Volano gli affitti nella città di Milano. Nel corso del 2022 i nuovi contratti di locazione hanno raggiunto quota 73.800, il 7% in più sul 2021 e il 25% sul 2019. Un trend legato all’aumento dei prezzi delle abitazioni insieme all’incremento del costo dei mutui che hanno reso più difficoltoso l’acquisto di un’abitazione, spingendo la domanda verso la locazione e trascinando al rialzo i canoni di affitto.
E’ quanto emerso dal rapporto ‘La casa in locazione in Italia e in Europa’ realizzato da Scenari Immobiliari e Abitare Co, secondo cui le abitazioni con nuovi contratti di affitto rappresentano poco più del 21% delle quasi 345.000 potenzialmente disponibili, per un monte canone annuale complessivo di più di 845 milioni di euro e una superficie di circa 5 milioni di metri quadrati
“La superficie media delle unità abitative locate è pari a poco più di 67 mq con un canone medio mensile di circa 1.000 euro, che per un monolocale e un trilocale di qualità può arrivare a superare rispettivamente le 1.300 e le 1.800 euro/mese”, si legge nello studio. “L’offerta di case in affitto nel mese di dicembre 2022 è stata di circa 2.800 appartamenti, cresciuti a 3.100 a gennaio 2023, con un tempo medio di circa trentacinque giorni per perfezionare il contratto di locazione e uno sconto sul canone non superiore al 7% mentre i rendimenti medi variano tra il 3,7% del built-to-rent e il 5% in locazione tradizionale. E in Italia le previsioni al 2028 vedono una domanda potenziale dei giovani di 750mila case in locazione”.
“Il mercato della locazione residenziale a Milano è in crescita – commenta Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari – e ha fatto registrare nel corso del 2022 un incremento dei contratti di affitto del sette per cento in un. La domanda di affitto è in aumento, i canoni negli ultimi diciotto mesi hanno subito un’evidente accelerazione, più 3,5 per cento. E non dovrebbe stupire considerando che la città è tornata a superare gli 1,4 milioni di abitanti, di cui circa 280 mila stranieri, a cui si aggiunge una parte in continuo cambiamento”. A questa costante evoluzione demografica, secondo Zirnstein, contribuiscono gli oltre 185 mila domiciliati, cittadini continuativi non residenti che agli stessi vanno a sommarsi e che portano in ogni momento istanze diverse e nuove.
“In relazione alle possibilità di sviluppo di una nuova offerta abitativa e di valorizzazione del patrimonio esistente, si stima che entro il 2030 verranno realizzati oltre quattordicimila alloggi di cui circa cinquemila destinati alla locazione, di questi circa duemila riconducibili al vasto insieme dell’edilizia residenziale sociale nelle sue molteplici sfaccettature economiche e sociali. Un incremento importante ma non sufficiente, che lascia spazio agli operatori, al mercato e agli investitori nella programmazione e realizzazione di operazioni che potranno soddisfare l’attuale e la nuova domanda”, aggiunge il direttore generale di Scenari Immobiliari.
“Recentemente in Italia sono stati avviati i primi investimenti sul comparto degli affitti residenziali con un particolare interesse, oltre a Milano e Roma, su Firenze e Bologna”, spiega Giuseppe Crupi, CEO di Abitare CO. “Soprattutto il mercato milanese, in termini di domanda, è pronto a ricevere un nuovo prodotto immobiliare dedicato all’affitto di cui si parla da tempo ma che a tutt’oggi, tranne pochissimi casi di grande successo, fatica ad imporsi”.
A Milano il canone medio più elevato si registra per i contratti ordinari di lungo periodo (quasi 1.000 €/mese per un appartamento di circa 67 mq), mentre quello più basso interessa i contratti agevolati concordati (poco più di 750 €/mese per un appartamento di 75 mq), in crescita rispettivamente del 2,5 per cento e dell’1,1 per cento sul 2021 e del 7,3 per cento e 15,3 per cento rispetto al 2019. Rispetto a quanto registrato nel 2015 i canoni relativi alle diverse tipologie di contratto hanno mostrato livelli di dinamicità eterogenei, all’elevata stabilità dei regimi ordinari transitori (più di 850 €/mese per un appartamento di 65 mq nel 2022 e -0,6% rispetto al 2015) si contrappone una crescita del 15% rispetto a sette anni fa per i contratti agevolati concordati.
I contratti ordinari di lungo periodo e quelli agevolati per studenti mostrano, infine, livelli similari di dinamicità con incrementi mediamente prossimi al sette per cento che, nel corso degli ultimi sette anni, hanno portato i costi per la locazione degli studenti fuori sede a superare i 950 €/mese per un appartamento di quasi 74 mq, anche se le camere singole in locazione hanno superato ormai le 700 €/mese.
La costante crescita dei canoni medi registrata sull’intero territorio comunale è il “riflesso immobiliare” di una realtà urbana, sociale ed economica complessa in cui alla locazione tradizionale si sono affiancate, nel tempo e con modalità fortemente concorrenti, la locazione temporanea e la locazione turistica rispettivamente trainate da domande derivanti da studenti e giovani professionisti, la prima, e da fluissi di visitatori in costante crescita, la seconda. Si stima che nel corso del 2022 a Milano siano stati stipulati quasi 14.000 contratti di locazione di breve periodo, il 3,7 per cento in più rispetto al 2021 e il 33 per cento in più rispetto al 2019: erano circa 7.500 nel 2015, con canoni di locazione in aumento del 6,4 per cento rispetto al 2021 e dell’8,7 per cento rispetto al 2019.
Negli ultimi tre anni l’offerta di case in affitto sul territorio milanese ha vissuto periodi altalenanti, caratterizzati da una crescita cospicua, oltre il cinquanta per cento, tra il quarto trimestre del 2020 e il primo del 2021, una forte diminuzione nella seconda parte del 2021, per poi tornare a crescere nei mesi successivi. Il 2022 è stato contrassegnato da evidente dinamicità e, nell’ultimo mese dell’anno, sul mercato locale sono presenti in modo palese circa 2.800 appartamenti, a cui va aggiunto il dieci per cento che entra sul mercato per vie informali, cresciuti a 3.100 a gennaio 2023. Il numero di immobili locati anche per il 2023 è previsto in crescita, nonostante l’incremento evidente dei canoni.
Con riferimento alle tempistiche, a Milano occorrono circa 35 giorni per perfezionare il contratto di locazione di una abitazione, rispetto alla media delle grandi città di 45 giorni, mentre lo sconto praticato sul canone richiesto non supera il 7%, con evidenza puntuale e molto eterogenea sul territorio.
I canoni medi, per le diverse tipologie di locazione e prodotto immobiliare analizzato variano, infatti, tra 1.000 €/mese per i contratti tradizionali e i 1.500 €/mese per il BtR di prossima realizzazione, con rendimenti lordi medi variabili tra il 3,7% del built-to-rent e il 5% degli appartamenti usati in locazione tradizionale.
Spostando lo sguardo al futuro, si stima che nel 2030 l’offerta di case in locazione di nuova generazione a Milano, se le operazioni di trasformazione verranno attuate, sarà di cinquemila unità immobiliari, un passo avanti rispetto alla situazione attuale ma ancora non sufficienti a soddisfare le diverse tipologie di domanda. Roserio, Stephenson, Quarto Oggiaro / Vialba / Musocco, Bovisa, Dergano, Ortomercato, Monluè / Ponte Lambro e Baggio / Quartiere degli Olmi / Quartiere Valsesia sono alcuni degli ambiti urbani che, da oggi al 2030, vedranno aumentare la loro attrattività nei confronti della futura domanda di locazione milanese.
