Nel 2025, il retail è stato il comparto più performante dell’intero mercato degli investimenti immobiliari italiani, con un volume superiore ai 3,3 miliardi di euro, in crescita del 29% rispetto all’anno precedente. Il dato italiano assume ancora più peso se lo si confronta con le performance delle altre grandi economie europee. La Germania ha registrato una contrazione del 9% (6,1 miliardi), il Regno Unito del 12,5% (6,5 miliardi). La Francia ha mostrato una crescita moderata del 6% (2,9 miliardi). E il 2026 si preannuncia come l’anno della selezione. Chi saprà muoversi velocemente sugli spazi migliori, e farlo con la giusta competenza, determinerà il posizionamento competitivo del settore per il prossimo decennio.
A certificare i dati è Scenari Immobiliari, mentre Cbre ha a sua volta fotografato un 2025 record per l’intero commercial real estate italiano, con investimenti complessivi pari a 13,5 miliardi di euro, massimo storico e crescita del 36% rispetto al 2024. Il retail è stato uno dei segmenti trainanti, insieme a hotel e logistica. E nel primo trimestre 2026, il comparto retail ha già superato i 700 milioni di euro di investimenti, in crescita del 23% anno su anno, secondo il report Italy Retail Spotlight di Savills.
“I dati del primo trimestre confermano l’ottimo stato di salute dei centri commerciali, con fatturati in crescita del 3,4% e ingressi in aumento del 3,8%” afferma infatti Alberto Albertazzi, Head of Retail Management, Savills. Il segmento degli outlet ha catalizzato circa 370 milioni di euro solo nel primo trimestre, attraverso l’acquisizione di tre proprietà. Gli investitori internazionali sono stati i soggetti più attivi, con una quota dell’82% degli investimenti totali nel settore.
LA MAPPA DEL LUSSO: MILANO, LONDRA, PARIGI
Il Global Luxury Retail Outlook 2026 di Savills fotografa un mercato globale in fase di forte ripensamento. Il 2025 ha registrato il numero più basso di nuove aperture nel lusso dal 2020. Non è un segnale di crisi: è il riflesso di una strategia deliberata da parte dei brand, impegnati in una razionalizzazione dei portafogli e in un passaggio dalla crescita numerica alla qualità della presenza. La parola d’ordine del lusso globale è diventata selettività. Le città alpha, le cosiddette global alpha cities, hanno raccolto il 56% delle nuove aperture mondiali, la quota più alta dal 2019. I brand stanno concentrando gli investimenti su un numero sempre più ristretto di mercati ad alta convinzione: profondità della domanda, visibilità internazionale, capacità di sostenere investimenti di lungo periodo.
In questo contesto, Milano ha segnato uno dei dati più sorprendenti dell’intero rapporto: +86% di nuove aperture nel lusso nel 2025. Savills attribuisce questo risultato a due fattori convergenti. Il primo è strutturale: la riapertura di opportunità dopo anni di scarsità di spazi prime. Il secondo è congiunturale: il posizionamento strategico della città in vista delle Olimpiadi Milano-Cortina 2026, che sta accelerando investimenti, riqualificazioni e posizionamenti di brand che vogliono essere presenti nella vetrina olimpica.
Parigi registra un +14%, confermando il suo ruolo di capitale assoluta del lusso europeo: la Francia resta la destinazione shopping preferita dagli HNWI (high net worth individuals) di USA, UK, Germania e Italia. Londra mostra un dato apparentemente più moderato, ma nasconde una tendenza significativa: il 42% delle nuove aperture nel 2025 riguardava ampliamenti o trasferimenti verso superfici più grandi, un segnale della crescente domanda di spazi immersivi capaci di ospitare l’intera gamma di prodotto. Bond Street è tornata ad essere la via più costosa al mondo, superando Hong Kong. Per via Monte Napoleone a Milano, la situazione non è dissimile: il Quadrilatero della Moda si conferma tra le destinazioni più richieste d’Europa, con vacancy delle high street prime vicina allo zero e una pressione sui canoni che non accenna a diminuire. Savills definisce senza mezzi termini l’accesso agli spazi prime come ‘la principale sfida immobiliare del 2026’, con livelli di disponibilità ‘più compressi che in qualsiasi altro momento del ciclo attuale’.
L’HIGH STREET ITALIANA
Al di là del lusso, il mercato dell’high street italiana mostra dinamiche di trasformazione profonda, ben documentate dal Rapporto 2026 di Scenari Immobiliari, che per la prima volta ha esteso l’analisi alle principali destinazioni commerciali italiane includendo Bari, accanto alle classiche Milano, Roma, Firenze, Venezia, Torino, Bologna, Napoli, Capri e Forte dei Marmi. Milano guida per dinamicità e vacancy ai minimi, con le secondary street come corso di Porta Ticinese che dimezza il tasso di sfitto rispetto all’anno precedente. Roma mostra un quadro più articolato: pur mantenendo un vacancy medio sotto il 10%, la Capitale registra un peggioramento nelle high street dove il tasso supera l’8%, con situazioni critiche in alcune location come la Galleria Alberto Sordi e via del Babuino. Firenze conferma un trend molto positivo, sostenuta dal turismo internazionale. L’interesse degli operatori esteri per le high street italiane resta elevato. Il dato più interessante, però, non è quantitativo ma qualitativo: crescono gli spazi dedicati ai servizi, calano quelli dedicati alla pura vendita di prodotti. La semplice vendita si sta trasformando in esperienza a 360 gradi, in grado di soddisfare il cliente e fidelizzarlo con una proposta personalizzata.
“Oggi il trend è quello di trasformare la semplice vendita in un’esperienza a 360 gradi, in grado di soddisfare la domanda del cliente e allo stesso tempo fidelizzarlo con una proposta personalizzata e attenta”, sostiene Federico Rivolta, direttore Area Ricerca, Scenari Immobiliari. Questa evoluzione ha conseguenze dirette sul tipo di spazi richiesti dai brand: superfici più grandi, più flessibili, capaci di ospitare eventi, esperienze immersive, servizi integrati. Non è un caso che anche nel lusso londinese il 42% delle nuove aperture riguardi ampliamenti o trasferimenti verso spazi più grandi. La stessa logica si ripete, con intensità diverse, lungo tutto lo spettro del retail.
NHOOD, MOSSA STRATEGICA SULL’HIGH STREET
Il segnale forse più emblematico di come stia cambiando il retail italiano è arrivato il 12 maggio scorso, con l’annuncio da parte di Nhood della nascita di Nhood Agency Italy: una nuova divisione interamente dedicata all’intermediazione immobiliare commerciale, con un focus specifico sul mercato High Street e Retail in Town. La mossa è significativa perché Nhood è storicamente un operatore legato ai centri commerciali: società di matrice francese, figlia delle storiche Gallerie Auchan e controllata dall’Association Familiale Mulliez, gestisce in Italia asset come Etnapolis in Sicilia, Grande Sud in Campania, Merlata Bloom a Milano, Ca’ Mestre e Porte di Milano. Con la nuova Retail Agency, Nhood scende in campo sull’high street, completando la copertura dell’intera filiera del retail real estate: dai centri commerciali all’high street, fino al retail urbano in senso lato. La nuova divisione opera su tre linee di servizio: il Leasing High Street — locazioni e affitti di ramo d’azienda — che si presenta come l’attività di punta; la Tenant Representation, che supporta i brand nella ricerca di nuove location e nell’apertura di store; e il Capital Markets, con consulenza strategica per acquisizioni, dismissioni e valorizzazioni di asset nelle principali città italiane.
“Con la Retail Agency ampliamo in modo significativo il perimetro dei servizi di Nhood. Non parliamo di un progetto futuro: siamo già sul mercato, con clienti internazionali di Tenant Representation e le prime transazioni concluse sull’High Street. La nostra ambizione è chiara: diventare il partner di riferimento di chi opera nel retail in Italia”, dice Anand Remtolla, Chief Commercial Officer, Nhood Services Italy. “L’High Street italiano – aggiunge – Alessandro Ruggiero, Head of Retail Agency, Nhood Agency Italy – sta vivendo una fase di profonda trasformazione e i brand cercano partner capaci di accompagnarli con visione strategica e capacità esecutiva. In pochi mesi abbiamo costruito un portafoglio di mandati con player internazionali e chiuso le prime operazioni: un segnale concreto della fiducia che il mercato ci sta riconoscendo”.
I CENTRI COMMERCIALI: EVOLUZIONE O SOPRAVVIVENZA
Dopo un dibattito che dura da anni, sembra ormai chiaro che i centri commerciali non sono in declino, ma si stanno trasformando profondamente. La chiave di lettura è l’evoluzione verso format sempre più ibridi, esperienziali e integrati con il territorio. Cbre documenta che nel primo trimestre 2026 il segmento degli outlet ha guidato gli investimenti nel retail out-of-town, con circa 370 milioni di euro. I centri commerciali dominanti, quelli con posizionamento geografico solido, bacino d’utenza ampio e offerta aggiornata, continuano ad attrarre sia i consumatori sia i capitali istituzionali. Il problema, semmai, riguarda i centri di seconda fascia: quelli con vacancy in crescita, tenant mix obsoleto, investimenti infrastrutturali posticipati. Il modello verso cui si muove il settore è quello del centro commerciale come hub lifestyle: non più solo shopping, ma ristorazione, intrattenimento, servizi, eventi, wellness. L’EY Retail Property Investments Barometer conferma che il sentiment degli investitori verso i centri commerciali dominanti e gli outlet resta positivo, sostenuto dall’interesse per la componente esperienziale e dalla ripresa dei consumi fisici.
I RESORT DI LUSSO
Una delle tendenze più interessanti documentate dal Global Luxury Retail Outlook di Savills riguarda i resort di lusso, che stanno abbandonando il loro tradizionale ruolo di mercati stagionali per diventare piattaforme strategiche di brand engagement permanente. Louis Vuitton, Jacquemus, Loewe, Loro Piana e Prada hanno intensificato nel 2025 le attivazioni estive e i takeover di beach club nelle destinazioni premium globali. Tra i mercati da monitorare emergono gli Hamptons, la Costa Azzurra, Mykonos e Phuket, tutti sostenuti da pipeline alberghiere in crescita e dall’arrivo di operatori ultra-luxury come Four Seasons, Rosewood e Aman. Il legame tra retail, hospitality e wellness si rafforza, con format sempre più immersivi e orientati all’esperienza integrata. Non è un fenomeno che riguarda solo il lusso: è un paradigma che si diffonde a cascata su segmenti progressivamente più ampi del retail. Per l’Italia, Forte dei Marmi e Capri restano i riferimenti principali di questo modello. Ma l’analisi di Scenari Immobiliari segnala dinamiche interessanti anche in destinazioni emergenti, con un progressivo ampliamento geografico dell’interesse degli investitori verso mercati che offrono fondamentali solidi e prospettive di crescita.