Non accenna a rallentare la corsa al rialzo del costo del denaro in Europa. Nonostante i primi segnali di raffreddamento dell’inflazione, la diminuzione dei costi energetici e le buone notizie provenienti dal Pil americano, la Banca centrale europea (Bce) sembra orientata ancora per tutto il 2023 verso una politica monetaria restrittiva con l’intento di riportare nei ranghi (attorno al 2%) il costo della vita nei Paesi della zona euro. Come conseguenza, il direttivo di Francoforte dovrebbe intervenire nuovamente sul costo del denaro aumentando i tassi dello 0,50% nella prossima riunione della Bce in agenda per il 2 febbraio 2023. Una manovra che, unita a quelle operate nei mesi scorsi, dovrebbe far salire i tassi di interessi dall’attuale 2,50% al 3% atteso per la fine di questa settimana. Un intervento importante a cui potrebbero seguirne di nuovi nel corso dell’anno, stando almeno alle previsioni dei macroeconomisti e alle attese scontate dai mercati. Una situazione certamente non favorevole a chi si rivolge oggi verso il mercato dei mutui. E’ per questa ragione che sono state varate agevolazioni interessanti, per due categorie critiche nel mercato dei finanziamenti ipotecari ovvero i giovani al di sotto dei 36 anni e le famiglie che, avendo già acceso un mutuo a tasso variabile, si trovano in difficoltà nel pagare una rata che negli ultimi tempi è progressivamente aumentata.
I tassi dei mutui oggi
Qual è l’andamento dei tassi d’interesse previsto per il mese di febbraio 2023? L’ultimo intervento sui tassi operato dalla Bce è avvenuto il 21 dicembre 2022 con un aumento del costo del denaro dello 0,5% al 2,5%. Questa manovra ha avuto un impatto non solo sui mutui a tasso variabile legati a questo indicatore, ma anche su quelli legati all’indice Euribor che si è stabilizzato su un valore compreso tra il 2% (Euribor a un mese) e il 3,3% (Euribor a un anno).
“Ci attendiamo ulteriori aumenti del corso del denaro nei prossimi mesi. Il primo già in settimana con un intervento al rialzo dello 0,5% da parte della Bce”, spiega Angelo Spiezia, amministratore delegato di Telemutuo. “Queste misure avranno un effetto al rialzo sulla rata mensile per i finanziamenti a tasso variabile che potranno salire ulteriormente rispetto ai valori di oggi. Basti pensare che, in dodici mesi, l’aumento medio delle rate dei mutui a carico delle famiglie italiane si è attestato al di sopra dei 200 euro”.
Previsioni dei tassi dei mutui per i prossimi 5 anni
Quale sarà l’evoluzione nei prossimi mesi? Nonostante i mercati abbiano iniziato a scontare da tempo ulteriori rialzi dei tassi nel corso del 2023, in una fase così incerta sul fronte macroeconomico e geopolitico risulta difficile fare previsioni. Meglio allora valutare i mercati in tempo reale: imprevedibili eventi futuri potrebbero influire sia in positivo che in negativo sull’andamento del costo del denaro e, di conseguenza, sulle rate dei mutui.
“Le nostre proiezioni per i prossimi cinque anni segnano un Euribor 3 mesi pari all’incirca a +3,4% a dicembre 2023, +2,6% a dicembre 2025, +2,7% a dicembre 2027″, sottolinea Spiezia secondo cui comprare casa attraverso il ricorso a un prestito ipotecario resta in ogni caso ancora molto conveniente. “In generale stiamo parlando di tassi d’interesse comunque vantaggiosi, sia in relazione al valore attuale dell’inflazione, sia rispetto all’andamento storico, come emerge dal rapporto mensile dell’Associazione banche italiane (Abi) secondo cui, a dicembre scorso, il tasso medio sulle nuove operazioni per l’acquisto di abitazioni è stato del 3,09%. Valore certamente superiore al 2,73% registrato a ottobre 2022 o addirittura all’1,74% di dicembre 2021, ma ancora ben lontano dal 5,72% che avevamo raggiunto alla fine del 2007″.
Mutuo a tasso fisso, variabile oppure con cap?
In questo scenario così variabile viene naturale chiedersi come individuare il tasso più conveniente per accendere un nuovo mutuo o per ottimizzare un finanziamento già in essere. Se fino a un anno fa la quasi totalità dei mutuatari si orientava verso il tasso fisso, nel corso dell’ultimo anno è cresciuta velocemente la domanda di tasso variabile. Ma adesso lo scenario è cambiato di nuovo.
“Di fronte alla crescita dell’Euribor, e soprattutto in vista dei futuri, ulteriori rialzi i mutuatari sono tornati a considerare in larga maggioranza l’ipotesi del tasso fisso, non tanto per risparmiare sulla rata quanto per tutelarsi dall’incertezza del rischio di possibili nuovi aumenti”, continua l’amministratore delegato di Telemutuo. “Secondo i nostri consulenti del credito, quella del mutuo a tasso fisso è in questo momento la soluzione ottimale, perché, pur essendo il suo valore più che triplicato in 12 mesi, siamo comunque molto lontani dai livelli ante 2010″.
Un discorso che vale a maggior ragione se si considera l’attuale contesto inflattivo: negli ultimi 10 anni, infatti, i tassi fissi si sono mantenuti sempre al di sopra rispetto alla svalutazione del denaro, e solo negli ultimi mesi si è verificata una situazione inusuale in cui la percentuale legata agli interessi risulta nettamente inferiore rispetto all’11% su cui si attesta attualmente il costo della vita.
Sul mercato sono comunque disponibili anche soluzioni alternative, che, pur avendo un tasso variabile, permettono di stabilire un tetto massimo agli aumenti, ovvero il mutuo a rata costante (in cui è la durata complessiva del finanziamento a variare), il mutuo con cap (tetto massimo), il mutuo misto o con opzione.
Le altre tipologie di mutuo
Al di là della scelta tra tasso fisso e tasso variabile, esistono numerose tipologie di mutuo da valutare al momento della scelta della tipologia ideale per finanziare l’acquisto di una casa o la sua ristrutturazione. Accanto ai tradizionali mutuo prima casa (anche nella versione mutuo 100%) e mutuo seconda casa, per chi ha intenzione di comprare un’abitazione ad alta efficienza energetica esiste il mutuo green, indicato anche se si acquista un immobile costruito secondo i principi della bioedilizia, oppure se si ristruttura un vecchio appartamento, migliorandone le prestazioni. Se invece si vogliono sfruttare le agevolazioni edilizie previste dal governo, come il Bonus Ristrutturazione o il Superbonus, si può chiedere il mutuo ristrutturazione oppure un mutuo liquidità. Per chi invece sta già pagando un finanziamento per l’acquisto della casa, esiste sempre l’opzione della surroga, ovvero il passaggio a un nuovo mutuo, stipulato con una banca diversa. Una possibilità che, in passato, con i tassi ai minimi storici, è stata sfruttata da molti mutuatari e che ora può rappresentare la strada da percorrere per chi vuole tutelarsi dal rischio di nuovi aumenti dei tassi passando a un mutuo a tasso fisso o a un variabile con cap.
Mutuo giovani: torna il tasso fisso al 100%
Notizie positive, inoltre, per quanto riguarda i mutui per under 36, molto richiesti negli ultimi anni, grazie agli importanti sgravi fiscali previsti dal governo per aiutare i giovani a comprare casa. Con un emendamento al Decreto Aiuti-ter, l’esecutivo ha modificato il meccanismo alla base dei mutui fissi al 100% per i giovani, che a fine 2022 erano scomparsi dal mercato a causa della crescita dei tassi di interesse: in pratica, a differenza di quanto succedeva prima, il TEG – Tasso Effettivo Globale adesso può arrivare a superare il TEGM – Tasso Effettivo Globale Medio, pubblicato dal Mef. Una modifica che ha permesso alle banche di proporre questo tipo di finanziamento per chi rientra nella giusta fascia d’età. Non solo: con la nuova Legge di Bilancio è stata prorogata fino al 31 marzo 2023 la possibilità di chiedere al Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, istituito nel 2013 e gestito da Consap, di fare da garante fino all’80% del valore dell’immobile di fronte alla banca che deve concedere il prestito, ottenendo così un mutuo al 100%. Una misura a cui possono accedere gli under 36 (ma anche i nuclei monogenitoriali con figli minori) che possiedono determinati requisiti, tra cui un indicatore ISEE non superiore a 40.000 euro annui.
Inoltre, per gli under 36 è prevista l’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale in sede di rogito per tutto il 2023, oltre al riconoscimento di un credito d’imposta per chi compra da impresa soggetta ad Iva e l’esenzione dall’imposta sostitutiva del mutuo. In alternativa, i giovani possono valutare le offerte di mutui oltre l’80% che alcune banche hanno ideato per questa fascia d’età, anche senza la garanzia Consap.
Fondo Gasparrini per i mutui prima casa
Infine, un’altra novità riguarda il Fondo Gasparrini – Fondo di solidarietà per la sospensione delle rate mutui prima casa. Come già successo nella prima fase dell’emergenza Covid-19, anche per il 2023 la possibilità di accesso al Fondo è stata allargata a una platea più ampia grazie a uno stanziamento di 430 milioni di euro. Attraverso questo fondo possono chiedere di sospendere il pagamento delle rate del mutuo alcune specifiche categorie di persone, come i lavoratori che sono in cassa integrazione o che hanno perso il lavoro, i liberi professionisti o le partite Iva con difficoltà economiche, le cooperative edilizie.