Non è bastato il rialzo del costo del denaro, e di conseguenza delle rate dei mutui, per mandare in soffitta la convenienza di comprare una casa rispetto in raffronto all’affitto. Secondo l’analisi di Telemutuo, infatti, nonostante il rialzo dei costi di finanziamento ipotecario, la rata mensile relativa alla sottoscrizione di un mutuo acceso per coprire l’80% del costo di finanziamento per l’acquisto di una abitazione a Milano, Roma o Napoli continua a presentare evidenti vantaggi in termini economici se confrontati con il corrispettivo costo medio di locazione dello stesso immobile.
La simulazione realizzata dall’Ufficio Studi di Telemutuo, società di FcGroup, ha preso in considerazione i finanziamenti della durata di 25 e 30 anni che rappresentano quasi il 70% dei mutui richiesti dai giovani al di sotto dei 36 anni, il segmento di popolazione più interessata dal dilemma se affittare o acquistare un appartamento. In questa fascia, nelle città di Milano, Roma e Napoli, il costo della rata di un mutuo presenta un valore inferiore anche del 24% rispetto al corrispondente canone di locazione previsto per lo stesso immobile.
“Il rincaro del costo dei mutui a cui abbiamo assistito negli ultimi mesi ha soltanto ridotto la convenienza di acquistare una casa nelle grandi città italiane piuttosto che ricorrere all’affitto”, spiega Angelo Spiezia, Amministratore delegato di Telemutuo. “Se è vero, infatti, che il livello dei costi di finanziamento per l’acquisto di un immobile si è alzato rispetto al minimo storico a cui ci eravamo abituati negli anni passati, non bisogna dimenticare che ci troviamo oggi su un livello ben al di sotto dei massimi storici toccati alla fine del primo decennio del duemila. Allo stesso tempo, il costo del finanziamento si è accompagnato a un deciso incremento medio dei canoni di locazione registrato negli ultimi anni. Fattore, questo, che ha giocato ulteriormente a favore dell’acquisto. Tutto ciò, senza dimenticare il cosiddetto effetto portafoglio ovvero la possibilità di capitalizzare le rate del mutuo a un costo addirittura inferiore a quello del canone di locazione previsto per un immobile della stessa categoria”.
A Milano la tipologia di immobile più richiesta dalla fascia di acquirenti al di sotto dei 36 anni è rappresentata dal bilocale. Considerando un costo di acquisto medio di 300.000 euro e un valore medio di locazione pari a 1.300euro/mese per la stessa abitazione, ne deriva che per un mutuo a copertura dell’80% del prezzo di acquisto (ovvero 240.000 di finanziamento), la rata di un mutuo a 25 anni sarà di 1.207 euro/mese che scende a 1.071 estendendo il finanziamento a 30 anni. Entrambe le opzioni presentano un risparmio considerevole rispetto al canone di affitto compreso tra -7% e -17%.
Situazione molto simile anche a Roma dove il medesimo appartamento presenta un costo lievemente inferiore rispetto a Milano e pari a 280.000 euro. Lo stesso immobile, preso in locazione, avrà un canone di circa 1.200 euro/mese. Anche in questo caso, le proiezioni di mutuo, considerando il budget mensile familiare, evidenziano la convenienza ad acquistare. Richiedendo un mutuo a copertura dell’80% del prezzo di acquisto, dovendo quindi anticipare 56.000 euro, ne deriva che un mutuo a copertura dell’80% del prezzo di acquisto (con un valore finanziato di 224.000 euro) porterà ad avere una rata da 1.127 euro/mese a 25 anni e di 999 euro/mese a 30 anni: 999. Entrambe le opzioni presentano un risparmio considerevole rispetto al canone di affitto compreso tra -6% e -16%.
Infine Napoli. Individuando un ipotetico immobile con le medesime caratteristiche nella città di Napoli, il costo di acquisto ipotizzato scende a 180.000 euro. Lo stesso immobile presenta invece un canone medio di locazione mensile pari a circa 840 euro. Considerando un mutuo pari all’80% del prezzo di acquisto, ovvero 144.000 euro in 25 anni avremmo una rata di 725 euro, che scende a 642 euro nell’ipotesi di durata pari a 30 anni con un risparmio compreso tra il 14% e il 24% rispetto al canone di locazione.
“Nel lungo periodo è evidente come l’acquisto di una abitazione sia più conveniente rispetto alla sua locazione grazie anche all’effetto capitalizzazione delle rate del mutuo”, aggiunge Angelo Spiezia, Amministratore delegato di Telemutuo. “A Milano, per esempio, se si decide di affittare un immobile per 25 anni (ipotetica durata del mutuo) si spenderanno circa 390.000 euro in canoni di locazione senza considerare gli aumenti dovuti all’inflazione. Optando invece per l’acquisto con mutuo all’80%, si andranno a pagare rate per un totale di 362.100 euro con un risparmio di 27.900 euro rispetto all’affitto. A questo vantaggio, nel caso di una prima casa, bisogna poi aggiungere la possibilità di detrarre dalla dichiarazione dei redditi il 19% degli interessi passivi con un tetto massimo di 4.000 euro all’anno. E se a comprare è un giovane al di sotto dei 36 anni e un Isee non superiore a 40.000 euro, è possibile approfittare anche dell’esenzione dal versamento dell’imposta sostitutiva e ipotecaria sul mutuo e l’azzeramento delle imposte di registro dell’atto di compravendita”.
