Nel 2021 il volume degli investimenti in immobili logistici in Europa ha raggiunto i 68 miliardi di euro, pari a oltre il venti per cento delle risorse allocate nel comparto immobiliare, con un incremento di oltre il 50% rispetto all’anno precedente. A farla da padroni il Regno Unito, con circa diciannove miliardi di euro, la Germania con dieci miliardi (+25%) e la Francia con oltre 6,5 miliardi di euro di beni transati.
Anche in Italia il mercato immobiliare della logistica nel 2021 ha confermato il trend di crescita che lo caratterizza da diverso tempo, grazie a investimenti pari a 2,8 miliardi di euro, che hanno spinto il comparto in vetta alle allocazioni di capitale grazie alla crescente attenzione degli investitori istituzionali esteri e all’aumento di domanda di spazi in quei mercati cosiddetti secondari.
I dati sono contenuti nel “Rapporto 2022 sul mercato immobiliare della logistica in Europa e in Italia” realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con SFRE società di Project & Construction Management, specializzata in immobili di logistica e light- industrial.
Secondo gli analisti, in Italia nel 2021 il comparto logistico ha fatturato circa 5,3 miliardi di euro, in aumento del 7% e con una previsione di crescita per il 2022 pari al 4%. La distribuzione mostra come il nord Italia rappresenti ancora il maggior mercato con un assorbimento pari al 72%, con il centro che segue a distanza con il 15% e il restante 13% costituito dai mercati del sud e delle isole.
La costante crescita del mercato logistico ha portato il patrimonio immobiliare attuale a superare i 44 milioni di metri quadrati, grazie alla chiusura nel corso del 2021 di sviluppi per oltre 1,6 milioni di metri quadrati, con un incremento del 6% rispetto alle nuove superfici realizzate nel 2020. Le stime per il 2022 prevedono sviluppi in pipeline di poco superiori a 1,7 milioni di mq.
“Gli immobili logistici costituiscono un asset class capace di garantire trend positivi e stabili nel medio-lungo periodo in grado di superare tensioni economiche e politiche”, ha commentato Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari. “In Italia questo si è tradotto in una crescente attenzione da parte di investitori istituzionali sia nazionali che esteri, in particolare player statunitensi e in misura crescente attori provenienti dal sud-est asiatico. Sul comparto logistico la forte pressione della domanda, che spesso supera l’offerta di spazi disponibili, vede un interesse crescente per immobili di grado A. Parallelamente, la spinta sostenuta delle nuove modalità di acquisto di servizi e prodotti, in primis l’e- commerce, ha consolidato la domanda di immobili ‘last mile/last touch’ che si sviluppano con dimensioni unitarie ridotte, dai cinque mila ai quindici mila metri quadrati, e che oggi hanno un margine di crescita potenzialmente enorme aprendo alla possibilità di nuovi investimenti in location secondarie. Da qui il bisogno di sviluppare una nuova governance atta a mettere a sistema obiettivi, accessibilità, efficacia, evoluzione del settore, sostegno e protezione delle maestranze, contenimento delle esternalità ambientali, verifica dell’impatto. Non solo logistica sostenibile ma anche una presenza più adatta agli ambiti fisici, ai territori ospitanti, alle esigenze di chi vi lavora.”
Alle parole di Zirnstein hanno fatto eco quelle di Filippo Salis, CEO e founder di SFRE: “Sono fermamente convinto come diceva un mio professore, ‘Se la logistica funziona bene in un territorio nazionale, quell’economia nazionale funziona bene’. Oggi, una logistica che funziona bene, una “bella logistica”, è una logistica che diventa light industrial di grande livello, sviluppando i suoi edifici non più come semplici big box, ma come poli ad alta complessità tecnologica, progetti in cui le parole chiave sono: automazione, innovazione, sostenibilità, flessibilità e riqualificazione. Quindi il concetto di Bella Logistica è un concetto ampio e diversificato. Esempi nel concreto: Fire Safety Engineering come metodologia nella progettazione antincendio, Greenwalls e landscaping ed ESG che, quindi, non è più solo un valore ambientale, ma un valore sociale, reale e preciso, capace di assecondare l’esigenza finanziaria. Questa la strada per un asset class capace di grandi risultati in termini di Net Carbon Zero e Carbon Footprint”.
Il 2021 può considerarsi come l’anno di transizione e di evoluzione naturale dell’asset logistico verso un comparto volto a innalzare gli standard di salubrità (in risposta all’evento pandemico Covid-19), intermodalità e sostenibilità sociale-economica-ambientale. A dimostrazione della crescente sensibilità da parte di operatori e investitori verso queste tematiche, vi è la ricerca e la volontà di investire prevalentemente in asset e edifici in grado di rispondere ai criteri Esg, con attenzione all’efficientamento energetico e ambientale garantito da sviluppi immobiliari certificati Breeam e Leed e alle ricadute sociali e all’efficienza gestionale.
In Italia nel 2021 l’incremento medio dei canoni degli immobili logistici è stato superiore al nove per cento, con quote più elevate per Milano e la Lombardia. Contestualmente i prezzi hanno avuto un incremento medio di circa il diciassette per cento, derivante prevalentemente da rendimenti in costante diminuzione e dalla crescita a livello nazionale dei canoni medi.