La domanda di residenze esclusive a Milano continua a mostrarsi molto attiva e determinata, oltre che molto selettiva e matura nella decisione di acquisto. Nella prima metà del 2022, le zone predilette per la ricerca sono state soprattutto le aree all’interno della prima cerchia dei Navigli e le sue naturali “propagazioni” esterne di Magenta, Garibaldi e Centro Storico. Le altre location sono diventate attrattive soprattutto quando offrono case di alto standing in termini di pregio architettonico e di vivibilità. E’ il quadro scaturito dalla analisi condotta da Tirelli & Partners secondo cui nel semestre si è confermato il progressivo e costante assottigliamento dell’offerta di residenze esclusive che si osserva oramai dal 2018, data di entrata in vigore della “flat tax” per i neo-residenti. Pochi gli immobili nuovi entrati sul mercato nel semestre, in particolare nelle zone del Quadrilatero e di Venezia/Duse/Palestro, e mediamente di dimensioni minori rispetto agli anni precedenti.
Le ricerche dei milanesi per la componente prima casa e sostituzione si sommano a quelle provenienti da fuori città (prevalentemente per investimento) e dall’estero e si accumulano nei database delle agenzie immobiliari provocando un ulteriore incremento del tempo necessario per soddisfarle. Nel segmento più alto del mercato il numero di transazioni, frenato dalla ridotta disponibilità dello stock, ha faticato a crescere nonostante una domanda molto effervescente. Sul mercato “ufficiale” dei portali sono comparse sempre meno case, molto spesso quelle di minore qualità, mentre le migliori residenze esclusive sono state sempre più frequentemente “assegnate” dai broker ai propri clienti attraverso trattative gestite in private placement.
Indice di assorbimento
L’indice di assorbimento in città ha raggiunto il 27,5%, il dato più alto registrato nel segmento dal II semestre del 2010. L’insufficiente tasso di rinnovo dell’offerta ha indotto un ulteriore aumento di oltre un punto percentuale della quota di case vendute rispetto allo stock, con picchi di crescita in Brera, Centro Storico e nelle Altre zone. Guardando l’assorbimento nel mercato primario (quello delle nuove costruzioni) appare evidente come vendere poco più di una casa su 4 disponibili in un semestre è un livello che può certamente crescere ancora. E in effetti i compratori, pur spesso frustrati dalla lunga attesa per identificare la loro futura abitazione, non danno cenno di aver ridotto le proprie aspettative accettando un livello qualitativo inferiore alle loro attese o ampliando la zona di ricerca.
Tempi di vendita
Le case di qualità che vengono offerte in via ufficiale oppure off market trovano un acquirente in un lasso di tempo sempre più breve: la media dei tempi di vendita scende sotto i 4 mesi, un record assoluto e un valore che incorpora sia le vendite quasi istantanee che quelle relative a immobili da più tempo sul mercato che, a fronte di proposte economiche mitigate dalla presenza di caratteristiche non eccellenti, vengono vendute al ribasso. Gli sconti registrati rispecchiano questa dinamica del mercato, oscillando tra zero per le migliori case – vendute overnight – e il 12% di quelle meno pregiate, con una media stabile intorno al 5%, valore congruo per un mercato guidato dai venditori. Ancora stabili i tempi medi di giacenza degli immobili che rimangono in stock, appena al di sotto dei due anni. Un dato che in un mercato così effervescente comprova la selettività della domanda.
Il prezzo
Il prezzo richiesto ha mostrato un aumento medio dell’1,2%, specchio fedele della combinazione di una forte domanda, di un’offerta che langue e della stagnazione nel numero delle compravendite. Come sempre le indicazioni più significative arrivano dai dati disaggregati: il prezzo medio delle case in perfette condizioni è cresciuto dell’1,6% a fronte di un + 0,8% dell’usato non ristrutturato. Ancor più marcata la varianza in funzione delle caratteristiche degli immobili: a fronte di uno 0,6% per quelli del quartile inferiore della distribuzione, i più pregiati hanno spuntato invece un +1,7%. Per le residenze dell’ultimo quartile in tutte le zone specifiche di rilevazione il valore medio ha superato per la prima volta i 13.000 euro al mq.
Il valore medio a corpo degli immobili offerti nel semestre è calato di oltre il 2,1%, a causa della diminuzione media delle superfici: le grandi residenze esclusive a Milano sono sempre più una rarità. I top price di singoli immobili hanno raggiunto livelli record: in 4 delle 6 zone rilevate si sono superati i 20.000 euro al mq. A livello delle singole zone la dinamica dei prezzi medi richiesti è più variegata: si va dal +2% di Brera al -0,3% in zona Venezia Duse. La combinazione dell’aumento dei prezzi richiesti e della frazionale diminuzione dello sconto ha generato un ulteriore incremento dei prezzi medi effettivi di vendita registrati, pari a 1,3% rispetto al valore medio del 2021. Nel primo semestre 2022 l’ammontare complessivo delle tre transazioni più rilevanti, trainata dalla villa di Via dei Giardini, ha sfiorato i 43 milioni, con prezzi di vendita tutti superiori ai 21.000 euro al mq.
La componente relativa all’acquisto “prima casa” è valsa a spiegare il 51% e la “sostituzione” il 37% del totale. Sostanzialmente stabile l’interesse e la quota relativa alla componente di acquisto per investimento, al 12%.