Il mercato immobiliare italiano ha chiuso il primo semestre del 2022 con un valore di investimenti complessivi pari a circa 6,1 miliardi di euro, un dato in crescita del 100% rispetto allo stesso periodo del 2021, nonché un record assoluto per il nostro Paese. A ufficializzarlo, l’ultimo report si Savills secondo cui gli uffici, con 2,2 miliardi di euro e un’incidenza pari al 37% sul totale investimenti, si riconfermano il settore dominante dopo che lo scorso anno erano stati superati dalla logistica che, nel corso del primo semestre, registra volumi pari a 1,8 miliardi di euro rappresentando il 30% del totale investito. I due settori sono cresciuti rispettivamente del 201% e del 147% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno raggiungendo una market share complessiva pari a oltre il 60% sul totale volumi, seguiti da hospitality e living (entrambi a quota 0,7 miliardi di euro investiti, in aumento rispettivamente del 37% e del 54% rispetto al primo semestre 2021). Il comparto retail, sebbene in crescita del 133% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, si posiziona al quinto posto, con 0,4 miliardi investiti.
Confronto con i livelli Pre-Covid.
Confrontando il primo semestre 2022 con i 5 anni precedenti al Covid (2015- 2019), gli uffici si confermano la principale asset class, ma è la logistica il settore che è cresciuto maggiormente, rispetto ai livelli pre-covid; l’hospitality non è ancora tornato ai livelli precedenti la pandemia, ma si conferma comunque in ripresa, mentre il Retail, seppur ancora distante dai dati storici, conferma l’attrattività di alcuni settori, come l’high street e i retail park, che hanno performato in modo positivo. Crescente interesse inoltre per il comparto Multifamily che si sta sempre più consolidando.
Milano rimane centrale per investitori alla ricerca principalmente di uffici e, nell’ultimo periodo, anche living e logistica. In questa prima parte dell’anno Roma è tornata prepotentemente nel mirino degli investitori: il mercato della Capitale ha raggiunto una market share pari al 15% sul totale dei volumi di investimento soprattutto grazie a uffici e hotellerie. Sono cresciute anche altre città italiane quali ad esempio l’area di Verona e Siena grazie principalmente alla diversificazione dei settori di investimento, in particolar modo alla logistica e al settore alberghiero.
E cosa dire dei rendimenti? Per i rendimenti prime degli uffici e degli asset logistici, Savills ha registrato una costante diminuzione negli ultimi 10 anni, raggiungendo il minimo storico nel corso del 1° semestre 2022.
«Negli ultimi 6 mesi, la percezione del quadro macroeconomico è notevolmente mutata soprattutto dal punto di vista dei consumatori che sono andati incontro a un aumento del costo dell’energia e della spesa”, hanno spiegato gli esperti di Savills. “Rimane invece più positiva la visione delle imprese, soprattutto di quelle correlate ai servizi grazie alla domanda posticipata di viaggi, ristoranti e attività leisure. Per quanto riguarda il commercial real estate, oggi il mercato rimane caratterizzato da una domanda elevata con alti livelli di liquidità e da una pipeline investimenti molto positiva”.
A fine anno, il volume di investimenti, secondo le previsioni di Savills, sarà molto probabilmente in crescita rispetto al 2021, anche se il secondo semestre non si rivelerà dinamico come quello appena trascorso.
In termini di asset class, gli investitori si concentreranno principalmente su settori caratterizzati da una domanda elevata, vacancy ridotta e buone prospettive di crescita dei canoni. Tra questi, spiccano gli uffici di grado A e il comparto della logistica, dove la domanda di spazi in affitto sosterrà il mercato e la crescita dei canoni. Il settore hospitality continuerà ad espandersi, grazie alla solidità dei fondamentali e assisteremo a una crescente domanda nell’ambito del multifamily e student housing.
“Il 1° semestre 2022 ha superato le aspettative registrando volumi record anche con riferimento alla serie storica. Considerata la significativa pipeline in corso, le prospettive rimangono solide per il prossimo trimestre seppure ci aspettiamo una maggior cautela e selettività da parte degli investitori”, ha spiegato Marco Montosi, Head of Investment di Savills per l’Italia. “L’avversione al rischio potrebbe aumentare determinando una maggiore richiesta di asset core che garantirebbero valori stabili. La contrazione del risk premium con il BTP e il rialzo dei costi di finanziamento, sono elementi di attenzione specialmente per prodotti secondari e strategie value add con possibili tensioni sul pricing.”
“In un clima geopolitico ed economico in cui l’incertezza prevale forse più che negli ultimi 10 anni, il commercial real estate italiano conferma livelli record”, ha aggiunto Elena Zanlorenzi, Head of Research di Savills per l’Italia. “Nuovi segmenti stanno progressivamente guadagnando quote di mercato in parallelo con l’affermarsi di nuove geografie. Nel lungo periodo, il consolidamento di nuove asset class, i buoni fondamentali e la competitività in termini di pricing rispetto ad altri mercati Europei, sosterranno le aspettative e l’interesse degli investitori per il mercato italiano”.