Il mercato immobiliare residenziale italiano continua a crescere, ma con un ritmo più moderato, mentre Milano mostra i primi segnali di rallentamento che potrebbero anticipare dinamiche destinate a coinvolgere anche altri grandi centri urbani. È quanto emerge dal 2° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2026 di Nomisma, presentato oggi a Milano, secondo cui il comparto continua a beneficiare della tenuta della domanda abitativa nonostante un quadro macroeconomico caratterizzato da tensioni geopolitiche, pressioni inflazionistiche e incertezze sui costi energetici e delle materie prime.
Secondo l’istituto di ricerca, la fase di crescita moderata avviata nella seconda parte del 2024 proseguirà anche nella seconda metà del 2026. Il clima di cautela che caratterizza le famiglie non ha infatti compromesso la propensione all’acquisto di un’abitazione: la quota di chi dichiara intenzioni di acquisto “certe” o “probabili” è salita dall’8% all’8,5% tra il primo semestre 2025 e quello del 2026, confermando la domanda abitativa come principale fattore di stabilizzazione del mercato.
L’Osservatorio analizza inoltre l’andamento dei tredici principali mercati italiani – Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia – evidenziando una sostanziale tenuta delle compravendite. Nel primo trimestre del 2026 gli scambi residenziali sono cresciuti del 4,4% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, con un andamento omogeneo tra capoluoghi e province. A sostenere il mercato è soprattutto l’acquisto della prima casa, che rappresenta ormai circa tre quarti delle transazioni, mentre il segmento delle nuove abitazioni registra una crescita del 14,6%, arrivando a coprire il 6% del totale delle compravendite.
In questo quadro Milano rappresenta però un’eccezione. Nomisma rileva un deterioramento del sentiment degli operatori, con aspettative meno favorevoli sia sui volumi di compravendita sia sull’andamento dei prezzi. Secondo il rapporto, il fenomeno riflette la crescente distanza tra il potere d’acquisto delle famiglie e i livelli raggiunti dalle quotazioni immobiliari e potrebbe rappresentare un’anticipazione di quanto potrebbe verificarsi in altri grandi mercati urbani.
Sul fronte del credito emergono segnali contrastanti. Nel primo trimestre del 2026 i mutui alle famiglie si riducono del 2,1%, una flessione dovuta quasi esclusivamente al crollo delle surroghe e delle sostituzioni (-58,7%). Crescono invece del 6,6% le nuove erogazioni destinate all’acquisto di abitazioni, contribuendo alla ripresa delle compravendite. Gli acquisti finanziati tramite mutuo aumentano dell’8,1%, raggiungendo il 47,8% del totale delle compravendite effettuate da persone fisiche. Parallelamente continua a migliorare la qualità del credito: il tasso di default dei mutui residenziali scende allo 0,45%, mentre diminuiscono ulteriormente le sofferenze bancarie.
L’Osservatorio evidenzia anche il progressivo miglioramento della qualità energetica del patrimonio abitativo. La quota di abitazioni compravendute appartenenti alle classi energetiche più elevate (A4-B) è passata dal 6% del 2024 all’8% nel primo semestre del 2026. Il 67% delle abitazioni ristrutturate rientra oggi nelle classi medio-alte, percentuale che sale al 96% per le nuove costruzioni, confermando come le prestazioni energetiche siano diventate un elemento sempre più determinante nelle scelte di acquisto e di investimento.
Per quanto riguarda i prezzi, Nomisma rileva una fase di normalizzazione dopo la forte crescita degli ultimi anni. Su base annua, le abitazioni in buono stato registrano un incremento dell’1,8%, mentre quelle nuove o in ottimo stato crescono dell’1,4%. Contestualmente si riducono i tempi medi di vendita, ormai inferiori ai sette mesi, e diminuiscono gli sconti applicati rispetto ai prezzi richiesti, scesi al 10,4%, segnale di un mercato ancora favorevole ai venditori.
Resta elevata la tensione sul mercato delle locazioni. Pur con una crescita limitata dei contratti (+0,3% nel primo trimestre), trainata soprattutto dai contratti a canone concordato, i canoni continuano ad aumentare: nel primo semestre del 2026 gli affitti delle abitazioni in buono stato crescono dell’1,7% rispetto ai sei mesi precedenti e del 3,3% su base annua, sostenuti dalla persistente scarsità di offerta. Nei principali mercati urbani gli affitti medi raggiungono punte di 1.200 euro mensili a Milano, Roma e Firenze per i contratti ordinari di lungo periodo.
Negli ultimi cinque anni, inoltre, il numero di famiglie alla ricerca di un’abitazione in locazione è aumentato del 12%, pari a circa 296 mila nuclei, confermando uno squilibrio strutturale tra domanda e offerta che continua ad alimentare la crescita dei canoni.
Guardando alle prospettive, Nomisma prevede un progressivo rallentamento dell’attività transattiva. Dopo il forte recupero del 2025, le compravendite dovrebbero stabilizzarsi nel 2026, registrare una lieve flessione nel 2027 e tornare a crescere nel 2028. Anche i prezzi continueranno ad aumentare in termini nominali, ma con intensità via via più contenuta e insufficiente a compensare l’inflazione, determinando una prosecuzione della diminuzione dei valori in termini reali.