Nel 2021 il mercato immobiliare commerciale italiano ha registrato un incremento del 14% del volume investimenti (10,3 miliardi di euro) rispetto al 2020. In questo scenario, la prima asset class per volume investimenti è stata per la prima volta la logistica, con oltre 2,7 miliardi. Un incremento che certifica un rinnovato interesse da parte degli investitori istituzionali verso questa asset class. Più critico il comparto uffici che, dopo aver raggiunto il picco degli investimenti nel 2019, hanno registrato un volume investito pari a 2,2 miliardi, certificando un trend negativo in controtendenza rispetto al trend in crescita della logistica. “Con il secondo semestre del 2021 l’industria del real estate ha dovuto fronteggiare uno scenario macroeconomico inedito negli ultimi anni, con la crescita dell’inflazione che ha avuto un effetto immediato sull’innalzamento dei costi di costruzione”, hanno spiegato gli esperti di PwC Italia all’interno del Real Estate Market Overview 2022. Secondo gli esperti, i temi riguardanti le tematiche Esg sono sempre più preponderanti e influenzano le decisioni d’investimento degli operatori istituzionali.
“Il 2021 è stato l’anno in cui si è registrata una sostanziale ripresa in termini di volume investito nel mercato immobiliare commerciale”, si legge nel documento di Pwc. “Il paradigma che riassume le dinamiche del mercato dell’anno trascorso è «Consolidamento di nuovi trend». Il 2021 verrà ricordato come l’anno in cui l’asset class degli uffici ha perso il primato nel volume di capitali investiti”. Probabilmente si tratta di un trend negativo dal 2020 in poi destinato ad invertirsi già nel 2022. Gli uffici rimangono un’asset class appetibile in particolare agli investitori internazionali, i quali possono invertire il trend ribassista. In ogni caso un punto sollevato dalla pandemia è il lavoro da remoto. Le multinazionali concedono il lavoro ibrido e questo porterà al consolidamento di nuovi concept e al ripensamento dell’ufficio così come l’abbiamo conosciuto.
La new economy certifica il consolidamento di un nuovo trend anche in un’asset class che fino a qualche anno fa non era nei radar degli investitori. L’industriale e la logistica rappresentano l’adattamento dell’immobile alle nuove esigenze richieste da un’economia sempre più digitale con supply chain di aziende globali che devono favorire la velocità di azione. L’industriale diventa sempre più sofisticato e si adatta alle esigenze della singola impresa (built to suit). Dalla logistica last mile per agevolare i tempi di consegna al consumatore finale, alle diverse tipologie di data center (Hyperscale, Colocation, Wholesale Colocation, Enterprise e Telecom); l‘asset class industriale/logistico diventa sempre più rilevante nelle scelte d’investimento dei player internazionali.
Il 2021 ha evidenziato, oltre la conferma degli investimenti nella logistica, un rilevante interesse per la destinazione d’uso residenziale. Sino a qualche anno fa, in Italia, non si associava il residenziale ad un’asset class interessante per gli investitori istituzionali. L’immobile ad uso residenziale veniva associato all’acquisto del privato. Un binomio quello dell’acquisto della prima casa e cliente privato che in alcuni Paesi europei non esiste più. Come emerge dal report 2022, paesi come la Germania rappresentano un mercato residenziale in cui il trend delle case in affitto è in continuo rialzo. Questo ha attirato l’interesse degli investitori istituzionali che vedono il residenziale come un’asset class alternativa ai classici segmenti immobiliari di mercato, sia nell’ottica del built to sell che in quella del built to rent. In Italia il volume investimenti nel residenziale da parte di operatori istituzionali ha raggiunto la soglia dei €700 milioni, certificando un trend rialzista. Comparato ad altri mercati internazionali il segmento residenziale da investimento italiano è ancora agli albori. La crescita degli investimenti è ostacolata dalle caratteristiche della domanda italiana che ha una tendenziale preferenza per l’acquisto dell’immobile domestico e dalla struttura dell’offerta poiché la proprietà immobiliare residenziale è altamente frammentata impedendo grandi investimenti da parte di un player istituzionale sul prodotto esistente.
Lo scorso anno ha portato con sé un nuovo trend difficilmente pronosticabile: il rialzo dell’inflazione. Dopo anni in cui gli indici inflattivi dei principali Paesi industrializzati registravano livelli d’inflazione molto bassi tanto da discutere di scenari deflattivi, la ripresa dell’economia post covid ha surriscaldato i prezzi. In Europa contrariamente agli Usa, l’inflazione è causata in particolare dall’incremento dei costi dell’energia. L’industria immobiliare ha risentito fortemente di questo aumento nel settore delle nuove costruzioni. L’ultimo grande trend consolidato nel 2021 è quello che riguarda le tematiche ESG. I nuovi rating ESG, l’evoluzione e la sempre diffusione delle certificazioni unite ai sistemi di monitoraggio e di reportistica delle prestazioni degli edifici relativi alla sostenibilità ambientale ed in ultimo, ma non per importanza, le strategie definite dai principali investitori internazionali rendono le operazioni nell’immobiliare sempre più vincolate a questi temi. La strategia ESG coniuga obiettivi reputazionali a quelli di ritorno dell’investimento.
“Il 2021 rappresenta l’anno di ripresa del mercato immobiliare registrando a livello globale un volume d’investimenti complessivi superiore al 2019. In particolare, la macroarea Nord America attira la maggior parte degli investimenti, con un volume complessivo superiore al periodo pre-pandemico. L’area EMEA, in termini d’investimenti, è in linea con il 2019, recuperando la diminuzione registrata durante il 2020. Gli investimenti cross border sono in prevalenza nelle aree Asia ed EMEA, rispetto a quelli domestici che dominano il mercato immobiliare Nordamericano. Gli uffici si confermano l’asset class di riferimento anche a fronte dei nuovi trend derivanti dal periodo pandemico; l’asset class che ha registrato, rispetto agli anni precedenti, le performance più interessanti e si posiziona tra quelle maggiormente appetibili è il residenziale con un volume d’investimenti pari a oltre 100 miliardi nell’area EMEA, di poco inferiore al settore uffici”, ha spiegato Antonio Martino, Partner PwC Italia e Real Estate Advisory Leader. Storicamente l’investimento nell’immobiliare, in un’ottica di asset allocation di portafoglio rappresentava una diversificazione del rischio; con il susseguirsi degli ultimi eventi che hanno modificato il quadro macroeconomico con una spirale inflazionistica più duratura del previsto, l’immobiliare potrebbe rappresentare una forma di copertura dal rialzo dell’inflazione, in particolare per investimenti a reddito.