Gli ultra-ricchi e i family office sono diventati una componente strutturale del mercato immobiliare commerciale italiano. Non più ospiti occasionali in cerca di un trophy asset, ma investitori sistematici con strategie di lungo periodo, ticket in crescita e una presenza che ormai condiziona i prezzi nelle zone prime di Milano. È la fotografia che emerge dall’Italy Private Wealth – Capital Markets Report di JLL, che per la prima volta quantifica con precisione il peso di questa categoria di capitali sul commercial real estate italiano.
Nel 2025 gli UHNWI (Ultra high net worth individual) e i family office hanno investito circa 2,1 miliardi di euro nel commercial real estate italiano, più del doppio rispetto all’anno precedente, raggiungendo una quota pari al 17% dei volumi complessivi di investimento nel settore. Il primo trimestre del 2026 conferma la traiettoria: oltre 400 milioni di euro già allocati, pari al 12% dei volumi totali del periodo. Ancora più significativo è il dato sulle transazioni: nel 2025 circa una operazione immobiliare su quattro in Italia ha coinvolto investitori private come acquirenti o venditori, una quota superiore alla media del 20% registrata tra il 2020 e il 2025.
Ma il dato che più di ogni altro racconta la trasformazione strutturale di questo segmento è la direzione dei flussi: dal 2023 il numero delle operazioni in acquisto effettuate da UHNWI e family office ha superato quello delle vendite. In altri termini, i grandi patrimoni privati sono diventati compratori netti del mercato immobiliare commerciale italiano, invertendo una tendenza che per anni li aveva visti prevalentemente in uscita.
“Nel giro di pochi anni UHNWI e family office sono passati da presenza marginale a componente strutturale del capitale investito nel commercial real estate italiano”, commenta Fabio Pompignoli, Head of Private Wealth Capital Markets di JLL Italia. “Il numero delle operazioni in acquisto è cresciuto a un ritmo significativamente superiore rispetto alle vendite, segnale di una crescente fiducia nel settore e di una maggiore integrazione del real estate all’interno dei portafogli dei grandi patrimoni, con una funzione di diversificazione, protezione del capitale e pianificazione intergenerazionale”.
Il report JLL individua i fattori che alimentano questo interesse. Sul piano fiscale, gli incentivi per i nuovi residenti – la flat tax per chi trasferisce la residenza in Italia – continuano ad attrarre capitali internazionali e a gonfiare la popolazione degli UHNWI nel Paese. Sul piano dell’offerta, la disponibilità di asset prime in posizioni uniche, spesso irriproducibili, rende il mercato italiano attrattivo per chi cerca protezione del capitale nel lungo periodo. Sullo sfondo, l’attrattività del Paese in termini di cultura, lifestyle e qualità della vita fa il resto, trasformando l’investimento immobiliare in qualcosa che va ben oltre la logica finanziaria pura: un’ancora identitaria, uno strumento di pianificazione patrimoniale intergenerazionale, oltre che una fonte di reddito ricorrente.
Sul fronte delle strategie di investimento, tra il secondo trimestre del 2025 e il primo trimestre del 2026 UHNWI e family office hanno mostrato una netta preferenza per gli asset con profilo di rischio Core e Core+: questo segmento ha rappresentato oltre il 60% per numero di transazioni e il 70% per volume dei capitali investiti. Le strategie Value Add, pur incidendo per il 35% delle transazioni, hanno assorbito circa il 30% dei volumi, mentre gli investimenti opportunistici restano marginali. Una distribuzione che riflette la logica di fondo di questi investitori: non il rendimento massimo nel breve periodo, ma la stabilità, i redditi ricorrenti e la conservazione del patrimonio nel lungo periodo. È una filosofia di investimento profondamente diversa da quella dei fondi istituzionali con orizzonti temporali predefiniti e mandati da rispettare.
Dal punto di vista geografico, gli investimenti private nel commercial real estate italiano mostrano una predominanza domestica: il 63% dei capitali proviene da investitori italiani, mentre il 37% è di provenienza internazionale. Un dato che smentisce l’immagine di un mercato trainato esclusivamente da capitali esteri in cerca di sole e lifestyle, e conferma invece la solidità della domanda interna da parte dei grandi patrimoni italiani, storicamente legati alla componente immobiliare del proprio portafoglio ma oggi sempre più orientati verso il segmento commerciale e non più soltanto verso quello residenziale.
Le asset class preferite sono uffici e retail, che tra il secondo trimestre del 2025 e il primo trimestre del 2026 hanno attratto circa l’80% dei volumi investiti dagli investitori private. Particolarmente significativo è il peso di questi capitali sul mercato degli uffici nei Central Business District di Milano: nell’ultimo anno gli investitori private hanno rappresentato circa l’80% del capitale investito nel CBD Duomo e il 60% nel CBD Porta Nuova. In sostanza, il mercato degli uffici di pregio nel cuore di Milano sarebbe oggi largamente sostenuto da capitali privati, con gli investitori istituzionali in posizione minoritaria. Un rovesciamento rispetto alla narrativa consolidata che descrive il commercial real estate come terreno quasi esclusivo dei fondi.
La crescente maturità del segmento emerge anche dalla dimensione delle operazioni. Nel 2025 le transazioni superiori a 50 milioni di euro rappresentavano circa il 20% dei volumi investiti dai private; nel primo trimestre del 2026 questa quota è salita a oltre il 30%. Il ticket medio delle operazioni è passato da circa 20 milioni di euro nel 2019 a 34 milioni di euro nel primo trimestre del 2026, a conferma che questi investitori non solo sono diventati più presenti, ma operano con dimensioni crescenti, avvicinandosi progressivamente al territorio tradizionalmente occupato dai grandi fondi istituzionali.
Il fenomeno italiano si inserisce in un trend globale di lungo periodo. Secondo i dati JLL, tra il 2013 e il 2025 gli investitori private wealth hanno effettuato acquisizioni dirette nel settore immobiliare per complessivi 1.700 miliardi di dollari a livello mondiale. L’area EMEA si conferma la destinazione principale per questi capitali, con gli investitori private che rappresentano quasi il 20% del mercato, rispetto al 15,4% della media globale, grazie al fascino duraturo delle gateway city europee — Londra, Parigi, Madrid — e, sempre più, di Milano. L’Italia, con la sua combinazione di asset di qualità, incentivi fiscali, patrimonio culturale e infrastruttura del lusso, si posiziona come una delle destinazioni più competitive.
