ll mercato delle locazioni dal 2011 ad oggi ha messo in luce trend importanti in seguito al verificarsi della stretta creditizia, iniziata nel 2008, e al delinearsi di nuove tendenze sociali (primo fra tutti il fenomeno degli short rent) che hanno impattato su questo segmento del mercato immobiliare. Dopo un periodo di ribasso dei valori dal 2016 i canoni hanno iniziato a risalire a seguito di una domanda più selettiva che premia gli immobili di qualità e alla contrazione dell’offerta con l’avvento sul mercato degli affitti turistici che sottraggono immobili alla locazione residenziale. La crescita dei canoni si è arrestata nel 2020 con l’arrivo della pandemia, ma ha ripreso a correre nel 2021 con il progressivo ritorno alla normalità. Sono i risultati emersi dalla analisi condotta dall’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa. “Nel 2011 in alcune grandi città l’aumento della domanda si è fatta sentire sui valori, stabilizzandoli”, hanno avvertito gli esperti. “I proprietari delle abitazioni sono diventati selettivi nella scelta dell’inquilino, temendo eventuali morosità. Questa tendenza è continuata anche nel 2012”.
Nel 2013 i canoni di locazione si sono abbassati ulteriormente del 4%. Le motivazioni si racchiudono in un aumento dell’offerta, nella diminuita disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti e nella volontà dei proprietari di andare incontro agli inquilini “affidabili” ribassando i canoni. E’ aumentata la rigidità ad affittare l’immobile da parte dei proprietari che richiedono sempre più garanzie.
Nel 2014 i canoni di locazione sono risultati ancora in discesa a causa della diminuita disponibilità di spesa dei potenziali inquilini e dall’aumentata offerta sul mercato di immobili in affitto. Il secondo semestre ha visto un lieve rialzo dei canoni di locazione in alcune aree delle grandi città. La maggioranza di coloro che cercavano casa in affitto lo facevano per trovare l’abitazione principale, insieme a chi si trasferiva per lavoro e per motivi di studio. Il contratto più praticato era quello a canone libero, ma cresceva l’appeal del contratto a canone concordato grazie anche alla cedolare secca agevolata. In alcune città come Verona e Bologna prevaleva sulle altre tipologie contrattuali.
Nel 2015 i canoni di locazione nelle grandi città hanno segnato una diminuzione dello 0,8% per i monolocali, dello 0,5% per i bilocali ed un aumento dello 0,3% per i trilocali. “Non abbiamo riscontrato importanti cambiamenti rispetto all’anno precedente se non un lieve aumento dei canoni di locazione nel secondo semestre del 2015”, hanno aggiunto gli esperti di Tecnocasa. “Anche questo anno si è registrato un incremento del ricorso al canone concordato (20,3% dei contratti stipulati attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa)”.
Nel 2016 i canoni di locazione delle grandi città sono saliti: +0,8% per i monolocali, +1,2% per i bilocali e +1,2% per i trilocali. Su tutte le tipologie, per la prima volta, si è visto un segnale positivo, attribuibile prevalentemente a una diminuzione dell’offerta immobiliare e a una migliore qualità della stessa. “Quello che è cambiato sensibilmente col tempo è l’utilizzo del canone concordato che, a livello nazionale, si è attestato intorno al 27,2%, trovando sempre più consensi tra proprietari ed inquilini (in un anno è passato dal 20,3 % del secondo semestre del 2015 al 27,2% dello stesso periodo del 2016)”, hanno continuato gli esperti.
Nel 2017 i canoni di locazione delle grandi città sono risultati in aumento: +3,6% per i monolocali, +3,0 per i bilocali e +2,7% per i trilocali. Tra le motivazioni la riduzione dell’offerta sul mercato (soprattutto in quelle realtà dove stava crescendo il fenomeno degli affitti turistici) e la migliore qualità della stessa. Abbastanza invariata, nell’anno, la distribuzione della motivazione della ricerca della casa in affitto: il 56,8% cercava la casa principale, il 37,2% lo faceva per motivi legati al lavoro e il 6,0% per motivi legati allo studio. In lieve aumento la componente lavorativa e in ribasso la percentuale di chi ricercava la casa in affitto per scelta abitativa. Una conseguenza di quanto detto è la crescita del contratto a canone transitorio passato da 13,7% del 2016 a 16,9% nel 2017. Anche il canone concordato è cresciuto portandosi a 27,3%.
Nel 2018 i canoni di locazione delle grandi città sono risultati in aumento: +3,4% per monolocali e bilocali e +2,8% per i trilocali. Su tutte le tipologie si è registrato un segnale positivo. Tra le città con l’aumento dei canoni più elevato è risultato a Bologna (+14,4%, +10,8%, +11,3%) e Milano (+6,9, +6,8%, +6,1%). Il fenomeno degli affitti turistici ha continuato a far sentire i suoi effetti contribuendo alla riduzione dell’offerta di immobili destinati alla locazione residenziale.
Nel 2019 i canoni di locazione sono continuati a salire. Nelle grandi città l’aumento è stato del +5,3% per i monolocali, +1,8% per i bilocali e per i trilocali. Per la prima volta, canoni in rialzo su tutte e tre le tipologie analizzate. Milano e Bologna hanno messo a segno l’aumento dei canoni più importante rispettivamente con (+5,6%, +4,6% e +6,7%) e (+6,1%, +4,2% e +5,3%): tra le motivazioni, la riduzione dell’offerta sul mercato dovuta, in parte, alla crescita del fenomeno degli affitti turistici. Hanno contribuito, infine, al rialzo dei valori l’aumento di chi cercava casa in affitto perché non voleva o non riusciva ad acquistare.
Nel 2020 il mercato delle locazioni, a causa della pandemia, ha invertito la rotta di crescita che aveva intrapreso negli anni scorsi. Lo smart working e la didattica a distanza hanno ridotto la domanda di immobili in affitto da parte di lavoratori fuori sede e studenti e, allo stesso tempo, la forte contrazione dei flussi turistici ha determinato una maggiore offerta. Questo ha comportato una riduzione dei canoni di locazione avvertita soprattutto nelle grandi città, in particolare in quelle che registravano importanti presenze turistiche. Il risultato è stata una riduzione dell’1,6% per i monolocali e del 2,2% per bilocali e trilocali. Il contratto a canone concordato ha continuato a riscuotere successo ma si è registrato un maggiore ricorso al transitorio: chi aveva immobili a destinazione turistica li ha immessi sul segmento residenziale con contratti brevi in attesa della risoluzione della pandemia.
Dopo un 2020 con canoni in ribasso a causa dei fenomeni messi in atto dalla pandemia, il 2021 ha mostrato un’inversione di trend e vede i canoni di locazione in ripresa. Il rientro progressivo degli studenti e dei lavoratori fuori sede, nonché la ripresa dei flussi turistici che hanno determinato il ritorno a una minore offerta di immobili sul mercato hanno portato al rialzo dei valori: +3,4% per i monolocali, +3,5% per i bilocali e +2,8% per i trilocali. Allo stesso tempo, è aumentata la percentuale di contratti transitori stipulati, pur restando il contratto a canone libero quello maggiormente utilizzato.