo stesso modo per le abitazioni da ristrutturare. Nella zona nord, invece, i prezzi medi delle zone Centrale-Loreto e Isola-Gioia-Maggiolina variano tra 4.900 e 7.150 euro al mq per le proprietà nuove e ristrutturate al nuovo, e i prezzi medi top di Porta Nuova-XXV Aprile raggiungono quota 19.500 al euro/ mq. Anche l’area di Garibaldi-Moscova-Arena conferma il trend al rialzo con un prezzo medio massimo di 12.800 euro/mq. Infine, in merito alla zona sud, le quotazioni medie crescono, su base semestrale, in tutte le aree, in un range che varia, per le abitazioni nuove o ristrutturate al nuovo, tra 6.500 euro/mq di Medaglie d’Oro-Lodi e 11.000 euro/mq di Porta Romana-Crocetta-Quadronno.
“Nonostante il perdurare dell’incertezza economica, il mercato residenziale di pregio a Milano rimane caratterizzato da una forte domanda. Questo ci consente di rimanere moderatamente positivi sulle compravendite del primo semestre 2023, pur aspettandoci una lieve riduzione del numero di compravendite, a causa della scarsità dell’offerta”, spiega Roberto Magaglio, Licence Partner di Engel & Völkers Milano. “Anche nel 2023 l’aumento dell’inflazione contribuirà a rassicurare gli investitori sulla bontà dell’investimento immobiliare, anche a causa della mancanza di valide alternative di investimento. Milano gode ancora del grande vantaggio del rientro dei cervelli, che grazie all’internazionalità della città raccoglie la maggior parte delle preferenze di rientro. Si tratta di un flusso che non si esaurirà quest’anno e che contribuisce in maniera importante e sostanziale alla domanda di immobili di pregio”.
Nel 2022, sul mercato di Roma sono state portate a termine 40.065 transazioni, con un incremento del 3,1% annuo. In particolare, nel centro storico il mercato della compravendita si è mantenuto dinamico, sebbene caratterizzato da tassi di crescita più ridotti di quelli straordinari del semestre precedente. A seguito del boom di compravendite del 2021 e dell’inizio del 2022, l’offerta in vendita appare in riduzione e a fatica incontra le esigenze di una domanda vivace sia per l’acquisto residenziale, sia per quello di investimento. Tra gli investitori stranieri, sempre interessati alle zone centrali di prestigio, è aumentato anche l’interesse per le compravendite di nuda proprietà. La domanda per acquisto si è maggiormente concentrata su Trastevere, Testaccio, Ponte, Borgo, Parione, Monteverde Vecchio, mentre un trend di crescita è stato registrato nella zona Aventino/San Saba. Nella zona Prati-Vaticano si è concentrata la domanda dei residenti interessati alle zone centrali, per la maggiore presenza di spazi esterni e aree verdi rispetto al centro storico.
L’acquisto ad uso investimento qui è meno diffuso, così come la presenza di acquirenti esteri. La zona Nord ha visto confermare il numero di compravendite nel semestre, grazie ad una domanda di acquisto stazionaria e a fronte di un lieve incremento delle proprietà offerte sul mercato. Nella zona di maggiore pregio, tra cui Parioli e Prati, la domanda è attratta dalla tipologia edilizia e dai generosi tagli degli immobili, oltre che dalla vicinanza a prestigiose aree verdi. È presente anche la domanda di investimento per le proprietà di piccole dimensioni da destinare a uso turistico o, nella zona di San Lorenzo, a locazione studentesca.
