Nessun repricing in vista, né minori investimenti nel real estate italiano, secondo Roberto Busso, amministratore delegato di Gabetti Property Solutions, società quotata a Piazza Affari, che si appresta a chiudere il 2022 (il 16 marzo si riunirà il board per l’approvazione dei conti dell’anno) con un risultato “in linea con le previsioni”, dopo avere archiviato i primi nove mesi con ricavi operativi pari a 126,1 milioni di euro, un Ebitda servizi pari a 21,6 milioni di euro, un Ebit di gruppo di 14,3 milioni di euro rispetto a 10,8 milioni di euro di settembre 2021. “Posso confermare che abbiamo raggiunto quello che avevamo messo a budget. Così come il semestre è stato positivo, così sarà anche la chiusura d’anno” assicura Busso.
E’ d’accordo con le stime che vedono il mercato immobiliare avviarsi verso una fase di ‘raffreddamento’ e di rallentamento degli investimenti?
“Non sono assolutamente d’accordo. Non penso che il 2023 sarà un anno privo di investimenti in Italia. E’ sufficiente guardare ai dati della Commissione europea che indicano un tasso di crescita dell’Italia superiore alla Francia e alla Germania, soprattutto nel 2023. Dal momento che anche il fenomeno inflattivo in Italia è inferiore agli altri Paesi e dal momento che la crescita non è mai stata così importante negli ultimi 20 anni, ritengo che abbiamo tutti i parametri per essere una nazione di riferimento in Europa. Va da sé che chiunque voglia investire sceglie Paesi in crescita, di certo non un Paese in stallo o con qualche problematica, come ad esempio l’Inghilterra del dopo Brexit. Quindi, nessuna gelata sui prezzi. Forse, in prospettiva, a Milano, ma sicuramente non ora e non in Italia”.
Quindi potrebbe esserci un rallentamento a Milano?
“Non fino al 2026, quando si svolgeranno le Olimpiadi. Sono in corso interventi infrastrutturali che automaticamente alzano e alzeranno il livello dei prezzi. Le infrastrutture sono importantissime. Lo Scalo e il Villaggio Olimpico sono da considerarsi ormai centro città, così come tutta l’area che da Piazzale Lodi va verso l’esterno: qui ha casa la Fondazione Prada, ma arriveranno Louis Vuitton, Moncler, Snam. I cantieri sono alerti. Non si assiste a un rallentamento dei prezzi, possiamo però osservare che non ci sono più in vendita i ‘pezzi’ che c’erano soltanto sei mesi fa e dunque bisogna crearne altri. Ma la domanda è sempre importante. Milano ha una potenzialità di 2 milioni di abitanti, quindi case e uffici vanno realizzati. Milano sta diventando, ancorché non lo sia già, una delle capitali europee e fino a che non avrà raggiunto il livello di Parigi, Monaco, Francoforte, il margine di crescita è elevatissimo. Non dobbiamo guardare a picchi riferiti a casi unici (come ad esempio nel quadrilatero). Si deve calcolare il prezzo sul valore medio della Milano all’interno della circonvallazione e poi il prezzo sugli assi delle metropolitane: ad esempio dal centro a Bonola i valori sono differenti rispetto ad un asse della città che non ha la metropolitana. L’asse dal centro a San Donato vede due collegamenti importanti, la stazione Centrale e quella di Rogoredo, dove si fermano tutti i treni di alta velocità. Quindi Milano non si sta fermando, non fino a che non si concluderanno le opere di urbanizzazione delle Olimpiadi. Si sta alzando il livello medio e si è fermato il culmine, quello dei 24-25mila euro al metro quadro. Ma dai 10mila ai 24mila si può evidentemente ancora crescere”.
La Commissione europea ha approvato il testo della direttiva ‘Green’ per l’efficientamento energetico. Quali ricadute prevede in Italia?
“La direttiva green è uno ‘tsunami’ che ci investe ed è anche il primo tema al quale gli acquirenti al di sotto i 40 anni prestano attenzione. Rispetto agli anni del boom del mattone, nel 2008, quando la principale richiesta era che vi fosse in una casa la vasca idromassaggio, oggi si assiste a tutto un altro approccio alla comodità e al relax, che viene cercato maggiormente nella zona living, magari con una televisione a 80 pollici che, in definitiva, è un device dove si proiettano le attività degli smartphone. Un altro mondo. L’Italia ha case secolari che si possono adattare alla normativa green, che prevede fonti di energia diversificate e soprattutto misure per ridurre le emissioni e il consumo. Le nostre case, che nei centri storici sono state costruite prima del 1950, hanno muri spessi, non hanno bisogno di cappotti, ma di altro genere di intervento. Se nel Nord Europa le case in legno si smontano e ricostruiscono in un attimo, da noi non funziona così. Ma una cosa è certa: non è uno tsunami che si può rimandare. L’utilizzatore che produce Co2 vuole risparmiare sulla bolletta, lo Stato vuole il risparmio energetico: due obiettivi diversi ma che viaggiano insieme. Da parte dello Stato andranno probabilmente rianalizzati i bonus in un’ottica diversa: non solo di facciate e cappotti, ma sostegno ai consumi energetici. Servirà spostare il focus dalle pareti esterne agli impianti. E, da qualche parte, una politica di incentivazione alla trasformazione va fatta”.
Intanto è stato annunciato il nuovo Piano Casa. Quali sono, a suo avviso, i punti critici che vanno affrontati e, come player di mercato, quali sono i punti di attenzione che suggerite?
“Il Piano Casa deve rispondere a una logica di convenienza, che è duplice: economica e di risposta a nuove esigenze. Queste ultime dopo il covid sono evidentissime: spazi living più importanti e cucine più piccole. Anche i bagni stanno cambiando concept, si allargano e raddoppiano a scapito della camera da letto. Tutto questo si deve sposare con il risparmio energetico; i materiali devono essere naturali; le nuove generazioni hanno nel dna il senso dell’ambiente. Per i nuovi spendenti, i trentenni, queste condizioni vanno rispettate. Il discorso vale anche se i giovani la casa non la acquistano più. Cambiano più frequentemente lavoro, ma anche città. Si va verso il fenomeno del residenziale gestito con una realtà che acquista spazi di dimensioni maggiori e poi li mette in affitto”.
Avete lanciato Santandrea Luxury Houses & Top Properties, divisione che guarda al mercato del luxury
“Il segmento delle top properties è costituito da due grandi blocchi: il primo è rappresentato dalle top properties in termini di appartamenti in cui si vive, le prime case, come ad esempio gli attici, gli ultimi piani a Milano, gli ultimi piani dei palazzi storici a Roma, le case sulla collina di Torino o le ville a Monza. La prima casa che appartiene agli High Net Worth, colore che hanno almeno 1 milione di dollari di finanza da potere spendere. Il secondo blocco, che ha margini più interessanti, è quello delle seconde case, in località come Santa Margherita e Portofino, Capri e la costiera amalfinata e tutta la Toscana, che ha top properties che appartengono ad acquirenti che arrivano da nazioni diverse: inglesi nel Chianti, americano a Bolgheri, olandesi e tedeschi nella Valdichiana. Oppure ancora Venezia, Jesolo che ha soppiantato nell’ottica dei veneti Lignano Sabbiadoro. L’Emilia Romagna, da questo punto di vista, è totalmente da riqualificare; la Sicilia piace tantissimo con Noto, o anche Siracusa, Taormina. Una regione dall’enorme potenzialità considerato anche che gli aeroporti di Catania e Palermo funzionano benissimo”.