Sono oltre 9.900 i lotti di terreno rimasti invenduti alle aste immobiliari italiane nel 2025, per un valore complessivo di circa 1,65 miliardi di euro: il tasso di aggiudicazione si ferma al 32% e i tempi medi di vendita raggiungono i 7,7 anni. È quanto emerge da uno studio del Centro Studi di RINA Prime, secondo cui circa il 37% di questi lotti potrebbe però trovare una seconda vita come strutture di glamping, il segmento turistico che unisce l’ospitalità all’aria aperta a standard di comfort alberghiero.
Lo studio, dal titolo ‘Glamping: da fenomeno emergente ad asset class‘, incrocia due fenomeni complementari: da un lato la crescita del turismo esperienziale e sostenibile, dall’altro l’ampio stock di terreni a bassa liquidità che fatica a trovare compratori.
“Il glamping rappresenta oggi una delle poche asset class in grado di coniugare trend strutturali della domanda con un profilo rischio-rendimento particolarmente interessante”, ha dichiarato Massimiliano Miceli, responsabile del Centro Studi di RINA Prime. “L’elemento distintivo è la possibilità di trasformare un’inefficienza del mercato, quella dei terreni in asta, in una leva strategica di creazione di valore. Non parliamo solo di sviluppo turistico, ma di una vera e propria tesi di investimento basata su accesso a basso costo, scalabilità e costruzione di piattaforme”.
Secondo l’analisi Grand View Research citata nello studio, il mercato globale del glamping ha raggiunto nel 2025 un valore di circa 3,79 miliardi di dollari e supererà i 7,8 miliardi entro il 2033, con una crescita annua vicina al 9,5%. L’Europa pesa per circa il 35% del mercato, mentre l’Italia si colloca ancora in una fase intermedia di sviluppo.
I lotti compatibili con progetti glamping si dividono in due categorie: asset già pronti per una conversione rapida, con prezzo medio intorno ai 229.000 euro, e terreni naturali o agricoli adatti a progetti greenfield, il cui costo di ingresso scende a circa 21.000 euro, aprendo la strada a strategie scalabili e multi-lotto. Gli indicatori economici del settore mostrano un’occupazione media intorno al 60%, una tariffa giornaliera (ADR) tra 150 e 200 euro, margini EBITDA tra il 35% e il 40%, un tasso interno di rendimento (IRR) tra il 12% e il 15% e un ritorno dell’investimento in 5-6 anni, a fronte di costi per unità compresi tra 15.000 e 40.000 euro.
Secondo lo studio, il vero salto evolutivo del settore non risiede nel singolo progetto ma nella costruzione di piattaforme integrate multi-location, con standardizzazione operativa, gestione centralizzata e un brand riconoscibile. “L’Italia presenta condizioni uniche: forte attrattività turistica internazionale, ampia disponibilità di patrimonio naturale e significativa presenza di terreni sottoutilizzati”, ha concluso Miceli. “Tuttavia il mercato del glamping risulta ancora frammentato e caratterizzato da complessità normative e autorizzative. Il pieno sviluppo dipenderà dalla capacità di semplificare i processi di permitting, attrarre capitali istituzionali e sviluppare operatori strutturati e modelli replicabili”.